egy 1031-es tőzsdén minden befektetőnek be kell tartania a 180 napos szabályt, amely kimondja, hogy a teljes tranzakciót 6 hónapon belül vagy legfeljebb 180 napon belül kell teljesíteni. A csere típusától függetlenül a 180 napos szabály mindig érvényes.
a 180 napos szabály be nem tartása problémákat okoz a befektetők számára. Ismerd meg Johnt, az Exchange Authority ügyfelét. Az eladásától számított 45 napon belül azonosított egy építés alatt álló társasházat. Sajnos a fejlesztő arról tájékoztatta Jánost, hogy a társasház nem készül el, és a 180 napos határidőn belül a cím átadásával nem áll készen a lezárásra. Johnnak önhibáján kívül megtiltották, hogy 180 napon belül bezárjon, és betartsa a 180 napos szabályt 1031 cserére. Amikor John körülményei megváltoznak, a csere Hatóság semmit sem tehetett a csere megvalósításáért, mert a 180 napos szabályt nem tartották be. Ennek eredményeként John nem tudott sikeres 1031-es cserét elérni erre az ingatlanügyletre.
a lényeg az, hogy a 180 napos szabály egyszerű, egyértelmű és nem tárgyalható.
mélyebbre merülés a 180 napos szabályban
az adótörvény egyértelmű, az adótörvény 1031.szakasza előírja, hogy egy vagy több új ingatlan megvásárlásának és bezárásának a 45 napos azonosítási listán szereplő ingatlanok egyikének kell lennie. 45 nap után nem lehet új ingatlant bevezetni. Ezek az időkeretek egyidejűleg futnak, ezért amikor a 45 nap lejárt, az adózónak csak 135 napja van hátra a bezáráshoz. Nincsenek kiterjesztések címhibák vagy más módon. A lassú Fejlesztő, mint a client John ‘ s exchange esetében, nem mentség. Zárt azt jelenti, hogy a címet a 180.napon vagy azt megelőzően kell átadni.
ezenkívül az eladók nem nyúlhatnak a pénzhez a régi ingatlan eladása és az új ingatlan megvásárlása között. A törvény szerint az adózónak egy független harmadik felet kell használnia, akit általában csereügynöknek és/vagy képzett közvetítőnek neveznek a változás kezelésére. Az a fél, aki ezt a szerepet tölti be, nem lehet olyan személy, akivel az adózó családi vagy üzleti kapcsolatban áll az előző két évben.
a csere-befogadó vagy képzett közvetítő feladata az IRS által a régi ingatlan eladásakor és az új ingatlan megvásárlásakor megkövetelt dokumentumok elkészítése. A közvetítő az eladásból származó bevételt külön számlán tartja, amíg az új ingatlan megvásárlása befejeződik.
az 1031 cserék működéséről és a 180 napos szabályról szóló infografika megtekintéséhez keresse fel az 1031 cserék működését.