hogyan lehet lemondani a lakossági lízing

06 ott 2016

Bevezetés

számos különböző törvények, amelyek hatással vannak a lakossági lízing. Ez a cikk feltárja azokat, amelyek relevánsak a lakásbérlet törléséhez, és elmagyarázza a megfelelő eljárást, amelyet követni kell a lakásbérlet felmondásakor a bérlő megsértése miatt.

két különböző típusú felmondási idő

az elején fontos különbséget tenni két különböző és fontos felmondási idő között. Az első akkor releváns, ha megpróbálja felmondani a bérleti szerződést, mielőtt a szerződés meghatározott határozott ideje lejárt volna. Nevezzük ezt korai felmondási időnek. Néha a lízingnek vannak ilyen záradékai, néha pedig nem. Ha nincs ilyen záradék, akkor a bérleti szerződést (kivéve azokat az eseteket, amikor a fogyasztóvédelmi törvény vagy a Bérlakásokról szóló törvény alkalmazandó) nem lehet korán felmondani, kivéve, ha mindkét fél ebbe beleegyezik.

a második felmondási idő akkor válik relevánssá, ha a bérbeadó vagy a bérlő megsértette a bérleti szerződést, és a másik fél írásbeli értesítést kíván adni a jogsértés orvoslásáról. Ha a jogsértést az előírt határidőn belül nem orvosolják, az ártatlan fél feljogosítja a bérleti szerződés felmondását, és adott esetben kártérítést követelhet a jogsértő féltől. Nevezzük ezt ‘szabálysértési értesítési időszaknak’.

bírósági napok v naptári napok v munkanapok

az alkalmazandó jogi aktusok részletezése előtt fontos megjegyezni, hogy a lízingek általában naptári napokra vonatkoznak, vagyis a naptár minden napjára, beleértve a hétvégéket és a munkaszüneti napokat is. A fogyasztóvédelmi törvény kifejezetten a munkanapokra utal a 14. szakaszban, ami azt jelenti, hogy figyelmen kívül kell hagynia a hétvégéket és a munkaszüneti napokat. Néha a törvények vagy a lízingek bírósági napokra utalnak, ami azt jelenti, hogy csak azokat a napokat számolja, amikor a bíróság nyitva van és ül, bár a bírósági napokra való hivatkozások kevés és messze vannak a bérleti helyzetekben. Ha a napok típusai nincsenek meghatározva, akkor azokat naptári napoknak kell tekinteni, és hétvégéket és munkaszüneti napokat kell tartalmaznia.

a Bérlakásokról szóló törvény

a Bérlakásokról szóló törvény előírja, hogy ha a bérlő az írásbeli bérleti szerződésben meghatározott időtartam lejárta után is az ingatlanban marad, akkor a bérlet továbbra is az írásbeli dokumentumban szereplő feltételekkel folytatódik, kivéve, ha a bérleti szerződés időtartama csak egy hónap lesz (azaz havonta bérleti helyzet alakul ki). Ilyen körülmények között, a Bérlakásokról szóló törvény kifejezetten előírja, hogy bármelyik fél felmondási ideje egy hónap. Ez csak azokra a helyzetekre vonatkozik, amikor a bérbeadó meg akarja állítani a bérleti szerződés megújítását egy hónapra – ez nem vonatkozik a bérbeadó általi lemondásra a bérlő megsértése miatt. A Bérlakásokról szóló törvény nem írja elő, hogy hány napnak kell lennie a jogsértési értesítési időszaknak.

a fogyasztóvédelmi törvény

a fogyasztóvédelmi törvény a dél-afrikai termékértékesítésre és szolgáltatásnyújtásra vonatkozik. Ez a törvény kifejezetten meghatározza a lakóingatlan-szolgáltatást, amely a lakossági bérleti szerződéseket érinti. Az S alkalmazása csak két esetben kizárt; először, ahol a lakásbérlet két jogalany között jön létre, és ahol a bérlő éves forgalma vagy eszközértéke meghaladja az R-T 2 millió; másodszor, ahol a bérbeadó nem a szokásos üzletmenet során adja bérbe az ingatlant. Ez a törvény előírja, hogy a fogyasztó (azaz a bérlő) felmondhatja a határozott idejű megállapodást (azaz. bérlet) bármilyen okból – amely teljesen független lehet A szállító (azaz a bérbeadó) megsértésétől – azáltal, hogy a bérbeadót 20 nappal írásban értesíti a lemondásról.

