miten vuokrasopimus peruutetaan

06 loka 2016

Johdanto

on olemassa useita eri lakeja, jotka vaikuttavat asuntojen vuokrasopimuksiin. Tässä artikkelissa tarkastellaan niitä, joilla on merkitystä Asuntovuokrauksen peruuttamiseen, ja selitetään asianmukainen menettely, jota on noudatettava, kun asuntovuokraus päättyy vuokralaisen rikkomuksen vuoksi.

kaksi erityyppistä irtisanomisaikaa

aluksi on tärkeää erottaa toisistaan kaksi erilaista ja tärkeää irtisanomisaikaa. Ensimmäinen on merkityksellinen, kun vuokrasopimusta yritetään purkaa ennen kuin sopimuksen sovittu määräaikaisuus on päättynyt. Kutsutaan tätä irtisanomisajaksi. Joskus vuokrasopimuksissa on nämä pykälät,joskus ei. Jos tällaista pykälää ei ole, vuokrasopimusta ei voi (paitsi tilanteissa, joissa sovelletaan kuluttajansuojalakia tai vuokra-Asuntolakia) purkaa ennenaikaisesti, elleivät molemmat osapuolet tähän suostu.

toinen irtisanomisaika tulee ajankohtaiseksi, kun vuokranantaja tai vuokralainen on rikkonut vuokrasopimusta ja toinen osapuoli haluaa antaa kirjallisen ilmoituksen rikkomuksen korjaamisesta. Jos rikkomusta ei korjata säädetyssä määräajassa, viaton osapuoli voi purkaa vuokrasopimuksen ja tarvittaessa vaatia vahingonkorvausta rikkojalta. Kutsutaan tätä ”rikkomusilmoitusajaksi”.

Tuomioistuinpäivät V kalenteripäivät V pankkipäivät

ennen kuin käsitellään sovellettavia säädöksiä, on myös tärkeää huomata, että vuokrasopimuksissa viitataan yleensä kalenteripäiviin, joilla tarkoitetaan kalenterissa jokaista päivää, mukaan lukien viikonloput ja yleiset vapaapäivät. Kuluttajansuojalain 14. pykälässä puhutaan nimenomaan arkipäivistä, eli viikonloput ja yleiset vapaapäivät on jätettävä huomioimatta. Joskus lait tai vuokrasopimukset viittaavat tuomioistuinpäiviin, eli lasketaan vain päiviä, jolloin tuomioistuin on auki ja istuu, vaikka viittaukset tuomioistuinpäiviin ovat vuokraustilanteissa harvassa. Jos päivätyyppejä ei ole määritelty, ne on katsottava kalenteripäiviksi, ja niihin on sisällyttävä viikonloput ja yleiset vapaapäivät.

vuokra-Asuntolaissa

vuokra-Asuntolaissa säädetään, että jos vuokralainen jää käyttämään kiinteistöä sen jälkeen, kun kirjallisessa vuokrasopimuksessa määritelty aika päättyy, vuokrasopimusta jatketaan samoilla ehdoilla kuin kirjallisessa asiakirjassa, paitsi että vuokrasopimuksen kesto on vain yksi kuukausi (eli syntyy kuukausivuokratilanne). Tällaisessa tilanteessa vuokra-Asuntolaissa säädetään nimenomaisesti, että jommankumman osapuolen irtisanomisaika on yksi kuukausi. Tämä koskee vain tilanteita, joissa vuokranantaja haluaa estää vuokrasopimuksen uusimisen vielä kuukaudella – se ei koske vuokranantajan purkua vuokralaisen rikkomuksen vuoksi. Vuokra-Asuntolaki ei määrää, kuinka monta päivää rikkomusilmoitusajan on oltava.

