vuokrasopimusta ostettaessa on harkittava huolellisesti vuokrasopimukseen jäljellä olevien vuosien määrää ja maanvuokrariskejä, joille saatat altistua. Tähän on kaksi syytä:
- asuntolainan antaja todennäköisesti vaatii tietyn määrän vuosia pysyäkseen vuokrasopimuksessa ja lainaa vain, jos maanvuokrat ovat ”kohtuullisia”; ja
- kiinteistö, johon olet sijoittamassa, on omaisuuserä – omaisuus, jolla on lyhyt vuokrasopimus ja ikävä maanvuokraus, on paljon vähemmän arvokas tuleville ostajille, joten se on jotain, mitä sinun on harkittava mahdollisena kuluna kiinteistön omistamisen aikana. Ostaja käyttää todennäköisesti lyhyempää vuokrasopimusta ja / tai ikävää pohjavuokraa neuvotteluvälineenä alentaakseen kiinteistön myyntihintaa. .
80 vuoden ongelma
tärkeintä on muistaa, että vuokratontti on poistoja tekevä omaisuuserä. Kun vuokrasopimus lyhenee, sen arvo laskee eli asunto muuttuu vähemmän arvokkaaksi.
toinen ongelma on, että kun vuokrasopimus lyhenee, sen pidentäminen tulee kalliimmaksi. Siksi on aina suositeltavaa laajentaa ennemmin kuin myöhemmin.
avioliiton arvo
tärkeä seikka on myös se, että kun vuokrasopimus laskee alle 80 vuoden, vuokranantajalle tulee maksettavaksi lisämaksu osana vuokrasopimuksen jatkamisesta maksettavaa hintaa. Tätä kutsutaan avioliiton arvoksi. Tämä avioliiton arvo kasvaa edelleen jyrkästi, kun vuokrasopimus lyhenee entisestään.
maanvuokrat
lainanantajat ovat joutuneet erityisen epäedulliseen asemaan kohonneiden tai kohtuuttomien vuokrien vuoksi, ja jotkut ovat alkaneet kieltäytyä myöntämästä lainaa joillekin maanvuokrien korotuksille, jotka olivat heille aiemmin hyväksyttäviä.
Lease extension
Niki Adkins on osakas ja vuokratyöntekijä.
Niki sanoo: ”Jos harkitset 80 vuoden rajan lähestyvän tai alle 80 vuoden pudonneen vuokrasopimuksen ostamista, on välttämätöntä tutkia vuokrasopimuksen jatkamista. Itse asiassa useimmat asuntolainoittajat saattavat vaatia lisäajan hankkimista ennen kuin he lainaavat kiinteistöä vastaan. Muista myös, että jos et järjestä jatkoaikaa heti, on todennäköistä, että sinun täytyy tehdä se ennen kuin voit myydä kiinteistön tulevaisuudessa. Lainanantajien vaatimukset muuttuvat viikosta toiseen, joten on välttämätöntä, että hankit asiantuntija-apua vuokrasopimuksen ehtoihin liittyen”.
Points to considered as a potential buyer of a tontin with a short leasing
There are two possibilities to take to extending a leasing.
- myyjä, joka aloittaa lakisääteisen vuokrasopimuksen pidennyksen ja antaa tämän prosessin hyödyn sinulle ostajana (edellyttäen, että myyjä on omistanut kiinteistön kaksi vuotta); tai
- myyjällä voi olla mahdollisuus sopia vapaamuotoisesta vuokrasopimuksen pidennyksestä vuokranantajan kanssa, ennen kuin vaihdat sopimuksia; näin ollen käsitellä asia kokonaisuudessaan ennen asunnon ostamista.
lakisääteinen vuokrasopimuksen jatkaminen
- ehdot ovat kiinteät ts. 90 vuoden lisäaika peppercorn ground rent – vuokralla-näin ollen vapaomistaja ei voi tarjota sinulle epäedullisia ehtoja;
- jos vuokrasopimuksen jatkamisesta maksettavaa hintaa ei voida sopia vuokranantajan kanssa, voit hakea ensimmäisen tason Kiinteistölautakunnalta käyvän hinnan määrittämistä;
- omistusoikeuden haltijan on täytettävä eikä se voi peruuttaa vuokraansa – sillä ei siis ole väliä, onko sinulla tiedossa, minkä tyyppisiä vuokranantajia ne ovat;
- myyjäsi voi toimittaa lakisääteisen ilmoituksen puolestasi, jos hän voi luovuttaa sinulle kahden vuoden (tai sitä pidemmän) omistusoikeuden. Voit jatkaa vuokrasopimuksen pidennysprosessia, kun osto on suoritettu;
- sovit asunnosta alennetun hinnan vuokrasopimuksen pidennyksestä aiheutuvia kustannuksia vastaan.
- vuokranantaja voi tarjota epäedullisia ehtoja, koska niitä ei ole vahvistettu (esim. lyhyt pidennys mutta kohtuuttomasti kasvava vuokrataso);
- ensimmäisen tason tuomioistuin ei anna apua;
- vapaaomistaja voi vetäytyä liiketoimesta milloin tahansa. Oleellista on, että jos olet jo ostanut kiinteistön tässä vaiheessa, joudut odottamaan kaksi vuotta täyttääksesi Oman lakisääteisen ilmoituksesi, jolloin vuokrasopimus on kaksi vuotta lyhyempi ja ”kaksi vuotta kalliimpi” pidentäminen;
- et todennäköisesti tiedä, kuinka luotettava vuokranantaja on tässä vaiheessa;
- jos pidennys on suoritettu ennen kuin ostat kiinteistön, maksat kiinteistön koko arvon.
Niki toteaa lopuksi ”on paljon mietittävää. Olemme erittäin iloisia voidessamme keskustella tilanteestasi ja omaisuudestasi ja opastaa sinua prosessin läpi. Käsittelemme usein vuokrasopimuksen laajennuksia osana kuljetusta ja asiakkaiden mielestä on hyödyllistä, että pystymme käsittelemään molempia näkökohtia saumattomasti kollegoidemme kanssa Kuljetustiimissä täällä frettensissä. Ota yhteyttä, jos voimme auttaa.”
Lataa lisätietoja
meillä on useita faktoja ja oppaita tästä prosessista saatavilla vuokrasopimuksen laajennukset-sivultamme.
Christchurchissa toimiva Leasehold Extension-tiimimme kattaa myös kaikki maan alueet, sillä työ voidaan tehdä täydellisenä etänä. Jos teillä on kysyttävää, kysykää Vain meiltä frettensiltä. Soita numeroon 01202 499255 ja jutellaan mielellämme tilanteestasi ja erityisistä tarpeistasi.