Omavaraston rakentaminen: mitä maksaa?
23.helmikuuta 2021 • Steve Hajewski, markkinointipäällikkö
jos olet päättänyt, että haluat sijoittaa omaan varastointiprojektiisi, rakennusbudjetin luominen tulee olemaan yksi ensimmäisistä tehtävistäsi. Se tulee myös olemaan aina kuluttavaa.
monet uudet kehittäjät päätyvät klassiseen kana-ja kananmunaongelmaan. Haluat tietää, kannattaako projekti ennen suunnittelutyöhön panostamista. Mutta sinun täytyy investoida suunnittelutyöhön ennen kuin myyjät / urakoitsijat voivat antaa sinulle vankka hinta työstään.
ratkaisu tässä on se, että pitää ymmärtää, kenelle budjettia luo. Suunnittelun alkuvaiheessa luodaan budjetti omaa päätöksentekoa varten. Luoda tämän budjetin, sinun täytyy olla karkea näkemys siitä, mitä olet luomassa. Tavoitteenasi luoda tämän karkea budjetti on päättää, jos olet valmis sijoittamaan rahaa suunnittelutyön käynnistää yrityksesi.
karkea budjetointi-kysymyksiä, jotka kannattaa kysyä itseltään ennen kuin aloittaa
- miten haluaisin hoitaa omaisuuttani? Jos aiot käyttää miehittämätöntä kiinteistöä, sinun on hyvin todennäköisesti suunniteltava itsepalvelukioskin ja portin asentamispaikka (ja budjetti). Jos odotat, että sinulla on johtaja nyt tai tulevaisuudessa, sinun täytyy budjetoida toimisto tai ainakin suunnitella jättää tilaa lisätä yksi myöhemmin. Johtamistyylisi vaikuttaa laitoksen suunnitteluun ja hallintakuluihin.
- millaisen varaston aion rakentaa? Onko se tyypillinen drive up-yksiköt, vai kohdistatko markkinoille, jossa ilmastokontrolloitu tai monikerroksinen odotetaan? Tai ehkä haluat keskittyä suuriin yksiköihin veneen ja matkailuauton omistajille. Asiakkaan ymmärtäminen auttaa sinua ymmärtämään, millaisia rakennuksia rakennat, mikä vaikuttaa kustannuksiisi ja maankäyttöösi.
- mitkä ovat prioriteettini kassavirran suhteen? Jos olet vakiintunut, voit halutessaan rakentaa suuremman alkuvaiheen. Kestää kauemmin päästä tasoihin; mutta rakennus isompi voi alentaa kustannuksia neliömetriä kohti ja vähentää useita kertoja, että sinun täytyy käsitellä vaivaa saada suunnittelulautakunnan hyväksyntää, rakennusluvat, lisälainat ja rakennusprosessin. Tai ehkä olet uusi kehittäjä ja sinun täytyy saavuttaa positiivinen kassavirta mahdollisimman nopeasti.
nämä kohteet mielessäsi olet valmis aloittamaan kaivamisen. Sinun tehtäväsi on kehittää joitakin ”ballpark” hinnat. Periaatteessa tarkoitan likimääräisiä kustannuksia neliömetriä kohti. Monet uudet kehittäjät eivät täysin ymmärrä, kuinka paljon aikaa urakoitsija käyttää muodollisen tarjouksen valmisteluun. Jos soitat kiireiselle urakoitsijalle ja pyydät häntä antamaan sinulle konkreettisen ehdotuksen, mutta et esitä yksityiskohtaista hankesuunnitelmaa, asetat itsesi pettymään. Karkeassa budjetointitilassa etsit yksinkertaisia budjettinumeroita.
hankkeen budjettikohtaan tulisi sisältyä (alkaen kalleimmista eristä): Maa, luokittelu, rakennukset, betoni perustukset, ajotiet, kulunvalvonta, sähkö/valaistus, maa-ja vesirakentaminen, maisemointi, opasteet, luvat, ja pollarit. Muita kohteita, joita sinun on ehkä harkittava, ovat palopostit tai sprinklerit, toimistopinnat, laaja luokittelu ja arkkitehtoniset ominaisuudet. Oma kokemukseni on, että yksi tarina ajaa ylös omaisuutta maksaa noin $40-45 per neliömetriä (plus maa) kehittää, ja ilmastoitu ominaisuus on noin $60-70 per neliömetriä plus maa. Muista, että nämä numerot ovat omistajan toimiessa pääurakoitsijana. Lisää 15%, Jos tarvitset GC: n. Budjetoinnissa kannattaa varautua myös pankkimaksuihin, noin 10%: n varautumiseen ja käynnistysrahaan, jolla voi maksaa asuntolainan vuokratessaan.
talousennusteesi seuraava osa on tuloennuste. Jos et omista maata, älä käytä aikaa yksityiskohtiin juuttumiseen. Karkeassa budjetoinnissa ajatellaan kustannuksia ja tuloja neliömetriä kohti. Käyttämällä lähellä olevien olemassa olevien kiinteistöjen vuokrahintoja määrität vuokrahintasi neliömetriä kohti. Olen havainnut, että keskimäärin kustannukset 10×10 ja 10×15 antaa sinulle hyvät tulot neliömetriä numero käyttää laskelmissasi. Olla varovaisempi, käytä suurempia yksiköitä oman arvion, koska ne ovat pienemmät tulot neliömetriä kohti. Seuraava tehtäväsi on määrittää, mikä prosenttiosuus erän katsot on buildable. Olemme havainneet, että perinteinen ajaa ylös rakennuksia, sinun on noin 30-35% erän tullut vuokrattavissa tilaa. Laajemmilla ilmasto-ohjatuilla rakennuksilla voidaan saavuttaa 45-50 prosentin kattavuus. Loput ovat viheralueita ja ajoväyliä. Kerro kuukausittaiset tulot per sq jalka kertaa vuokrattavissa sq ft keksiä mahdollisia tuloja.