Kuluttajansuojalaki

Kuluttajansuojalaki koskee tavaroiden ja palvelujen toimittamista Etelä-Afrikassa. Laki määrittelee nimenomaan asuntomajoituksen palveluksi, joka vaikuttaa asuntovuokrasopimuksiin. S: n soveltaminen on poissuljettu vain kahdessa tapauksessa; ensinnäkin silloin, kun asuntovuokraus on tehty kahden juridisen yksikön välillä ja kun vuokralleottajan vuosiliikevaihto tai omaisuuden arvo on yli 2 miljoonaa Raria; ja toiseksi silloin, kun vuokralleantaja ei vuokraa kiinteistöä tavanomaisessa liiketoiminnassa. Lain mukaan kuluttaja (eli vuokralainen) voi purkaa määräaikaisen sopimuksen (ts. vuokrasopimus) mistä tahansa syystä – joka voi olla täysin liittymätöntä tavarantoimittajan (eli vuokranantajan) rikkomukseen – ilmoittamalla vuokranantajalle 20 päivää kirjallisesti irtisanomisesta.

jos vuokralainen päättää purkaa vuokrasopimuksen ennen kuin vuokrasopimus olisi muuten päättynyt tavanomaisessa järjestyksessä, vuokranantajalla on oikeus ”kohtuulliseen irtisanomissakkoon”, jonka ohjeistuksesta on säädetty kuluttajansuojalain 5.säännössä. Jotkut vuokranantajat veloittavat vuokralaiselta yksinkertaisesti koko vuokrasumman, joka muuten olisi jäänyt vuokrasopimuksesta maksamatta, jos vuokrasopimus olisi jatkunut koko voimassaoloaikansa.

tämä ei välttämättä ole oikea lähestymistapa. Asetuksessa 5 esitetään tässä suhteessa ”kohtuullisuuden” parametrit ja luetellaan useita merkittäviä tekijöitä, kuten kuluttajan irtisanomisajan pituus, kohtuullinen pituus, jonka kuluessa vuokranantaja voisi hankkia uuden vuokralaisen, ja alan yleinen käytäntö. Kun tarkastellaan tekijöitä kokonaisvaltaisesti, on selvää, että yhden ja kahden kuukauden vuokra olisi kohtuullinen rangaistus sekä mahdolliset muut vahingonkorvausvaatimukset ja maksamattomat vuokrat, jotka ovat aiheutuneet vuokrasopimuksen aikana.

vuokranantaja sen sijaan voi purkaa vuokralaisen vuokrasopimuksen vain, jos vuokralainen on rikkonut vuokrasopimusta, ja jos vuokralainen on jättänyt sen tekemättä annettuaan 20 arkipäivää kirjallisen ilmoituksen vuokralaiselle rikkomuksen korjaamiseksi. Tämä on kriittistä, koska sitä sovelletaan huolimatta siitä, mitä vuokrasopimuksessa sanotaan – se siis ohittaa vuokrasopimuksen määräykset (tai tapaoikeuden, jota olisi sovellettu, jos tietyistä vuokrasopimuksen tärkeistä määräyksistä ei olisi vahingossa sovittu). Näin ollen Kuluttajansuojalaki koskee vain rikkomusilmoituksen määräaikaa eikä irtisanomisen irtisanomisaikaa. Kuluttajansuojalain pykälän 14 mukaan lasketut päivät ovat arkipäiviä, eli viikonloput ja yleiset vapaapäivät jätetään huomioimatta.

Kuluttajansuojalaki toteaa myös nimenomaisesti, että jos sen säännökset ovat ristiriidassa minkään muun lain kanssa, laki, joka antaa kuluttajalle (vuokralaiselle) eniten suojaa, syrjäyttää toisen. Tämä on kriittinen syistä jäljempänä.

