Do the Due: a Complete Due Diligence Guide and Checklist for Home Buyers

Buying a house is exciting, but before you get into away dreaming about how you ’ll lay out your furniture, Don’ t forget: This is a legal transaction. Koska ostaja, se tarkoittaa sinun täytyy tehdä due diligence sekä käytännön ja sopimuksen näkökulmasta.

mitä due diligence tarkoittaa asuinkiinteistöissä? Ja mistä ostajat tietävät, ovatko he tehneet sen hyvin?

Cesi Pagano, kiinteistönvälittäjä, jolla on yli 30 vuoden kokemus Orangen piirikunnasta Kaliforniasta, sanoo,

”on tärkeää, että ostajat katsovat jokaisen yksityiskohdan. Jotkut keskittyvät vain kotitarkastukseen, eikä se riitä. Ostajan pitää todella tutustua ostamaansa kotiin, ettei tule katumusta.”

siksi olemme koonneet tämän oppaan due diligence asunnonostajalle. Aluetutkimuksesta nimikkotutkimukseen opastamme sinut prosessin läpi-ja tarjoamme sinulle myös tulostettavan tarkistuslistan.

mikä on due diligence kiinteistöalalla?

Due diligence tarkoittaa ostajan velvollisuutta tutkia kiinteistö ja ymmärtää, mitä he ostavat ennen kuin talo luovuttaa omistuksensa. Kussakin ostotarjoussopimuksessa määrätään tietty määrä aikaa, jonka kuluessa ostaja voi suorittaa tiettyjä due diligence-velvollisuuksia.

mitä pitäisi olla due diligence-tarkistuslistallani kiinteistökauppoja varten?

Pagano sanoo, että kun työskentelet due diligence-tarkistuslistasi läpi, kiinteistönvälittäjäsi on paras resurssisi. Niiden pitäisi auttaa sinua käsittelemään jokaista kohtaa ja tarjota apua tiedon löytämisessä.

kaikkien tilanne on erilainen,mutta agenttisi voi luottaa aikaisempaan kokemukseen, joka auttaa sinua tämän tärkeän ajan läpi.

tutki aluetta

olet kuullut ikivanhan kiinteistösanauksen: sijainti, sijainti, sijainti. Ja se on totta! Ymmärrys siitä, millainen alue on ja mitä on tulossa lähitulevaisuudessa, voi auttaa sinua tekemään viisaan kotiostopäätöksen.

pyydä kiinteistönvälittäjääsi auttamaan sinua määrittämään tämänhetkiset kiinteistömarkkinat haluamallasi alueella. Huomioitavia asioita:

• mediaani asunnon hinta: Tietyissä kaupunginosissa on korkeampi tai alempi hintapiste. Kysy agentiltasi, mikä tekee naapuruston kodeista arvokkaampia kuin naapuruston B: n kodeista.
• markkinapäivät: talojen myyntinopeus voi kertoa. Jos talot seisovat markkinoilla jonkin aikaa, saatat saada paremman tarjouksen … mutta onko olemassa syytä, miksi ostajat välttelevät tiettyä aluetta?
• omistusasujien lukumäärä: usein ostajat näkevät korkeamman omistusasumisen osoituksena alueen vakaudesta ja tyytyväisyydestä. Naapurikiinteistöjen kunnossapidossa voi olla enemmän ”omistajuuden ylpeyttä” verrattuna naapurustoon, jossa on paljon vuokria.
• kuinka monta asuntoa ulosmitataan: suuri ulosmittausaste voi olla punainen lippu naapuruston arvostuksen, ylläpidon ja liikevaihdon suhteen.
• hintojen kasvukehitys: onko suosimallasi asuinalueella tasaista hintojen kasvua ajan myötä? Vastaako se muiden lähikuntien trendejä?
• tulevaisuuden kehitys: tutki alueen kaupalliset maakaupat tai vuokrasopimukset ja katso, miten ne sopivat toiveisiisi. Saatat olla tyytyväinen tietää suosikki ruokakauppa on siirtymässä, tai saatat olla pettynyt, että sinun täytyy käsitellä ylimääräistä liikennettä.