rakennuskustannukset ja mahdolliset tulot huomioon ottaen sinun on laadittava arvio kuukausittaisista kuluistasi. Asuntolainasi on yleensä suurin kulusi – joten katso rakennuskustannuksiasi miinus käsirahasi ja voit käyttää lainalaskuria kuukausittaisen pankkimaksusi arvioimiseen. Pankkiirit epäröivät lainata sinulle korkoa tietämättä enemmän sinusta ja projektisi yksityiskohdista. Voit lisätä pankkiirisi mukavuutta pyytämällä budjettikohdan puhelussa sen sijaan, että vaatisit häntä kirjoittamaan numeron sähköpostiin. Jäljellä olevat kulut harkita ovat (alkaen suurin) kiinteistöverot, työntekijät (jos sinulla on), luottokortin käsittelymaksut, apuohjelmat, vakuutus, lumenpoisto/ruohonleikkuu ja markkinointi. Myös kioskin palvelumaksut ja ohjelmistotilaukset tulee ottaa huomioon soveltuvin osin.
jos tämä ei ole vielä pelottanut sinua pois, olet valmis laittamaan kaiken yhteen ja katsomaan, mistä irtaudut tasoihin. Kuukausittaiset kulut valmiin sivuston pitäisi olla enintään 70% tuloista. Jos ne ovat, kustannukset ovat liian korkeat, vuokrat liian alhaiset, tai sinun täytyy sovittaa enemmän yksiköitä tontilla. Hankkeen alkuvaiheessa kannattavuusraja voi olla suurempi, ja se on normaalia, jos pitkän kantaman valmis työmaaennuste tuottaa houkuttelevia tuloksia.
tämän talousennusteen luomiseen tähtäävän lähestymistavan verkkoversiosta löytyy vierailuyhteys /resources/cost-calculators/basic-investment-calculator/. Tämä online-työkalun avulla voit booli muuttujia, että olen keskustellut ja käyttää lukuja tuottaa kannattavuusennuste ja 2 vuoden kassavirta. Kassavirtaprojektiosi on tärkeä osa suunnitteluasi, varsinkin jos käytät SBA-lainaohjelmaa. SBA-ohjelmat vaativat, että projektisi rikkoutuu jopa 2 vuodessa tai vähemmän.
tämä varhainen karkea budjetointi on valtavan tärkeä osa itsevarastoinnin kehittämistä-jos tämä analyysi osoittaa, että projekti on suutari, voit siirtää mahdollisuuden eteenpäin panostamatta suunnittelutyöhön. Tämä alustava budjetointi menetelmä voi myös auttaa sinua tunnistamaan maksimi, että voit maksaa paketti ja silti tehdä rahaa. Toivottavasti tuloksissa näkyy houkutteleva projekti. Jos näin on, seuraava askel on saada kiinteistön sopimuksen, ja sitten alkaa työskennellä paikallisen rakennusinsinööri yksityiskohtaista työmaasuunnittelua.
tässäkin vaiheessa kannattaa harkita kannattavuuskonsulttia. Ottaa kolmannen osapuolen konsultti punnita projektin voi auttaa välttämään kalliita virheitä, ja voi vaatia lainanantajan.
kun kiinteistö on urakalla ja tonttisuunnittelu on käynnissä, olet nyt valmis aloittamaan ammattisi kanssa yhteistyön suunnittelutyöstä ja yksityiskohtaisista ehdotuksista. Kun työskentelet läpi tämän prosessin, sinun tehtäväsi on korvata jokainen ballparked rivi kohteen budjetin yksityiskohtaisen ehdotuksen myyjät. Kun olet valmis sulkemaan lainasi, pankkisi tarvitsee nämä asiakirjat.
lopetan tämän jutun massiivisella varoituksen sanalla koskien lopullista budjetointia ja projektirahoitusta. Rakentamisessa käytettyjen raaka-aineiden kustannukset voivat vaihdella, joskus nopeastikin. Tilanne, että sinä kehittäjänä haluat välttää on saada lainausmerkit, saada rahoitusta näiden lainausmerkit, ja sitten todeta, että viisi kuukautta myöhemmin, kun yrität tilata materiaaleja, että lainausmerkit eivät ole enää voimassa.
vastaus tähän tilanteeseen on, että kannattaa varmistaa, että kaikki lainausmerkit ovat voimassa välittömästi (ja päivittää budjetti) ennen rahoituksen sulkemista. Varmista, että sopimukset mahdollistavat toimituksen realistisessa aikataulussa – keskustele tästä perusteellisesti myyjien olla varma, että sopimus hinnoittelu on mahdollista aikataulussa, että tarvitset materiaaleja työmaalla. Lopuksi, yritä rakentaa terve varasuunnitelma. Kun rahoitus on valmis, suorita kaikki materiaalit ja työsopimukset.
kaikesta tämän päivän hulluudesta huolimatta on hyvä aika rakentaa. Korot ovat matalat, ja itsesäilytyskorot ja-kysyntä pysyvät korkeina. Onnea seuraavaan projektiin.