Common Law

Common law on merkityksellinen, koska se on ”oletusasema”, joka ”potkaisee”, kun osapuolet jättävät sopimatta tietyistä vuokrasopimuksen ehdoista. Itse asiassa tämä tapahtuu melko usein. Osapuolet saattavat esimerkiksi unohtaa sopia, kuinka monta päivää kirjallista ilmoitusta vuokralaiselta vaaditaan rikkomuksen korjaamisesta ennen kuin vuokranantaja voi purkaa sopimuksen, tai kuinka monta päivää / kuukautta irtisanominen on annettava, jos jompikumpi osapuoli haluaa irtisanoa vuokrasopimuksen ennen sen luonnollista päättymistä.

tapaoikeutemme mukaan vuokrasopimuksen irtisanomista koskevan ilmoituksen on oltava voimassa kalenterikuukauden ajan, mikä tarkoittaa, että irtisanomista ei voida antaa esimerkiksi huhtikuun 15.päivästä toukokuun 14. päivään, koska se on annettava tietyn kalenterikuukauden 1. päivästä kyseisen kalenterikuukauden viimeiseen päivään saakka. Lisäksi tapaoikeuden mukaan irtisanomisajat ovat samat kuin vuokranmaksuvälit, eli jos maksat vuokraa joka kuukausi, ilmoituksen on oltava vähintään kuukausi etukäteen. Jos osapuolet eivät pääse yhteisymmärrykseen rikkomusilmoitusajasta, se on lain mukaan ”kohtuullinen” aika. Se, mikä on ”kohtuullista”, riippuu kunkin tapauksen tosiasioista, ja tuomioistuin ratkaisee asian. Joten jos osapuolet sopivat, että jompikumpi osapuoli voi irtisanoa vuokrasopimuksen ennen sen luonnollista päättymistä, mutta he unohtavat määrätä, kuinka pitkä irtisanomisajan on oltava, niin vastaus on, että vähintään yhden kalenterikuukauden kirjallinen ilmoitus vaaditaan, jotta jompikumpi osapuoli voi irtisanoa vuokrasopimuksen ennenaikaisesti, ja se on annettava kuukauden 1.päivästä kyseisen kuukauden loppuun. Tämä edellyttää, että irtisanomisaikaa pidetään ”kohtuullisena” – jokaista tapausta arvioidaan sen omien tosiseikkojen perusteella.

lainvalinta

koska asuntovuokrasopimuksiin sovelletaan niin monia lakeja missä tahansa tilanteessa, on usein vaikea määrittää, kuinka monta päivää rikkomus-ja peruutusilmoitusjaksoille on annettava. Tapaoikeus on aina jonkin tietyn ongelman ratkaisemiseksi myöhemmin säädetyn lainsäädännön alainen. Kaikki säädetyt lait, jotka käsittelevät ongelmaa yleisesti, ovat yleensä riippuvaisia myöhemmin annetusta lainsäädännöstä, jolla ongelmaa käsitellään erikseen. Asiaa hämmentää vielä se, että Kuluttajansuojalaki (joka ei ole vuokrasopimuskohtainen) sanoo, että jos sen säännökset ovat ristiriidassa minkään muun lain kanssa, sovelletaan lakia, joka antaa kuluttajalle eniten suojaa.

esiin nousee useita vaikeita kysymyksiä:

1. jos vuokrasopimus vaatii 7 päivän rikkomusilmoituksen, mutta kuluttajansuojalain mukaan vuokrasopimuksen purkamiseen vaaditaan 20 arkipäivän kirjallinen ilmoitus, miten nämä kaksi saadaan sovitettua yhteen?
2. onko vuokralaisen ”kolmannen lakon” (ts. kolmannen rikkomuksen) jälkeen vielä mahdollista purkaa vuokrasopimus ilmoittamatta siitä enempää, kuten monissa vuokrasopimuksissa säädetään, kuluttajansuojalain perusteella?
3. jos vuokrasopimuksessa (joko suullisessa tai kirjallisessa) ei ole määritelty irtisanomisaikaa, ”potkaiseeko Kuluttajansuojalaki” ja johtaako se tilanteeseen, jossa vuokranantaja ei voi purkaa vuokrasopimusta ennenaikaisesti lainkaan, vaan se voidaan purkaa vain vuokralaisen rikkomuksesta?