abban az esetben, ha a bérlő úgy dönt, hogy megszünteti a bérleti szerződést, mielőtt a bérleti szerződés egyébként a szokásos módon véget ért volna, akkor a bérbeadó jogosult “ésszerű lemondási kötbérre”, amelynek irányelveit A fogyasztóvédelmi törvény 5. Egyes földesurak egyszerűen felszámítják a bérlőt a teljes összegért, amely egyébként a bérleti szerződés szempontjából lett volna esedékes, ha teljes futamidejét lefuttatja.

ez nem feltétlenül a helyes megközelítés. Az 5. rendelet kifejezetten felhívja az “ésszerűség” paramétereit ebben a tekintetben, és számos figyelemre méltó tényezőt sorol fel, többek között: a fogyasztó felmondási idejének hossza; az ésszerű időtartam, amelyen belül a bérbeadó új bérlőt szerezhet be; és az ipar általános gyakorlata. A tényezőket holisztikusan vizsgálva egyértelmű, hogy az egy és két hónap közötti bérleti díj ésszerű büntetést jelentene, a bérleti szerződés során felmerülő további kártérítési igényekkel és fennálló bérleti díjakkal együtt.

a bérbeadó viszont csak akkor törölheti a bérlő bérleti szerződését, ha a bérlő megsértette a bérleti szerződést, és ha 20 munkanapon belül írásban értesítette a bérlőt a jogsértés orvoslására, a bérlő ezt nem tette meg. Ez kritikus, mert annak ellenére érvényes, amit a lízing mond – így felülírja a lízing rendelkezéseit (vagy a közjogot, amelyet akkor alkalmaztak volna, ha a lízingszerződés bizonyos fontos rendelkezéseiben véletlenül nem állapodtak meg). Következésképpen a fogyasztóvédelmi törvény csak a jogsértési felmondási idővel foglalkozik, a korai felmondási idővel nem. A Fogyasztóvédelmi Törvény 14. szakasza szerint számított napok munkanapok, Vagyis figyelmen kívül hagyja a hétvégéket és a munkaszüneti napokat.

a fogyasztóvédelmi törvény kifejezetten kimondja, hogy ha rendelkezései ütköznek bármely más törvény rendelkezéseivel, akkor a fogyasztó (a bérlő) számára a legtöbb védelmet nyújtó törvény felülírja a másikat. Ez kritikus az alábbiakban tárgyalt okok miatt.

Common Law

Common law azért releváns, mert az ‘alapértelmezett’ álláspont ‘beindul’, amikor a felek elmulasztják megállapodásra jutni a bérleti szerződés bizonyos feltételeiről. Valójában ez gyakran fordul elő. Például a felek elfelejthetik megállapodni abban, hogy hány napos írásbeli értesítésre van szükség ahhoz, hogy a bérlő megsértse a jogsértést, mielőtt a bérbeadó lemondhatja, vagy hány napos / hónapos felmondási időt kell adni, ha bármelyik fél a bérleti szerződést a természetes vége előtt meg akarja szüntetni.

általános jogunk szerint, amikor a bérleti szerződés felmondásáról értesítést kapunk, az értesítésnek egy naptári hónap időtartamára kell szólnia, ami azt jelenti, hogy például április 15-től május 14-ig nem lehet értesítést adni, mivel az adott naptári hónap 1-jétől az adott naptári hónap utolsó napjáig kell megadni. Továbbá, közös törvényünk előírja, hogy a felmondási időszakok egybeesnek a bérleti díj fizetési intervallumaival; ami azt jelenti, hogy ha havonta fizet bérleti díjat, a megadott értesítésnek legalább egy hónappal előre kell lennie. A jogsértési értesítési időszak tekintetében, ha a felek erről nem állapodnak meg, a törvény előírja, hogy ez ésszerű időszak lesz. Az, hogy mi az ésszerű, az egyes ügyek tényállásától függ, erről a bíróság dönt. Tehát, ha a Felek megállapodnak abban, hogy a bérleti szerződést bármelyik fél felmondhatja annak természetes megkötése előtt, de elfelejtik kikötni, hogy a korai felmondási időnek mennyinek kell lennie, akkor a válasz az, hogy legalább egy naptári hónap írásbeli felmondása szükséges a bérleti szerződés bármelyik fél általi idő előtti felmondásához, és azt a hónap 1.napjától az adott hónap végéig kell megadni. Ez azzal a kikötéssel jár, hogy ez a felmondási idő ésszerűnek minősül – minden esetet a saját tényei alapján kell megítélni.

