jos olet menettänyt kotisi lyhyeksimyynnin kautta ja haluat saada uuden asuntolainan, saatat miettiä, kuinka kauan joudut odottamaan. Luotto pisteet kestää osuma jälkeen lyhyt myynti, vaikka mahdollisesti ei niin paljon kuin se olisi, jos olisit menettänyt kotisi ulosmittaukseen. Lyhyeksi myynti kuitenkin todennäköisesti estää sinua saamasta heti uutta asuntolainaa.
se, kuinka kauan sinun täytyy odottaa ennen kuin haet uutta asuntolainaa, riippuu lainatyypistä ja luottohistoriastasi. Alla olevasta taulukosta näet, kuinka pitkä odotusaika on erilaisten lainojen lyhyeksimyynnin jälkeen, tarkempia tietoja alla.
| lainatyyppi | odotusaika ulosmittauksen jälkeen |
| Fannie Mae / Freddie Mac |
yleensä: 4 vuotta lieventävät asianhaarat: 2 vuotta |
| FHA-vakuutettu | 3 vuotta (yleensä joitakin poikkeuksia lukuun ottamatta) |
| VA-taattu | todennäköinen 2 vuotta |
| muunlaiset lainat | vaihtelee |
muista, että lyhyeksi myynti aiheuttaa merkittävän laskun luotto pisteet, mikä vaikeuttaa saada uusi asuntolaina. Kuinka paljon pisteet laskee riippuu vahvuus luotto ennen menettää kotiin. Jos sinulla on aiemmin ollut erinomainen luotto, pisteet laskee enemmän kuin jos olisit jo ollut myöhässä tai jääneet maksut, veloitetut tilit, tai muita negatiivisia kohteita luottoraportteja.
- Fannie Maen tai Freddie Macin lainan saaminen lyhyeksimyynnin jälkeen
- FHA-vakuutetun lainan saaminen lyhyeksimyynnin jälkeen
- kun odotusaikaa ei tarvita
- kolmen vuoden odotusaika
- poikkeukset kolmen vuoden odotusajasta
- VA-taatun lainan saaminen lyhyeksimyynnin jälkeen
- muunlaiset lainat
- luottopisteet vaikuttavat myös siihen, milloin voit saada uuden asuntolainan
- mitä luottopisteitä asuntolainoissa yleensä käytetään?
- vaaditut luottopisteet uusille asuntolainoille
- hyvän luoton palauttaminen lyhyeksi myynnin jälkeen
- luottotietojen seuranta ja korjaaminen
- puhu asianajajalle
Fannie Maen tai Freddie Macin lainan saaminen lyhyeksimyynnin jälkeen
jotkut asuntolainat noudattavat Federal National Mortgage Associationin (Fannie Mae) ja Federal Home Loan Mortgage Corporationin (Freddie Mac) antamia ohjeita. Nämä lainat, joita kutsutaan ”tavanomaisiksi, mukautuviksi” lainoiksi, voidaan myydä Fannie Maelle tai Freddie Macille.
tällaisen asuntolainan odotusaika lyhyeksimyynnin jälkeen vaihtelee olosuhteista riippuen. Odotusaika on:
- neljä vuotta tai
- kaksi vuotta, jos lieventävät asianhaarat (toisin sanoen tilanne, joka ei toistunut, johon et voinut vaikuttaa ja joka johti äkilliseen, merkittävään ja pitkäaikaiseen tulojen vähenemiseen tai taloudellisten velvoitteiden katastrofaaliseen kasvuun) ovat olemassa.
FHA-vakuutetun lainan saaminen lyhyeksimyynnin jälkeen
uuden FHA-vakuutetun asuntolainan saamisen aika vaihtelee luottotietojen ja lyhyeksimyynnin syiden mukaan.
kun odotusaikaa ei tarvita
sinun ei ehkä tarvitse odottaa FHA-vakuutetun asuntolainan hakemista lyhyeksimyynnin jälkeen, jos:
- olet suorittanut kaikki aikaisemman asuntolainan lyhennysvapaata edeltävän 12 kuukauden jakson kiinnelainamaksut erääntyvän kuukauden aikana, ja
- olet myös suorittanut lyhennysvapaan lyhennysvapaan saman ajanjakson lyhennysvapaan kuukauden aikana.
kolmen vuoden odotusaika
jos vanhalla asuntolainalla oli lyhennysvapaan aikaan maksuhäiriö, sinun on yleensä odotettava vähintään kolme vuotta ennen kuin haet uutta FHA-vakuutettua lainaa.
poikkeukset kolmen vuoden odotusajasta
vakuutettu voi saada pätevyyden nopeammin kuin kolme vuotta, jos hän voi osoittaa, että lieventävät asianhaarat aiheuttivat asuntolainan maksuhäiriön, kuten vakavan sairauden tai palkansaajan kuoleman. Avioeroa ei pidetä lieventävänä asianhaarana. Poikkeuksen voi kuitenkin tehdä, jos lainanottajan asuntolaina oli voimassa lainanottajan avioeron aikaan, ex-puoliso sai kiinteistön ja sen jälkeen tehtiin lyhyeksimyynti. Työnsiirron tai toiselle alueelle siirtymisen aiheuttama kyvyttömyys myydä kiinteistöä ei ole lieventävä asianhaara.