#1: Rikkomusilmoitusaika ja irtisanomisaika

ensinnäkin tarkastellaan itse vuokrasopimuksen määräyksiä. Useimmissa vuokrasopimuksissa on rikkomispykälä,joka kertoo useiden päivien pituisen ajan, joka on tarpeen ilmoittaa vuokralaiselle rikkomuksesta. Jos rikkomisaikaa ei ole määritelty, se on tapaoikeuden kannalta ”kohtuullinen aika”.

jos ilmoitat rikkomuksesta, eikä sitä korjata rikkomusilmoitusajassa, tämä tarkoittaa, että voit ryhtyä toimiin ja nostaa kanteen siitä, mitä olet velkaa, tai jopa antaa haasteen ja liittää vuokralaisen tavarat vuokranantajasi hypoteekkiin, mutta et voi peruuttaa vuokrasopimusta ja häätää sitä.

syy tähän on kuluttajansuojalain mukaan se, että vuokrasopimuksen purkamisesta (ja siten myös häädöstä, koska häätöä ei voi tehdä ilman vuokrasopimuksen purkamista) on annettava kirjallinen ilmoitus 20 arkipäivää. Jos siis lopulta ajattelet haluavasi tai tarvitsevasi purkaa vuokrasopimuksen ja häädön, voit tehdä sen vasta 20 arkipäivän kirjallisen ilmoituksen jälkeen – sinä aikana vuokralainen ei ole korjannut rikkomusta. Monet vuokraisännät.

mainitse molemmat määräajat rikkomusilmoituksessaan ja sano, että jos rikkomusta ei korjata 7 kalenteripäivässä (tai mikä tahansa vuokrasopimuksessa määrätty päivien lukumäärä tai mikä tahansa tapaoikeuden mukaan kohtuullinen päivien lukumäärä), ne ryhtyvät toimiin saatavien perimiseksi takaisin; mutta jos vikaa ei korjata 20 arkipäivässä, niin vuokrasopimus puretaan ja vuokralainen häädetään. Näin annat yhden huomautuksen, mutta se on voimassa molempien ajanjaksojen ajan ja vuokralaista varoitetaan asianmukaisesti laiminlyönnin seurauksista sekä siitä, miten ja milloin rikkomus on korjattava näiden seurausten välttämiseksi.

#2: Kuinka peruuttaa asuntovuokraus

nämä ovat vuokrasopimukseen sisältyviä lausekkeita, joiden mukaan vuokralainen on rikkonut vuokrasopimusta (yleensä viitaten erityisesti maksuviivästykseen) kolme kertaa, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus ilman erillistä ilmoitusta vuokralaiselle. Tällaisissa tapauksissa vuokranantaja ei antaisi vuokralaiselle kolmatta mahdollisuutta korjata rikkomusta, vaan lähettäisi vain purkukirjeen.

on kuitenkin kyseenalaista, onko tämä lainmukaista kuluttajansuojalain valossa, jonka mukaan vuokranantaja saa purkaa vuokrasopimuksen vain 20 arkipäivän kirjallisella ilmoituksella ja sen jälkeen, kun vuokralainen ei ole korjannut rikkomusta.

näyttää siis siltä, että nämä ”kolmannen lakon” lausekkeet eivät ole enää lainvoimaisia. Kirjoittajan mielestä tämä on vakava vääryys vuokranantajia kohtaan, koska se tarkoittaa, että he ovat ikuisesti tuomittuja hyväksymään vuokralaistensa maksuviivästykset ja muut vuokrasopimusrikkomukset. Jos vuokralainen korjaa rikkomuksen 20 työpäivän irtisanomisajalla, vuokranantajalla ei ole oikeutta perua sitä. Ainoa tapa päästä eroon ärsyttävästä vuokralaisesta tällaisessa tilanteessa olisi antaa vuokrasopimuksen käydä täysillä ja varmistaa peruutus ilman uutta uusimista.

#3: Onko olemassa aikaistettu irtisanomisaika, jos vuokrasopimuksessa ei määrätä, ja mikä se on?