kollíziós jogszabályok

mivel olyan sok törvény vonatkozik a lakóingatlan-lízingre egy adott helyzetben, gyakran nehéz meghatározni, hogy hány napot kell megadni a jogsértési és törlési értesítési időszakokra. A közjog mindig alárendelt lesz minden olyan jogszabálynak, amelyet később elfogadtak egy adott probléma kezelésére. Bármely elfogadott jogszabály, amely általában foglalkozik a problémával, általában alárendelt lesz a később elfogadott jogszabályoknak, amelyek kifejezetten a probléma kezelésére szolgálnak. Az ügy további megzavarása érdekében a fogyasztóvédelmi törvény (amely nem kifejezetten a lízingekre vonatkozik) azt mondja, hogy ha rendelkezései ütköznek bármely más törvénnyel, akkor a fogyasztó számára a legnagyobb védelmet nyújtó törvény alkalmazandó.

számos nehéz kérdés merül fel:

1. ha a bérleti szerződés szerint 7 napos jogsértési értesítés szükséges, de a fogyasztóvédelmi törvény szerint 20 munkanapos írásbeli értesítés szükséges a bérleti szerződés felmondásához, hogyan egyeztetjük össze a kettőt?
2. lehetséges-e még felmondani a bérleti szerződést a harmadik sztrájk (azaz a harmadik jogsértés) után a bérlő által, további értesítés nélkül, amint azt számos lízing előírja, a fogyasztóvédelmi törvény fényében?
3. ha a bérleti szerződés (akár szóban, akár írásban) nem határozza meg a korai felmondási időszakot, akkor a fogyasztóvédelmi törvény életbe lép-e, és olyan helyzetet eredményez-e, amelyben a bérleti szerződést a bérbeadó egyáltalán nem szünteti meg idő előtt, és csak a bérlő megszegése esetén szünteti meg?

#1: Felmondási idő és felmondási idő

először is nézze meg magának a bérletnek a rendelkezéseit. A legtöbb lízing tartalmaz egy megsértési záradékot, amely számos napos időszakot jelez, amelyet a bérlőnek értesíteni kell a jogsértésről. Ha nincs meghatározva a jogsértési időszak, ez a szokásjog szempontjából ésszerű időszak lesz.

ha értesítést küld a jogsértésről, és azt a jogsértési értesítési időszakban nem orvosolják, ez azt jelenti, hogy lépéseket tehet a peres ügyekért, vagy akár idézést is kiadhat, és csatolhatja a bérlő áruit a bérbeadó hypothec-jének felidézésével, de nem törölheti a bérleti szerződést és kilakoltathatja.

ennek oka az, hogy a fogyasztóvédelmi törvény értelmében 20 munkanapos írásbeli értesítést kell adnia a bérleti szerződés felmondásához (és ezért a kilakoltatáshoz, mert a bérleti szerződés felmondása nélkül nem lehet kilakoltatni). Tehát, ha végül úgy gondolja, hogy szeretné vagy meg kell szüntetnie a bérleti szerződést és a kilakoltatást, akkor ezt csak 20 munkanapos írásbeli értesítés után teheti meg – ez idő alatt a bérlő nem orvosolta a jogsértést. Sok földesurak.

tartalmazza mindkét időszakot a jogsértési értesítésükben, mondván, hogy ha a jogsértést 7 naptári napon belül nem orvosolják (vagy bármilyen számú napot írnak elő a bérleti szerződésben, vagy bármilyen számú nap ésszerű a közjog szempontjából), akkor lépéseket tesznek az esedékes összegek behajtására; de ha a jogsértést 20 munkanapon belül nem orvosolják, akkor a bérleti szerződést törlik, és a bérlőt kilakoltatják. Így egy értesítést ad, de mindkét időszakra érvényes, és a bérlőt megfelelően figyelmeztetik a meg nem felelés következményeire, valamint arra, hogy hogyan és mikor kell orvosolnia a jogsértést a következmények elkerülése érdekében.

#2: Hogyan lehet megszüntetni a lakossági bérleti szerződést

ezek a bérleti feltételek, amelyek előírják, hogy ha a bérlő háromszor megsértette a bérleti szerződést (általában a késedelmes fizetésre való hivatkozással), a bérbeadó jogosult a bérleti szerződést a bérlő további értesítése nélkül törölni. Ilyen esetekben a bérbeadó nem adna harmadik lehetőséget a bérlőnek a jogsértés orvoslására, hanem egyszerűen lemondási levelet küldene.

kérdéses azonban, hogy ez jogilag megengedett-e a fogyasztóvédelmi törvény fényében, amely előírja, hogy a bérbeadó csak 20 munkanapos írásbeli értesítéssel mondhatja fel a bérleti szerződést, miután a bérlő nem orvosolta a jogsértést.

