itt van, mit kell tudni, mielőtt beszélni, hogy egy bankár
ha így a váltás a lízing birtokló irodaterület a fejedben, annak eldöntése, hogy megengedheti magának a kereskedelmi jelzálog nem egészen a vágott-szárított kérdés úgy tűnhet.
egy egyszerű hitelkalkulátor nem helyettesítheti a beszélgetéseket egy okos kereskedelmi bankárral, aki ismeri a hagyományos és az SBA hitelek finomabb árnyalatait. Ráadásul a cash flow és a műveletek áttekintése segít feltárni egy valóban reális jelzálogköltséget, amely segít az alsó sorban.
ennek ellenére van néhány olyan terület, amely meghaladja a kezdeti előleg megfizethetőségét és a havi jelzálog-kifizetéseket, amelyeket figyelembe kell venni a hitelezővel való találkozás előtt.
mennyire egészséges az üzlet?
annak érdekében, hogy jogosultak legyenek a tulajdonos által elfoglalt kereskedelmi jelzálog, az üzleti kell ellenállni a szoros pénzügyi felülvizsgálatát eredménykimutatások, cash flow menedzsment, műveletek, hitel történelem, üzleti terv és így tovább.
a bank értékelni fogja, hogy a vállalkozás jogosult-e a hitelre, és kényelmesen kiszolgálja-e az adósságot a cash flow megterhelése nélkül. Ez jó információ, hogy mielőtt elkezdené keres egy kereskedelmi ingatlan.
a hitelező úgy néz ki, sokkal mélyebb, mint az ingatlan értékét biztosítékként is; elvárják, hogy az üzleti, hogy fektessenek be a saját tőke révén egy nagy készpénz előleget, hogy biztosítsák ők elkötelezettek a kölcsön. A feltételek a jegyzés erejétől, az előleg szintjétől és egyéb tényezőktől függően is változnak.
ezekre a kérdésekre keresnek választ:
- mi az üzleti hitel pontszám?
- mennyire megalapozott az üzlet, és fedezheti-e a kifizetéseket, ha a jövedelem sovány?
- megengedheti-e magának jelentős előleget, valamint értékelési költségeket, jogi díjakat, címbiztosítást és egyéb zárási költségeket?
- ha egy adott ingatlant szem előtt tartunk, mi lesz a hitel-érték arány, ha a várható előleg kiszámításra kerül?
- mivel a bankok ritkán nyújtanak teljes amortizált finanszírozást, mi történik, ha a ballonfizetés esedékes?
- új vásárlás vagy refinanszírozás, hogy készpénzt húzzon ki az ingatlanból?
- van-e a vállalkozásnak története az intelligens hiteldöntések meghozatalában és a kifizetések időben történő teljesítésében?
- rendelkezik-e az ingatlan fenntartásához szükséges pénzforgalommal a jelzálog-kifizetések mellett? Az új helyszín személyzete további megterhelést jelent a vállalkozások pénzügyeiben?
ha időt vesz igénybe, hogy megvizsgálja az üzleti egészséget és eszközöket, mielőtt beszélne egy bankárral, segíthet felkészülni az ülésre, és világos képet kaphat a cash flow-ról és arról, hogy mit engedhet meg magának.
mi a vállalkozás jogi felépítése?
ha a vállalkozás kevésbé megalapozott, vagy a társaságtól eltérő jogi személy, például LLC vagy partnerség, a kölcsönre való jogosultság nem csak az üzletről szól. Az emberekről is.
a kereskedelmi ingatlan az üzleti vállalkozás tulajdonában lévő üzleti eszközként vásárolható meg, de a tulajdonos(ok) személyes pénzügyei és hitelképessége szerepet játszik a folyamatban. Mert akkor nézd meg a hitel történelem és a globális cash flow a tulajdonos vagy minden partner/fő az üzleti, fontos, hogy a Személyes pénzügyek érdekében, mielőtt közeledik a bank.
a személyes felelősség is más.
