a guide to French mortgages

tutkimme asuntolainan turvaamista Ranskassa ja annamme perustiedot ranskalaisista asuntolainoista ja ranskalaisten kiinteistöjen ostamisesta.

jos olet muuttamassa Ranskaan ja tunnet houkutusta ostaa sieltä asunnon, saatat ihmetellä, kuinka vaikeaa tai kallista ranskalaisen asuntolainan saaminen on. Tämä opas selittää kaiken, mitä sinun tarvitsee tietää ennen kuin ostat unelmiesi Ranskan omaisuutta.

tämä ranskalaisen asuntolainanvälittäjän Private Rate toimittama opas vastaa joihinkin tärkeisiin kysymyksiin asuntolainan saamisesta Ranskassa:

• jos ostat omaisuutta Ranskassa?
• kuinka paljon voit lainata Ranskasta?
• ranskalainen asuntolainalaskuri
• ranskalaisten asuntolainojen verovähennykset
• vaatimukset ja asiakirjat ranskalaisen asuntolainan saamiseksi
• Miten hakea ranskalaista asuntolainaa
• ranskalaisten asuntolainojen tyypit
• Ranskassa saatavilla olevat Asuntolainatyypit

jos ostat omaisuutta Ranskassa?

Ranskan kiinteistömarkkinat ovat yksi Euroopan keskeisimmistä toimivista kiinteistömarkkinoista. Matalilla asuntolainakoroilla on helppo nähdä expat-ostajien vetovoima.

Groupe Credit Agricolen tietojen mukaan myyntimäärät laskivat hieman vuonna 2018, vaikka asuntojen hintojen nousu oli edelleen merkittävää joillakin alueilla. Esimerkiksi kokonaishinnat nousivat Ranskassa 1,73 prosenttia, mutta Pariisissa ne nousivat lähes 7 prosenttia.

Ranskan keskuspankin mukaan uuden asuntolainan keskikorko oli joulukuussa 2018 vain 1,49 prosenttia. Se on 0,12 prosentin pudotus vuodentakaisesta ja alhaisin tilastoitu taso lähes 16 vuoteen.

kiinteistökauppamaksut ovat kuitenkin yhteensä noin 10-15% kauppahinnasta. Myyntivoitoista peritään vero, jos myy kiinteistön (yhteensä noin 35-40%).

nämä tekijät ovat erityisen tärkeitä alle viiden vuoden oleskelua suunnitteleville; kustannuksia ei välttämättä pystytä kompensoimaan lyhyessä ajassa.

ranskalainen asuntolainalaskuri, johon liittyy edullisuuden laskuri, löytyy täältä.

kuinka paljon voit lainata Ranskasta?

ranskalaiset pankit ovat yhtä innokkaita kirjoittamaan asuntolainoja ulkomaisille ostajille kuin Ranskan kansalaiset. Tyypillinen ranskalainen asuntolaina antaa ostajalle mahdollisuuden lainata 70-80 prosenttia kiinteistön arvosta. Jotkut ranskalaiset asuntolainanvälittäjät rajoittavat itsensä EU: n ulkopuolisten maiden kansalaisten osalta vain 50 prosenttiin.

ranskalaisten asuntolainojen erikoisuus on lakisääteinen vaatimus, jonka mukaan kaikkien velkojen – mukaan lukien vuokrat, asuntolainat ja muut säännölliset kulut-on oltava enintään 30 prosenttia kotitalouden nettotuloista.

jos asuntolainan kokonaismäärä on yli 30 prosenttia kotitalouden tuloista, ranskalaiset pankit eivät voi myöntää lisää luottoa.

Ranskasta lainattavaa määrää rajoittavat siis sekä omaisuuden arvo että tulot. Jos olet yli 65-vuotias, pankit eivät sisällä ansiotuloja, vaan vain passiiviset tulot tai eläke-etuudet otetaan huomioon.

kustannukset saada ranskalainen kiinnitys

Ranskan lainanantajat yleensä periä set-up maksu (frais de dossier), joka voi olla kiinteä tai prosenttiosuus kiinnitys. Ranskan asuntolainan perustamiseen liittyviä hallinnollisia maksuja ovat seuraavat:

• 1% lähtö – /järjestelymaksu, vähintään 350 €(plus ALV). Tämä voi vaihdella, joten on mahdollista, että asuntolainan välittäjä voi neuvotella sen alas.
• lainanantajat voivat vaatia arvotutkimuksen, joka maksaa tyypillisesti 250 euroa.
• Notaaripalkkiot voivat olla yhteensä noin 6-8% käytetystä kiinteistöstä ja 3-5% uudisrakennuksesta tai alle viisi vuotta vanhasta kiinteistöstä. Notaarimaksut ovat laissa säädettyjä monilta osin kiinteistökaupassa.

id= ”Borrowmoney” >Asuntolainasäännöt ulkomaisille ostajille

vaikka ranskalaispankit myöntävät luottoa ulkomaisille ostajille, niillä voi olla joitakin lisävaatimuksia.

saadakseen Ranskan parhaat asuntolainakorot ranskalaiset asuntolainojen tarjoajat voivat pyytää ulkomailla asuvia avaamaan säästötilin, jonka vähimmäistalletus vastaa vähintään 24 asuntolainan lyhennystä. Jos esimerkiksi vakuutat 100 000 euron asuntolainan 1,5 prosentin kiinteällä ranskalaisella asuntolainakorolla 10 vuodeksi, saatat joutua lukitsemaan pääomaa noin 15 000 euroa.

Ranskan asuntolainan saamiseksi on lisäksi lain mukaan hankittava henkivakuutus, joka vastaa 120: tä prosenttia asuntolainasta ja jonka edunsaajaksi on nimetty lainanantaja.

yksittäiset lainanantajat voivat myös vaatia terveys-ja työkyvyttömyysvakuutuksia ja voivat pyytää 50 vuotta täyttäneitä tai yli 150 000 euroa ottaneita Lainaajia osallistumaan lääkärintarkastukseen.

monet lainanantajat pyytävät myös lainanottajaa hankkimaan todistuksen kiinteistön vakuutuksesta ja sen mahdollisista parannuksista.

vaatimukset ranskalaisen asuntolainan saamiseksi

asuntolainaa hakiessa on toimitettava seuraavat asiakirjat:

• jäljennökset lainanottajan passeista;
• todiste tuloista;
• itsenäisten ammatinharjoittajien on esitettävä tarkastettu tilinpäätös kolmelta vuodelta;
• tiliotteet kolmelta viime kuukaudelta;
• nykyinen vuokrasopimus;
• varallisuuslaskelma;
• toteutettu myyntisopimus (varsinaisen asuntolainatarjouksen, ei alustavan sitoumuksen osalta);
• jos kiinteistö on uusi tai kunnostettava, Ranskaan rekisteröityjen kauppiaiden kirjoittamia arvioita tai laskuja ja jäljennöksiä vakuutustodistuksesta;
• jos tontille rakennetaan uusia parannuksia, tontin omistusoikeus tai alustava kauppasopimus, rakennuslupa sekä rakennussopimus ja suunnitelmat;
• omistusoikeus-tai lainakirja täydellisine takaisinmaksutaulukkoineen, jos kiinteistö aiotaan rahoittaa remortgage-tai oman pääoman ehtoisella luovutuksella.

ranskalaisia asuntolainoja saa vain kiinteistön hankintasopimuksella.

joissakin tapauksissa voi kuitenkin olla mahdollista saada kiinnelainanantajalta noin 350 euron sitoumustodistus (ennakkohyväksyntäkirje) arvonlisäveroineen. Näin voit yleensä neuvotella myyjän kanssa, ja sen pitäisi olla voimassa kolmesta neljään kuukautta.

ranskalaista asuntolainaa

hakeminen on suhteellisen yksinkertaista ja hyvin samankaltainen prosessi kuin muissa maissa.

voi olla syytä kysyä usealta asuntolainoittajalta, Kumpi antaa sinulle parhaan asuntolainan koron. Ranskassa on monia pankkeja, jotka tarjoavat asuntolainoja ulkomaalaisille, sekä erikoistuneita asuntolainojen tarjoajia, jotka ovat keskittyneet tarjoamaan expat-asuntolainoja ja-palveluja.

ostajana voit pyytää virallista asuntolainatarjousta valitsemaltasi lainanantajalta, kun myyjä ja ostaja ovat allekirjoittaneet valmiin myyntisopimuksen ja pankki on vakuuttunut, että ostajalla on sekä Varaa lainaan (ranskalaisten standardien mukaan) että kiinteistön arvo tukee lainapyyntöä.

kun kiinnitys on hyväksytty, se siirtyy lainanantajalaitoksen hyväksyttäväksi.