VA-taatun lainan saaminen lyhyeksimyynnin jälkeen
joudut yleensä odottamaan kaksi vuotta lyhyeksimyynnin jälkeen, ennen kuin voit saada VA-taatun lainan, mutta sinulla ei välttämättä ole odotusaikaa, jos olit lainassa ennen myyntiä.
muunlaiset lainat
useimpien muiden lainojen, kuten subprime-tai jumbolainojen, odotusajat voivat vaihdella. Osa lainanantajista noudattaa Fannie Maen ohjeita. Muut lainanantajat lyhentävät lyhyeksimyynnin jälkeistä odotusaikaa, jos suoritat suuremman käsirahan (joskus 25% tai enemmän) ja suostut korkeampaan korkoon. Sinulla on myös oltava hyvä luotto.
luottopisteet vaikuttavat myös siihen, milloin voit saada uuden asuntolainan
odotusajoista huolimatta sinun täytyy vielä saada hyvä luotto lyhyeksimyynnin jälkeen saadaksesi asuntolainan. Niin, luotto tulokset, yleensä FICO tulokset, on täytettävä lainanantajan vähimmäisvaatimukset saada. Vaihtoehtoisesti, vaikka saatat saada uuden asuntolainan Alhainen FICO pisteet, voit joutua tekemään suuremman käsirahan tai maksaa korkeampaa korkoa.
mitä luottopisteitä asuntolainoissa yleensä käytetään?
FICO on yleisin asuntolainabisneksessä käytetty pistemäärä. Pisteet vaihtelevat yleensä 300: sta 850: een. FICOLLA on useita erilaisia pisteytysmalleja, kuten FICO, FICO 8 ja FICO 9. Henkilön pistemäärä vaihtelee yleensä sen mukaan, millä mallilla se laaditaan ja mikä luottotietojen Ilmoittaja on antanut luottoraportin. Esimerkiksi Fannie Mae ja Freddie Mac vaativat yleensä asuntolainoittajia käyttämään ”Classic Ficon” luottopisteitä luoton mittaamiseen. Klassinen FICO score kutsutaan myös näillä nimillä suurissa luotto raportointi virastot:
- Equifax Beacon® 5.0
- Experian/Fair Isaac Risk Model V2SM, ja
- TransUnion FICO® Risk Score, Classic 04.
vaaditut luottopisteet uusille asuntolainoille
marraskuusta 2021 lähtien Fannie Mae edellyttää yleensä, että lainanhakijoiden luottopistearvo on tilanteesta riippuen 620 tai 640. Freddie Mac vaatii olosuhteista riippuen 620 tai 660 pistettä omakotitalon perusasunnosta. Lainanantajilla voi toki olla tiukempia vaatimuksia.
FHA-vakuutettu laina, jonka käsiraha on pieni (niinkin alhainen kuin 3,5%), vaatii arvosanaksi 580. Voit silti saada FHA-vakuutetun lainan, jonka FICO-pisteet ovat 500-579, mutta 3,5 prosentin käsirahan sijaan käsiraha olisi korkeampi, vähintään 10 prosenttia. Mutta koska ulosotto saattaa aiheuttaa FICO pisteet pudota sata pistettä tai enemmän, ehkä alle 500, et ehkä ole oikeutettu asuntolainan, vaikka odotusaika päättyy.
veteraanijärjestö ei aseta luottopistevaatimusta. Mutta se vaatii lainanantajia käymään läpi koko lainaprofiilin.
hyvän luoton palauttaminen lyhyeksi myynnin jälkeen
lyhyeksi myynti vaurioittaa luottopisteitä. Ja korkeampi luotto pisteet, sitä suurempi pudotus lyhyeksi myynti. Palauttaa hyvä luotto ja parantaa FICO pisteet, sinun pitäisi:
- Maksa laskut aina ajallaan
- pidä luottotilisi saldot matalina, mikä pitää velkasuhteesi (jota kutsutaan myös ”luoton käyttöasteeksi”) matalana.
- tarkkaile luottotietojasi virheiden ja epätarkkuuksien varalta (katso alla), ja
- pidä yllä pientä määrää luottotilejä.
luottotietojen seuranta ja korjaaminen
Tarkista luottotietosi heti, jos ennakoit hakevasi uutta asuntolainaa lyhyeksimyynnin jälkeen. Tämä johtuu siitä, että lyhyeksimyynnit ilmoitetaan joskus luottotietojen ”ulosmittauksina”. Jos lyhyeksimyyntisi ilmoitetaan ulosmittauksena, saatat virheellisesti evätä uuden asuntolainan, koska:
- luottopisteesi on alhaisempi kuin sen pitäisi olla (ulosmittaukset ovat yleensä vahingollisempia luottopisteille kuin lyhyeksimyynti)
- lainanantaja sovelsi virheellisesti sinua vastaan pidempää ulosmittauksen jälkeistä odotusaikaa, kun olisit muuten täyttänyt vaatimukset, tai
- lainanantaja vaati sinua suorittamaan suuremman käsirahan kuin mitä sinulta olisi vaadittu, jos lyhyeksimyynnistä olisi ilmoitettu asianmukaisesti.
sinun tulee ottaa yhteyttä kaikkiin kolmeen tärkeimpään luottotietotoimistoon korjataksesi mahdolliset virheet ja olla valmis toimittamaan lyhyeksimyyntiä koskevat asiakirjat lainanantajallesi.
puhu asianajajalle
jos sinulla on kysyttävää asuntolainasta tai asunnon ostamisesta, harkitse puhumista kiinteistöasiamiehen kanssa. Jos sinulla on kysyttävää ulosmittauksesta, ota yhteyttä ulosmittausjuristiin.