ellentétben egy otthoni jelzáloggal, ahol a hitelező egyetlen igénybevétele az otthon kizárása és az eszköz igénylése, a hitelezők megkövetelhetik bizonyos vállalkozásoktól, hogy személyes garanciát nyújtsanak, amely jogilag kötelezi az egyéneket a kölcsönre. A bank biztosítékként kérheti a vállalkozás tulajdonosa(I) magánvagyonának zálogjogát. Ha a kereskedelmi jelzálog nem teljesít, a hitelező kártérítést kérhet a kezes eszközeinek követelésével. Ritkaság, hogy egy bank nem várja el, hogy az üzleti tulajdonosok személyesen kötelesek legyenek kereskedelmi kölcsönre.
ezt figyelembe véve a jelentkezés előtt értékes lehet a lízing megvásárlására vagy folytatására vonatkozó döntés meghozatalában.
ne feltételezd, hogy összehasonlítható egy otthoni jelzáloggal
a kereskedelmi jelzáloghitelek nagyon különböznek, mint az otthoni jelzálog. A pályázati folyamat, a jóváhagyási kritériumok és a kölcsön feltételei nagyon eltérőek lesznek.
amikor valaki házat vásárol, a kifizetéseket általában 30 vagy 15 éves ütemtervben rendezik, amely a teljes egyenleg kifizetésével zárul. A kereskedelmi jelzálog azonban általában öttől 15 évig terjed, ballonfizetéssel végződik, amely nagy készpénz-vagy refinanszírozási infúziót igényel.
a kereskedelmi jelzálog nem lesz olyan amortizációs időszak, amely megfelel a hitelidőszaknak, mivel a legtöbb kereskedelmi jelzálogot 15 vagy 25 év alatt amortizálják. Ez az amortizáció, a hitel futamidejének hossza és a kamatláb mind befolyásolja a havi fizetés nagyságát.
a különbségek nem állnak meg itt. Ritka, hogy olyan hitelezőt talál, aki hajlandó finanszírozni a kereskedelmi jelzálog 100% – át, így az üzletnek a szokásos zárási költségek mellett jelentős készpénzes előleget kell fizetnie.
mivel a hitel dollárösszege és a kockázatok sokkal magasabbak a kereskedelmi ingatlanoknál, mint a személyes jelzálog, a hitelező elvárja, hogy az üzlet részesedjen az ingatlanban. A nagyobb előleg csökkenti a finanszírozott összeget, miközben biztosítja, hogy az üzletet az ingatlanon lévő saját tőke révén kötik le (a hitel / érték arány, amely elosztja a hitel összegét az ingatlan értékével).
a 65-80 százalékos LTV-arányú hiteleket részesítik előnyben, mivel egy vállalkozás sokkal kevésbé valószínű, hogy nem teljesíti a kölcsönt, ha jelentős készpénzbefektetés van benne. Ezért egy vállalkozásnak elvárnia kell, hogy 20-35 százalékos előleget fektessen be.
a hitelező által megkövetelt LTV az ingatlan típusától, a felhasználás módjától, a vásárlást finanszírozó hitel típusától és a hitelező által megállapított tényezőktől függ. Ezeket a sajátosságokat egy hitelezővel való személyes találkozón tárgyalják, de segít előre tudni, hogy mennyi készpénz áll rendelkezésre.
értsd meg, hogy a feltételek miért ingadoznak a hitelezőtől a hitelezőhöz,vagy programonként
függetlenül attól, hogy ez egy nagyvállalat vagy egy kisvállalkozás egyetlen tulajdonosával, a hitelezői kockázat összege határozza meg a kereskedelmi jelzáloghitel feltételeit.
még akkor is, ha a kölcsön kormányzati garanciát tartalmaz, mint Small Business Administration (SBA) hitel vagy az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériuma (USDA) hitel, a hitelezők megengedettek, hogy saját kamatlábakat és feltételeket állítsanak be annak alapján, hogy mennyire kényelmesek a hitel kockázatával. A nagyobb kockázat több papírmunkát, szigorúbb jóváhagyási folyamatot és néha kevésbé vonzó feltételeket jelent.
ugyanazon Ingatlan Kereskedelmi jelzálogja nagyon különbözhet az egyik hitelezőtől a másikig. Ennek ismerete segíthet, ha a lehető legjobb kölcsönt vásárolja.