Keskustele yleisistä paikallisista asuntoasioista

ennen kuin ostat tietyllä alueella, kysy agentiltasi — ja nykyisiltä asukkailta, jos mahdollista — kaikista ainutlaatuisista asioista, joihin asunnonomistajien tulisi varautua.

jokainen koti vaatii huoltoa, mutta tietyt paikat ovat alttiimpia ylimääräisille kuluille sään, kasviston tai eläimistön vuoksi.

joitakin harkittavia punaisia lippuja voivat olla:

• lähellä olevat eläimet, jotka saattavat vahingoittaa perustuksia tai maisemointia
• tulva-alttiit alueet tai alueet, joiden kuivatus on huono
• tietyt ötökät tai syöpäläiset, jotka voivat tuhota puuta
• suolainen ranta-ilma, joka ruostuttaa ilmastointiyksiköt normaalia nopeammin
• korkeat puut, jotka voivat aiheuttaa uhkia myrskyissä
• invasiiviset kasvulliset lajit, jotka rajoittavat mitä muuta voi kasvaa
• kuumuus tai kylmyys, jotka vaativat erikoiseristystä

etsi talo, joka sopii tarpeisiisi

vältä ostajan katumus priorisoin sinulle tärkeitä asioita. Tee lista siitä, mikä ei ole neuvoteltavissa, ja lista siitä, missä saatat olla valmis tekemään kompromisseja. Suorita listasi agentillasi varmistaaksesi, että olet realistinen hintapisteessä ja-alueella.

Rahoitus

asuntolainan ennakkopätevyyden ja ennakkohyväksynnän saaminen auttaa varmistamaan, ettet joudu liiallisuuksiin taloudellisesti.

näiden kahden vaiheen välillä on eroa. Ennakkopätevyys tarkoittaa yleensä vain sitä, että asuntolainan ammattilainen tarkastelee talouttasi (varallisuutta, tuloja ja muuta velkaa) ja antaa sinulle arvion lainamäärästä, johon sinulla saattaa olla varaa.

ennakkohyväksyntä taas on tyypillisesti virallisempi prosessi, jossa lainanantaja vaatii enemmän dokumentaatiota pankkitileistäsi ja tutkii myös luottohistoriasi. Ennakkohyväksyntäkirjeet kestävät yleensä 60-90 päivää, joten älä astu tähän vaiheeseen ennen kuin olet tosissasi kotihaun suhteen.

kannattaa shoppailla hyviä asuntolainakorkoja ja-ehtoja ennen esihyväksyntää. Vain koska olet ennalta hyväksytty tietty luotonanto laitos ei tarkoita sinun tarvitse mennä että lainanantaja teidän kiinnitys … mutta se varmasti helpottaa prosessia, jos teet, että tutkimus etupäässä sijaan sekoittaminen jälkeen tarjous on hyväksytty.

pyydä myyjän tiedot

monissa osavaltioissa myyjien on dokumentoitava ja julkistettava kaikki tiedossa olevat asiat talon kanssa. Tämä voi sisältää ongelmia perusta, katto, järjestelmät, rakenne, ja enemmän.

Keskustele agenttisi kanssa paljastuksista päättääksesi, mitä sinun tulisi hyväksyä ja mitä sinun ei pitäisi hyväksyä tietyssä tilanteessa. Julkistukset voivat ja niiden pitäisi vaikuttaa neuvotteluihin.

jotkin osavaltiot kuitenkin noudattavat kiinteistöjen osalta varokeinoa eli ”ostajan varottava” – sääntöä, eli ostajan vastuulle lankeaa kiinteistön tutkiminen. Jos asut caveat emptor-tilassa, due diligence-tarkastukseesi voi olla tarpeen sisällyttää erikoisempia tarkastuksia (KS.jäljempänä).

lisätietoja Oman osavaltiosi tiedonantolaeista on valtuutetussa real estate disclosure guide-oppaassa.

Tarkista CC& Rs

jos olet muuttamassa alueelle, jossa on asunnonomistajien yhdistys (HOA) tai condo-owners association (COA), niin tulee olemaan kotia koskevia sopimuksia, ehtoja ja rajoituksia (CC&RS). Lue nämä säännöt, määräykset ja maksut, ja varmista, että olet kunnossa niiden kanssa.

joitakin CC&R-asiakirjoista mahdollisesti löytyviä määräyksiä ovat:

• Lemmikit
• ulkoarkkitehtuuri ja ulkonäkö
• yhteisissä tiloissa (Uima-allas, kuntosali, kerhotalo, leikkikenttä jne.)
• se, voiko asunnon vuokrata
• melu ja käyttäytyminen
• laillisuus, maksut ja arvioinnit

saada tarkastuksen

kotitarkastus on kiistatta due diligence-tarkastuksen tärkein kohta.