erityyppisiä ranskalaisia asuntolainoja

on olemassa kolmenlaisia ranskalaisia lainatakauksia eli arvopapereita, joita ulkomaiset sijoittajat voivat saada lainaansa vastaan. Vaikka kansainväliset ostajat saattavat olla tutumpia tavanomaisesta asuntolainasta, Ranskassa asuvat voivat löytää kustannussäästöjä muista Ranskassa tarjolla olevista asuntolainoista.

tavanomainen

notaari huolehtii tavanomaisista asuntolainoista. He perivät maksun noin 2% asuntolainan määrästä täyttääkseen ja rekisteröi kaikki myyntiasiakirjat.

notaari varmistaa myös, että kaikki edellisen asuntolainan ehdot täyttyvät uuden ostajan kiinnityksen tieltä ja että uuden kiinnityksen vaatimukset täyttyvät täysin. Tämä on tyypillisesti lisäksi hallintomaksut veloitetaan asuntolaina lainanantaja.

Priority Lien

tämä on suosittu kiinnitys Ranskassa, koska notaarimaksut tästä palvelusta ovat alhaisemmat (vain noin 1%), koska leimaveroa ei vaadita (publicité fonciere). Se on hyvin samanlainen kuin tavanomainen asuntolaina, paitsi että asuntolaina on etusijalla kaikkiin muihin kiinteistöstä perittäviin maksuihin nähden.

tätä asuntolainaa voi olla mahdollista saada pidemmällä laina-ajalla, joka on enintään 50 vuotta; tämä on erittäin harvinaista. Se koskee kuitenkin vain vanhoja kiinteistöjä. Se ei myöskään anna ostajalle mahdollisuutta ottaa lisää lainaa omaisuutensa arvoa vastaan (esimerkiksi remonttien rahoittamiseksi).

institutionaalinen vakuus

kyseessä on uudehko asuntolainavaihtoehto, joka on saatavilla ranskalaispankeissa. Niillä pyritään vähentämään asuntolainojen lainakuluja.

kyse on lainan ottamisesta la société de cautionnement-nimisellä institutionaalisella takauksella, jota hallinnoi joukko järjestöjä. Perusajatuksena on, että asuntolainan maksuhäiriöriski jaetaan kaikkien osallistuvien lainanantajien kesken.

tässä järjestelmässä keskinäinen rahoittaja toimii takaajana; vastineeksi lainanottaja maksaa rahoittajalle takausmaksun, joka on verrannollinen lainattuun summaan, jolloin asuntolainan rekisteröintikulut ja-palkkiot poistuvat.

tämä tarkoittaa, että transaktiokustannukset ovat alle 1 prosentin suuruinen järjestelypalkkio lisättynä takauksen perustamiskustannuksilla (1,5–2%). Joissakin tapauksissa, voit saada 75% jälkimmäinen maksu takaisin lopussa asuntolainan.

tällainen asuntolaina on tyypillisesti halvempi perustaa. Lyhyemmistä lainoista voi olla hyötyä, koska asuntolainan lunastamisesta ei ole seuraamuksia, toisin kuin muista vaihtoehdoista.

tämä on käytettävissä sekä uusiin että vanhoihin kiinteistöihin – tosin yleensä hyvä luottoluokitus ja tulot ovat tarpeen. Se on saatavilla vain Ranskan asukkaille.

näihin takauksiin erikoistunut pääorganisaatio on Le Crédit Logement, mutta etsi vain lyhenteitä SACCEF ja CNP löytääksesi muita keskinäisiä lainanantajia. Joillakin suurilla pankeilla on omat takaajansa: CAMCA (Crédit Agricole), CMH (Crédit Mutuel) ja SOCAMI/SOPACEF (Banques Populaires).

Ranskassa saatavilla olevat asuntolainat

Ranskassa on vakiintunut asuntoluottoala ja paljon kokemusta ulkomaisten ostajien kanssa asioimisesta. Saatat kuitenkin löytää vähemmän tuotevaihteluita kuin muissa maissa.

Korolliset kiinnelainat

korolliset lainat ovat Ranskassa yhä suositumpia. Koska buy-to-let asuntolainat eivät ole todella saatavilla, tämä on suosittu sijoittajille, joiden tarkoituksena on vuokrata omaisuuttaan.

koska asuntolainan korot ovat vähennyskelpoisia vuokratuloja vastaan, tämä asuntolainatyyppi voi vähentää huomattavasti sijoittajan kuukausimaksuja. Pelkän korollisen asuntolainan yhteydessä sijoittaja voi myös valita annuiteetin, joka maksaa lainaperiaatteen pois lainaehtojen täyttyessä.