1. jos osapuolet ovat sopineet, että irtisanomisaika on voimassa ja että irtisanomisaika on sovittu, kumpi tahansa osapuoli voi peruuttaa irtisanomisajan ilmoittamalla siitä toiselle osapuolelle. Tämä pätee niin kauan kuin vuokrasopimukseen ei sovelleta vuokra – asuntolain säännöksiä-ts. jos kirjallinen vuokrasopimus päättyi ja osapuolet vain jatkoivat vuokrasopimusta kuukaudesta toiseen sen jälkeen.
2. jos vuokrasopimus on vuokra-asuntolain mukainen kuukausittainen vuokrasopimus, kumpi tahansa osapuoli voi irtisanoa sen vain yhden kokonaisen kalenterikuukauden kirjallisella ilmoituksella.
3. jos osapuolet eivät lainkaan harkinneet, että ennenaikainen irtisanominen olisi sallittua, kyseessä ei ole mikään muu vaihtoehto kuin edellä 3.2 kohdassa määrätty vaihtoehto, joka merkitsee pikemminkin vuokrasopimuksen uusimisesta kieltäytymistä kuin vuokrasopimuksen ennenaikaista päättämistä.

1. jos osapuolet ovat sopineet, että sovelletaan ennenaikaista irtisanomisaikaa, mutta ne eivät ole sopineet siitä, mikä irtisanomisaika on, tapaoikeus alkaa, ja yhden kokonaisen kalenterikuukauden irtisanomisajan pitäisi riittää – edellyttäen, että se on olosuhteisiin nähden ”kohtuullinen”.

1. joissakin tapauksissa sovelletaan kuitenkin kuluttajansuojalakia – mikä tarkoittaa sitä, että jos on olemassa irtisanomislauseke, jonka mukaan vuokralainen ei ole rikkonut vuokrasopimusta, vuokranantaja ei voi irtisanoa sopimusta kuluttajansuojalain 14§: n nojalla, jonka mukaan määräaikainen sopimus voidaan irtisanoa vain 20 arkipäivän kirjallisella ilmoituksella, jos vuokralainen on tosiasiallisesti rikkonut vuokrasopimusta ja jos rikkomusta ei ole korjattu. Näyttää kuitenkin siltä, että tämä pätee vain silloin, kun Kuluttajansuojalaki hyödyttää kuluttajaa enemmän kuin muut samaan skenaarioon sovellettavat lait. Tämä johtuu siitä, että Kuluttajansuojalaissa säädetään nimenomaisesti, että jos sen säännökset ja muu laki ovat ristiriidassa, sovelletaan kuluttajalle edullisinta lakia. Laatijat ovat sitä mieltä, että tämä on kohtuuton tilanne, jonka lainsäätäjä on luonut kiinteistöalalle, koska se luo valtavaa epävarmuutta siitä, milloin irtisanomislausekkeita noudatetaan, koska se, mikä hyödyttää kuluttajaa yhdessä tapauksessa, voi olla vahingollista kuluttajalle toisessa tapauksessa. Toivottavasti tuomioistuimemme antavat meille pian ohjeita siitä, miten selvitä tästä sotkusta – mutta siihen asti, olkaa varovaisia luottaessanne ennenaikaiseen irtisanomiseen liittyviin lausekkeisiin, koska Kuluttajansuojalaki voi mitätöidä ne.

johtopäätös

varmuuden vuoksi ota yhteys kokeneeseen kiinteistöasianajajaan ennen rikkomus-ja/tai peruutus-ja/tai irtisanomis-ja/tai uusimis-tai uusimiskieltoilmoitusten lähettämistä, jotta et löydä itseäsi toimittamasta ärsyttävälle vuokralaisellesi majoitusta (ja maksamassa hänelle vahingonkorvauksia) lainvastaisesta häätämisestä.

saatat pitää myös seuraavaa artikkelia kiinnostavana – voisiko verojen, verojen, vesi-ja sähkömaksujen maksamatta jättäminen johtaa vesi-ja sähkönjakelun päättymiseen?

(tämä artikla on tarkoitettu ainoastaan tiedotustarkoitukseen, ei oikeudellisen neuvonnan antamiseksi. Lisätietoja aiheesta saa tekijältä tai asianomaiselta toimittajalta.)