úgy tűnik tehát, hogy ezek a ‘harmadik sztrájk’ záradékok már nem érvényesek jogilag. A szerző véleménye szerint ez súlyos igazságtalanság a földesurakkal szemben, mert azt jelenti, hogy örökre el vannak ítélve, hogy elfogadják a késedelmes fizetéseket és a bérlet egyéb megsértését bérlőik által. Feltéve, hogy a bérlő a 20 munkanapos felmondási idővel orvosolja a jogsértést, a bérbeadó nem jogosult lemondani. Az egyetlen módja annak, hogy megszabaduljon egy bosszantó bérlőtől ilyen helyzetben, az lenne, ha lehetővé tenné a bérleti szerződés teljes lefolytatását, és további megújítás nélkül biztosítaná a lemondást.

#3: van-e idő előtti felmondási idő, ha a lízing nem határozza meg, és mi az?

1. ha a felek megállapodtak abban, hogy idő előtti felmondási idő van érvényben, és megállapodtak abban, hogy ez a felmondási idő, akkor bármelyik fél felmondhatja a szükséges értesítést a másik félnek. Ez mindaddig érvényes, amíg a bérleti szerződést nem érintik a Bérlakásokról szóló törvény rendelkezései – azaz. ha az írásbeli bérleti szerződés lejárt, és a felek ezt követően egyszerűen folytatták a bérleti szerződést egy hónapról hónapra.
2. ha a bérleti szerződés a Bérlakásokról szóló törvényben meghatározott havi bérleti szerződés, akkor azt bármelyik fél csak egy teljes naptári hónap írásbeli értesítésével szüntetheti meg.
3. ha a felek egyáltalán nem gondolták, hogy a korai felmondás megengedhető, akkor ez nem egy lehetőség – kivéve a fenti 3.2.pontban előírtakat, amely inkább a bérleti szerződés újbóli megújításának megtagadása, mint a bérleti szerződés idő előtti felmondása.

1. ha a felek megállapodtak abban, hogy van idő előtti felmondási idő, de nem állapodtak meg abban, hogy mi az a felmondási idő, akkor a szokásjog életbe lép, és elegendő egy teljes naptári hónapos felmondási idő – feltéve, hogy ez az adott körülmények között ésszerű.

1. bizonyos esetekben azonban a fogyasztóvédelmi törvény alkalmazandó – ami azt jelenti, hogy ha van egy korai felmondási záradék, amely megállapodás szerinti felmondást ír elő, ha a bérlő nem sértette meg a bérleti szerződést, a bérbeadót a Fogyasztóvédelmi Törvény 14.szakasza alapján kizárják az ilyen értesítés megadásáról, amely előírja, hogy a határozott idejű megállapodásokat csak 20 munkanapos írásbeli értesítéssel lehet felmondani, ha a bérlő ténylegesen megsértette a bérleti szerződést, és ha a jogsértést nem orvosolták. Úgy tűnik azonban, hogy ez csak akkor alkalmazandó, ha a fogyasztóvédelmi törvény előnyösebb a fogyasztó számára, mint az ugyanazon forgatókönyvre alkalmazandó többi törvény. Ez azért van, mert a fogyasztóvédelmi törvény kifejezetten előírja, hogy ha ellentmondás áll fenn annak rendelkezéseivel és bármely más joggal, akkor a fogyasztó számára legelőnyösebb jogot kell alkalmazni. A szerzők azon a véleményen vannak, hogy ez ésszerűtlen helyzet a jogalkotó számára, amelyet az ingatlanipar számára hozott létre, mivel hatalmas bizonytalanságot teremt abban, hogy mikor tartják be a korai felmondási záradékokat, mert ami az egyik esetben a fogyasztó számára előnyös, az egy másik esetben káros lehet a fogyasztó számára. Remélhetőleg, bíróságaink útmutatást adnak nekünk arról, hogyan lehet hamarosan eligazodni ebben a rendetlenségben – de addig, vigyázzon, ha korai felmondási záradékokra támaszkodik, mivel azokat a fogyasztóvédelmi törvény érvénytelenítheti.

következtetés

az biztos, hogy konzultáljon egy tapasztalt ingatlan ügyvéd elküldése előtt megsértése és/vagy törlés és/vagy korai felmondás és/vagy megújítás vagy meg nem hosszabbítás közlemények annak biztosítása érdekében, hogy nem találja magát ellátó a bosszantó bérlő szállás (és fizet neki kártérítést) jogellenesen kilakoltatás őket.

a következő cikket is érdekesnek találhatja – a díjak, adók, víz-és villamosenergia-díjak fizetésének elmulasztása a víz-és villamosenergia-ellátás megszüntetéséhez vezethet?

(ez a cikk csak tájékoztató jellegű, nem pedig jogi tanácsadás céljából. A témával kapcsolatos további információkért kérjük, forduljon a szerzőhöz vagy az érintett szolgáltatóhoz.)