tällöin ammattitaitoinen tarkastaja kävelee talon läpi ja dokumentoi havaitsemansa ongelmat. Tyypillisen kotitarkastuksen pitäisi kestää kahdesta neljään tuntia, ja ostajat saavat yleensä olla paikalla. Tarkastuksen jälkeen saat yksityiskohtaisen raportin sekä yhteenvedon mahdollisista ongelmista.

sinä ja kiinteistönvälittäjäsi voitte sitten keskustella siitä, muuttaako tarkastus asunnon ostohalukkuuttasi vai ei. Agenttisi sisällyttää ostotarjoukseesi yleensä tarkastuksen varajärjestelyn, jossa todetaan, että sinulla on oikeus kieltäytyä ostosta tarkastukseen liittyvien ongelmien vuoksi due diligence-jakson aikana.

joissakin tapauksissa voi pyytää myyjää tekemään korjauksia tarkastukseen liittyen. Muina aikoina, myyjä voi tarjota käteistä sulkemisen korvata korjauksia, jotka saatat joutua tekemään sen jälkeen, kun muutat. Voimakkailla myyjämarkkinoilla myyjä voi kieltäytyä maksamasta korjauksia ja siirtää kustannukset sinulle.

tarkastajaa etsittäessä kannattaa tarkistaa, onko tarkastajalla lupa, sillä asianmukainen lupa kertoo koulutuksesta, kokemuksesta ja todennetusta vastuuvakuutuksesta. Mutta ei jokainen osavaltio lupaa tarkastajille, valitettavasti. Jos näin on osavaltiossasi, pyydä kiinteistönvälittäjältä hyvä lähete.

harkitse erityistarkastuksia

Yleiset kotitarkastajat voivat löytää vain sen, minkä näkevät. Jos tarkastaja epäilee, että voi olla näkymättömiä asioita, hän voi suositella erikoistarkastusta. Kuten nimikin kertoo, erikoistarkastajat koulutetaan menemään pintaa pidemmälle ja testaamaan erikoistuneempia ongelmia.

joitakin erityistarkastuksia, joita voit harkita:

• Toksiinitarkastus (radon, asbesti, Home)
• Ympäristötarkastus (maa-aines, lyijymaali, asbesti)
• Perustustarkastus (halkeamat, pysyvyys)
• Kattotarkastus (vaurioiden tai ikäarvioiden vuoksi)
• Vesijohtotarkastus (putket, kaivo, septinen)
• Sähkötarkastus (erityisesti vanhemmissa taloissa)

Hanki arvio

arvio, jonka tarkoituksena on määrittää asunnon arvo. Ammattiarvioija vertaa taloa muihin lähellä oleviin koteihin ja tekee sitten korjauksia erilaisiin taloon liittyviin piirteisiin.

arviointi on tärkeä osa due diligence-tarkasteluasi ennen kaikkea siksi, että lainanantajasi vaatii sitä, jos olet saamassa asuntolainaa. Mutta vaikka aiot maksaa käteisellä, arviointi on sinun etusi, koska se tarjoaa ammattimaisemman arvostuksen.

näin varmistat, että saat talosta hyvät kaupat. Jos arvio tulee tarjoushintaa halvempana, voit palata myyjälle jatkoneuvotteluja varten.

tilaa kartoitus

kartoitus on kiinteistösi kartta, johon on merkitty sen rajalinjat sekä mahdolliset höylät. (Helpotuksilla tarkoitetaan sitä, miten joku muu käyttää maata.) Kyselyjä tarvitaan yleensä vain, jos tarkastellaan maaseutualuetta tai merkittävää pinta-alaa. Isommilla kiinteistöillä ne voivat kuitenkin olla tärkeitä, sillä kartoituksen tarkat koordinaatit merkitään kauppakirjaan.

useimmat lainanantajat eivät vaadi kyselyä, jos katselet muuta kuin maaseutualuetta useimmissa osavaltioissa, vaan he luottavat omistusvakuutukseesi. Mutta suurempia kiinteistöjä saatat joutua saada kyselyn saada rahoitusta ja jos on ristiriita (esimerkiksi naapurin aita tunkeutuminen omaisuutta), niin se saattaa olla ratkaistava ennen kuin voit sulkea asuntolainaasi.

ymmärrä mahdolliset kaavoituslait

pyydä kiinteistönvälittäjääsi selvittämään, onko kiinteistöön liittyviä kaavoituslakeja.

joskus kaavoitus kieltää tietyntyyppiset tai-määräiset rakennelmat, kuten asuntoautot tai vajat. Joskus kaavoituslait sanelevat vuokrausmahdollisuudet tai sen, millaisia eläimiä tontilla voi olla. Joskus kaavoituslait kieltävät tiettyjen ajoneuvojen tai perävaunujen pysäköinnin. Varmista, että kaavoitus vaatimukset toimivat oman elämäntavan.

