Voiko varallisuutta rakentaa kaavoittamalla omaisuuttaan uudelleen? Kyllä! Näin

kaupungit ja kaupunginosat muuttuvat ajan myötä. Kun yhdyskunnan tarpeet muuttuvat, kunta kaavoittaa alueen uudelleen ja muuttaa kaavoitusluokitusta. Esimerkiksi se, mikä oli aikoinaan viljelysmaata, on nykyään yhdyskunta, joka on täynnä upouusia taloja, ostoskeskuksia ja teollisuuspuistoja.

kiinteistöjen kaavoitus voi olla maanomistajille tuottoisa tilaisuus muuttaa omaisuuttaan. He voivat rakentaa kerrostalon historialliselle alueelle tai ottaa maapalstan ja rakentaa kauppakeskuksen maaseudulle. Mutta on monia näkökohtia ja koko omaisuuden uudelleen kaavoitus prosessi mennä läpi saada se tehtyä.

mitä on kaavoitus?

kaavoitus on joukko lakeja, jotka ohjaavat maankäyttöä. Kaavoituksen ensisijainen tehtävä on säädellä, mitä tontille voidaan tehdä. Kaavoitusalueet sanelevat, missä erilaiset maankäyttötoiminnot, kuten asuin -, kauppa-tai Teolliset, voivat sijaita. Kaavoituksella voidaan säädellä muitakin asioita, kuten tiheyttä, korkeutta, pihan takaiskuja ja niin edelleen. Maan käyttö on kuitenkin ensisijainen huolenaihe.

miksi muuttaa kaavoitusta?

tärkein syy kaavoituksen muuttamiseen on se, että maanomistaja näkee siihen mahdollisuuden. Mitä mahdollisuuksia on olemassa? Se voisi olla asuinalueen kehittäminen, kerrostalon rakentaminen tai talon muuttaminen toimistoksi. Se voi olla vaikka mitä. Nykyisen kaavoituslain mukaan mahdollisuutta ei kuitenkaan välttämättä sallita. Maanomistajan on siis anottava lain muuttamista.

miten kaavoitusta muutetaan?

kaavoituksen muuttaminen voi olla vaikeaa ja kallista. Se voi olla todella monimutkainen prosessi riippuen siitä, missä kiinteistö sijaitsee. Eikä ole takeita siitä, että kaavoitushakemus hyväksytään. Maanomistajien on oltava tietoisia näistä tosiasioista.

periaatteessa se menee näin: maanomistaja anoo hallintoneuvostoa muuttamaan tontin kaavoitusta. Vaikeus ja kalleus johtuvat osittain siitä, että yleisiä kaavoitusmääräyksiä ei ole. Jokainen kaupunki, jokainen kaupunki ja piirikunta kaavoituksineen voi muodostaa omat lupansa, lakinsa, rajoituksensa ja prosessinsa. Jopa aivan naapurikaupungeissa voi olla hyvinkin erilaisia kaavoituslakeja. Kaavoituksen muuttaminen on myös poliittinen prosessi. On julkisia kuulemisia, ja pitää saada lain hyväksyntä. Poliittinen prosessi voi olla varsin kallis-ja ruma.

koska jokainen paikka on erilainen, voin kirjoittaa vain hyvin yleisellä tasolla, miten oman tontin kaavoitusta pitäisi muuttaa. Saattaa jopa olla tapauksia, joissa asianajajien on osallistuttava prosessiin. Mikään artikkeli ei yksinkertaisesti voi kattaa sitä kaikkea.

yleensä näin maanomistajien on tehtävä, jos he harkitsevat kaavoituksen muuttamista tontilleen.

katso ympärillesi kiinteistössä

muuttuvatko asiat kiinteistön ympärillä? Ovatko olosuhteet muuttuneet ympäröivässä kiinteistössä? Onko väestönkasvua? Onko uusi tie-tai viemärilinja muuttanut paikallista dynamiikkaa? Maanomistajan on vetoomuksen esittäjänä perusteltava ehdotettu muutos. Pelkkä maanomistajan toive ei useinkaan riitä syyksi. Jotkut locales antaa suurta kunnioitusta maanomistajan oikeuksia kiinteistön omistaja, mutta monet eivät, ja ne ovat melko rajoittavia. Siksi on parasta pystyä perustelemaan pyyntö muuttuvilla ehdoilla.

Opi paikalliset säännöt

vetoomuksen esittäjien on mentävä nettiin ja luettava säännöt. Heidän on selvitettävä, mikä on nykyinen kaavoitus ja mitä tällä hetkellä voidaan ja ei voida tehdä. Sitten heidän pitää mennä juttelemaan kaavoitusosaston kanssa. Vetoomuksen esittäjän ei tarvitse olla alussa kovin tarkka, jos hän ei halua olla, mutta hänen pitäisi olla tietoinen siitä, että henkilökunta voi pitää suurta valtaa tulevina päivinä. Henkilöstö tarkastelee uudelleen kaavoituspyyntöä ja antaa siitä suosituksia. Vetoomusten esittäjien on siis tehtävä parhaansa.

puhu naapureillesi

jos jokin pysäyttää sinut, se on he. On parasta puhua heille etukäteen suunnitelmista ja selvittää mahdolliset huolenaiheet. He todennäköisesti saavat ilmoituksen joka tapauksessa, joten vetoomuksen esittäjän ei pitäisi ajatella, että he voivat pitää asiat salassa. Vetoomuksen esittäjä haluaa saada asiat mahdollisimman sujuviksi suunnitteluhenkilöstölle ja luottamushenkilöille, jotka lopulta äänestävät pyynnöstä. Muista kuitenkin, ettet voi miellyttää kaikkia. Joillakin tulee olemaan NIMBY (”not in my backyard”) – asenne koko ajan, joka kerta. Mutta sinun on yritettävä.

Hae kiinteistön uudelleen kaavoittamista

suunnitteluhenkilöstöllä on tarvittavat lomakkeet ja hän voi auttaa ja opastaa hakijaa. Vetoomuksen esittäjän on huolehdittava siitä, että hän toimittaa kaiken, mitä suunnitteluosasto pyytää, mikä voi olla paljon. Se voi sisältää asioita, kuten kyselyt, kartat, liikennetutkimukset, ja postituslaput. Äläkä unohda, että pyynnön käsittelystä peritään maksu. Paljonko? Se riippuu paikasta. Vetoa ainakin useita satoja dollareita, ellei useita tuhansia.

hakemusten tarkastelu ja henkilöstöanalyysi

suunnitteluhenkilöstö tarkastelee pyyntöä ja laatii analyysin ja suosituksen paikalliselle suunnittelutoimikunnalle ja lainsäädäntöelimelle. Vetoomuksen esittäjän on osallistuttava tähän analyysiin niin paljon kuin mahdollista. Heidän pitäisi olla käytettävissä auttamaan. Heidän on tarjottava hymyssä suin kaikki, mitä suunnitteluväki pyytää. Vetoomuksen esittäjän tulee tavata heidät kiinteistössä työmaakäynnin aikana ja näyttää heille tarkalleen, mitä suunnitelmat ovat. Heidän on kerrottava suunnittelijoille, miten he ovat jo tavanneet naapureita ja muokanneet suunnitelmiaan sen mukaisesti. Jos mahdollista, vetoomuksen esittäjän olisi kuunneltava suunnitteluhenkilöstön perusteluja ja huolenaiheita ja tarkistettava suunnitelmia näiden huolenaiheiden täyttämiseksi.

Suunnittelukomission kokous

kun suunnitteluhenkilöstö on saanut analyysinsä valmiiksi, pyyntö menee suunnittelukomissiolle (tai muulle vastaavalle elimelle) antamaan suosituksen paikalliselle hallintoelimelle. Tämä on yleisötilaisuus, jota mainostetaan. Vetoomuksen esittäjän on oltava paikalla esittämässä asiansa ja vastaamassa kaikkiin kysymyksiin tai huolenaiheisiin. Toivottavasti suunnittelutoimikunta antaa myönteisen suosituksen, mutta vetoomuksen esittäjä ei välttämättä tarvitse sellaista edetäkseen.

lakiasäätävä elin kokoontuu

lopulta asia menee paikallisen lainsäädäntöelimen käsiteltäväksi julkista käsittelyä ja äänestystä varten. Vetoomuksen esittäjällä on mahdollisuus puhua ja esittää asiansa. Jos äänestys menee heidän tavallaan, he ovat valmiita menemään. Jos ei, vetoomuksen esittäjä voi joutua odottamaan ainakin vuoden ennen kuin yrittää uudelleen.

kuinka kauan prosessi kestää? Se riippuu toimivallasta, säännöistä ja siitä, kuinka monimutkainen pyyntö on. Jotain yksinkertaista, se kestää ainakin pari kuukautta-mutta puoli vuotta vuodessa ei ole ennenkuulumatonta.

muut näkökohdat

edellä mainitut seitsemän vaihetta ovat yleistettyjä ja hyvin yksinkertaistettuja. On olemassa muutamia muita asioita maanomistajat voivat haluta ottaa huomioon miettiessään muuttaa kaavoitus heidän tontillaan.

varo rajoittavia liittoja

riippumatta siitä, minkä kaavoitus sallii, rajoittavat liitot voittavat. Jos maanomistaja käyttää aikaa ja rahaa saadakseen uudelleen kaavoitetun kiinteistön toimistokäyttöön, mutta liitot eivät salli sitä, he häviävät. Olen nähnyt sen tapahtuvan. Kaikkiin kiinteistöihin ei kuitenkaan sovelleta rajoittavia liittoja. Maanomistajan on tiedettävä, koskevatko ne rajoittavia sopimuksia ja tiedettävä, mitä ne sallivat ennen kuin mennään eteenpäin.

kaavoitus on poliittista

politiikka voi tehdä outoja asioita. Ymmärtää, että poliitikot eivät aina tee päätöksiä sen perusteella, mikä on oikein tai parasta kiinteistön omistajalle. He tekevät poliittisia päätöksiä. Jos pyyntö synnyttää poliittisen taistelun, voi olla parasta odottaa ja yrittää uudelleen myöhemmin-vaikkapa vaalien jälkeen.

konsultti voi opastaa kaavoitusprosessin läpi

koska kaavoitus voi olla monimutkainen ja poliittinen prosessi, hakija voisi hyötyä sellaisen henkilön palkkaamisesta, joka ymmärtää poliittista reviiriä. Vaikka konsultti on kallis, se voi olla tarpeellinen ja sen arvoinen.

miksi käydä läpi tämä prosessi?

kiinteistöjen kaavoitus voi olla hyvin kannattavaa. Kaavoitusprosessin ymmärtäminen on toinen nuoli sijoittajan kiinteistövyyhdissä. Se voi auttaa heitä näkemään ja luomaan tilaisuuksia, joita toiset jäävät kaipaamaan.