talonvaltaus on tyhjän, käytöstä poistetun ja hylätyn omaisuuden käyttämistä. Jos talonvaltaaja täyttää tietyt vaatimukset, hän voi vaatia omistusoikeutta omaisuuteen tietyn ajan kuluttua epäedullisen omistuksen lain eli niin sanotun ”talonvaltaajan oikeuden”nojalla.
epäedullinen omistus
talonvaltaajien oikeudet toimivat käsiteltäessä unohdettua maata, jossa alkuperäinen omistaja on ollut pitkään kuolleena tai poissa. Haitallisen hallussapidon lakiteoria sisältää omistajan velvollisuuden käyttää, ylläpitää ja puolustaa maata. Jos maata laiminlyödään pitkään, oikeus katsoo, että alkuperäinen omistaja on menettänyt oikeutensa pitää sitä.
haitallisen hallussapidon lait vaihtelevat osavaltioiden ja territorioiden välillä, mutta on olemassa yleisiä kriteerejä, joiden on täytyttävä:
- kantajalla on täytynyt olla yksinomainen, avoin ja tosiasiallinen maa ilman suostumusta yhtäjaksoisesti useita vuosia;
- hallussapito oli avointa eikä salaista, joten ulkopuolinen oletti, että asianomistaja omistaa sen;
- hallussapito tapahtui rauhanomaisesti eli ilman voimaa tai väkivaltaa;
- asianomistaja osoitti aikovansa omistaa maan.
todisteet, jotka on liitettävä kielteistä hallussapitoa koskevaan väitteeseen, ovat:
- luvan saaneen katsastajan suorittama Maanmittaus;
- hakijan ja todistajien ilmoitukset, jotka todistavat ammatin luonteen ja laajuuden;
- maa-alueen arviointi;
- irtisanominen kaikille, joilla on kiinnostusta maata kohtaan.
ilmoituksiin voi sisältyä todisteita rakennusten lukkojen vaihtamisesta, kiinteistöjen korjaamisesta, laskujen ja verojen maksamisesta tai tontin vuokraamisesta muille.
Queensland
omistajaa vastaan voidaan 12 vuoden jälkeen tehdä vahingollinen hallussapitovaatimus. Queenslandiin vaaditaan titteleitä.
Uusi Etelä-Wales
omistajaa vastaan voidaan 12 vuoden kuluttua tehdä epäedullinen hallussapitovaatimus. Vaatimuksen Kruununmaasta voi tehdä 30 vuoden kuluttua. NSW Land Registry Servicesille tehdään hakemus.
McFarland v Gertos
tuore tapaus McFarland v Gertos nosti talonvaltaajien oikeudet valtakunnalliseen valokeilaan. Vuonna 2018 NSW: n korkein oikeus myönsi omistusoikeuden kiinteistönvälittäjälle, joka otti haltuunsa Sydneystä vuonna 1998 löytämänsä tyhjillään olevan ja hylätyn 3 makuuhuoneen kodin. Bill Gertos korjasi ja remontoi kodin ja vuokrasi sen sitten. Kiinteistö oli ollut tyhjillään sen viimeisen asukkaan kuoltua samana vuonna. Viimeksi listatun omistajan omaiset kiistivät Gertosin väitteen väittäen, etteivät he tienneet olevansa oikeutettuja omaisuuteen, kunnes poliisi otti heihin yhteyttä vuonna 2017. He väittivät, ettei kiinteistöä ole koskaan hylätty. Tuomari totesi: ”Herra Gertos onnistui ottamaan ja säilyttämään maan fyysisen huostaanoton kaikkien muiden kustannuksella, ja hän on ottanut maanomistajan aseman.”Yli 140 000 dollaria kiinteistöön käyttänyt gertos myi sen vuonna 2020 1,4 miljoonalla dollarilla.
Victoria
the Limitations of Actions Act 1958-lain mukaan omistajaa vastaan voidaan tehdä epäedullinen hallussapitovaatimus 15 vuoden jälkeen. Se toteaa myös, että tällaista vaatimusta ei voida esittää Kruununmaasta, rautatiestä, vesilaitoksesta, neuvoston maasta tai yhteisestä omaisuudesta. Maankäyttövaate on tehty.
Tasmania
omistajaa vastaan voidaan 12 vuoden jälkeen esittää vahingollinen hallussapitovaatimus. Hakemus tehdään Maanomistusvirastolle.
Etelä-Australia
omistajaa vastaan voidaan 12 vuoden jälkeen tehdä vahingollinen hallussapitovaatimus. Kruununmaata voidaan vaatia 60 vuoden kuluttua. Land Services SA: lle esitetään vaatimus.
Länsi-Australia
hakijan on osoitettava omistaneensa maata vähintään 12 vuotta tai joissakin tapauksissa vähintään 30 vuotta, jos Rekisteröidyllä omistajalla on vamma.
hakemus tehdään Arvonimirekisteriin (Landgate) tai korkeimmassa oikeudessa, jos Landgate-hakemusta vastustetaan.
Australian pääkaupunkiterritorio
epäsuotuisa hallussapito ei kuulu laissa maaoikeuteen.
Pohjoisterritorio
epäsuotuisa hallussapito ei kuulu NT: n maaoikeuteen.
vaatimuksen riitauttaminen
todistustaakka on hakijalla, joka vaatii talonvaltaajien oikeutta osoittaa epäedullista hallussapitoa todennäköisyyksien tasapainoon. Maan rekisteröity omistaja voi antaa maa-alueelle varoituksen ja esittää väitteen kumoamiseksi tosiseikkoja, kuten todisteita maahan palaamisesta, hakijan määräämisestä poistumaan maasta tai aidan tai rakennuksen poistamisesta miehityksen aikana. Paras todiste on kirjallinen tunnustus siitä, että henkilö miehittää maata sopimuksen nojalla.
jos haluat neuvoja tai edustusta lakiasioissa, ota yhteyttä Armstrong Legaliin.