tee julkista tutkimusta

Pagano sanoo, että on tärkeää tarkistaa asia kahdelta paikallishallinnon osastolta: suunnitteluosastolta ja rakennus-ja turvallisuusosastolta.

suunnitteluosasto kertoo, onko suunnitteilla laitoksia, jotka voivat vaikuttaa kotisi arvoon (kuten putkarakennus tai jätehuoltolaitos).

rakennusvirasto kertoo, millaisia lupia tontille on vedetty. Luvista selviää, että mahdolliset päivitykset on tehty oikein. Ne myös osoittavat, onko maa-alueita täytetty tai leikattu, mikä voi olla tärkeää, jos aiot lisätä tulevaisuudessa.

Kysy rakennusalan ammattilaiselta, jos sinulla on kysyttävää asunnon luvista.

Tarkista kodin tulva-alueen tilanne

Tarkista, sijaitseeko talo FEMA-tulva-alueella. Voit tehdä tämän etsimällä osoitteen dokumentoiduista FEMA-kartoista. Useimmiten FEMA-tulva-alue määräytyy merenpinnan korkeuden mukaan.

jos koti on FEMA: n tulva-alueella, tarvitset tulvavakuutuksen. Tämä on erillinen politiikka, joka maksaa välillä $550 ja $1350 vuodessa keskimäärin, riippuen sijainnista. Vakuutusasiamies voi auttaa sinua saamaan tulvavakuutuksen, joka on FEMA: n takaama.

Secure home owners insurance

on parasta saada vähintään kolme lainausmerkkiä asunnonomistajien vakuutuksesta. Kiinteistönvälittäjällä ja muilla alueen asunnonomistajilla voi olla suosituksia.

vakuutustarjouksia verrattaessa on varmistettava, että vakuutustarjousten kattavuusrajat ja vähennyskelpoiset summat täsmäävät kuhunkin tarjoukseen; näin voit oikein määrittää, mikä vakuutusmaksu on parempi arvo.

Keskustele kunkin vakuutusasiamiehen kanssa siitä, mitkä korvausvaihtoehdot ovat skenaariossasi parhaat. Alueellasi voi olla tiettyjä luonnonkatastrofeja, joita he suosittelevat — maanjäristyksiä, vajoamia, hurrikaaneja ja niin edelleen — jotka saattavat vaatia erikoistermejä.

mutta on myös tärkeää, ettei ole ylivakuutettu. Katso asunnon kattavuutta ja varmista, että vaihtokustannusarvo vaikuttaa sopivalta. Korvaava hinta on yleensä suurempi kuin markkina-arvo, koska se luvut mahdollisuus rakentaa talon täysin uusi alusta asti.

ota huomioon vastuukattavuutesi määrä

vastuukattavuutesi on suunniteltu suojaamaan sinua ja kotiasi siinä tapauksessa, että joku haastaa sinut oikeuteen vamman vuoksi. Koska kustannukset terveydenhuollon Yhdysvalloissa, saada kohtuullinen määrä vastuu kattavuus olisi ehdottomasti osa due diligence varmistaa tunnet, että se on riittävä kattamaan mahdolliset väitteet.

Keskustele vakuutusasiamiehesi kanssa tilanteesi kannalta parhaasta vastuukattavuudesta. Suojaa sijoituksesi!

hanki itsellesi jokin tittelivakuutus

Tittelivakuutus pitäisi olla ykkösprioriteetti, koska teet due diligence-työtäsi. Omistusyhtiö suorittaa omistusoikeuden tarkastelun, jonka tarkoituksena on paljastaa mahdolliset perilliset tai maksamattomat panttioikeudet ennen kiinteistön ostamista.

, mutta otsikkokatsaus ei ole aina kattava. Jos otsikko yritys puuttuu jotain, otsikko vakuutus suojaa sinua taistelevat seuranneen oikeustaistelu.

Pagano kannustaa kaikkia ostajiaan ottamaan huolellisuutensa vakavasti.

”on parempi ottaa aikaa nyt kuin katua myöhemmin. Talo ei ole sellainen, jonka voi vain palauttaa kauppaan!”

muista, että sinun ei tarvitse käydä läpi tätä due diligence-prosessia yksin. Kiinteistönvälittäjäsi auttaa joka askeleella. Kun olet suorittanut due diligence, voit olla varma, että olet tehnyt kaiken mahdollisen tehdä kodin hankinta menestys.