Ranskan kiinteäkorkoiset ja vaihtuvakorkoiset asuntolainat

lainanottajat voivat myös valita kiinteäkorkoisten ja vaihtuvakorkoisten asuntolainojen välillä. Kiinteäkorkoisissa asuntolainoissa on usein korkeampi korko, mutta ne tarjoavat vakuuden.

yksi kiinnostava kiinteäkorkoinen asuntolainatuote on joustava asuntolaina. Tämä tuote tarjoaa kiinteän koron vakuuden, mutta antaa lainanottajille mahdollisuuden vaihdella kuukausimaksujaan yksilöllisten olosuhteidensa mukaan.

tyypillisesti lainanantaja asettaa ylemmän ja alemman maksurajan, mutta joissakin tapauksissa maksut voidaan keskeyttää enintään kahdeksi vuodeksi tai korottaa jopa 30 prosenttia nopeammasta maksusta.

näiden ominaisuuksien hinnat voivat olla korkeampia. Valitse ne, jos luulet varmasti käyttää niitä.

vaihtuvakorkoiset asuntolainat riippuvat Ranskassa kolmen kuukauden tai vuoden Euribor-koroista lisättynä 1-3 prosentin marginaalilla, joten pitkäaikaisista koroista voi olla vaikea saada avointa kuvaa.

suosittu vaihtuvakorkoisen asuntolainan muunnelma on prêt à taux révisable non cape mais à échéances plafonnées. Tällä tuotteella on täysin vaihtuva korko, mutta lainanottajan maksuilla on yläraja.

vaikka se on epätodennäköistä, on mahdollista, että lainanottaja voi epähuomiossa päätyä pelkän koron asuntolainaan, jos korot nousevat huomattavasti.

Tilapäislainat

lainanottajilla on Ranskassa myös mahdollisuus saada tilapäislainoja, jotka on suunniteltu erityisesti ostajille, jotka ovat valmiita ostamaan kiinteistön, mutta odottavat nykyisen omaisuutensa myyntiä. Tällaiset lainat ovat lyhytaikaisia ratkaisuja. Voit kuitenkin pidentää niitä jopa kahdella vuodella.

voit lukea tarkempia tietoja ulkomailla asuvien asuntolainoista Ranskassa.

verotukselliset näkökohdat ranskalaisten asuntolainojen osalta

on olemassa kolme pääasiallista asuntolainoihin liittyvää verohelpotusta, jotka voit saada maksaessasi veroja Ranskassa.

yksi on asuntolainan korkojen vähennyskelpoisuus vuokratuloista. Jos ostat ranskalaisen kiinteistön ja vuokraat sen koko tai osan vuodesta, asuntolainan korko on suora liikekulu vuokratuloja vastaan.

niinpä Ranskan kansalaisiin ja ulkomaalaisiin, joilla on voimassa oleva oleskelulupa, sovelletaan omaisuustuloveroa vuokratuloista vähennettynä korkomaksuilla. Ulkomailla asuvien osalta vuokratulojen verovastuu kuitenkin pienenee 25 prosenttiin siitä, mitä maassa asuvilla.

Ranskan laki sallii myös asuntolainojen korkovähennykset Ranskan perintöveroa vastaan. Tämä voi olla huomattava vastuu niille, jotka perivät omaisuuttasi.

perintöverolait ovat monimutkaisia ja hyvin tilannesidonnaisia. Pätevän veroneuvojan kanssa puhuminen on suositeltavaa ranskalaisen kiinteistön ostamisen tai ranskalaisen asuntolainan ottamisen edeltäjänä.

kolmas asuntolainoihin liittyvä verohelpotusmuoto koskee vain Ranskan varallisuusveron alaisia.

tammikuussa 2018 käyttöön otetut uudet varallisuusverosäännöt tarkoittavat, että jokaisen, jolla on maailmanlaajuista omaisuutta vähintään 1,3 miljoonan euron arvosta, on maksettava ylimääräinen veroprosentti. Ulkomailla asuvien on maksettava tämä vain Ranskassa sijaitsevasta kiinteistöstä.

kiinteistöjen arvoon perustuvat korot ovat seuraavat: