Do the Due: Una guida completa di Due Diligence e lista di controllo per gli acquirenti di case

L’acquisto di una casa è eccitante, ma prima di essere portato via sognando come disporrai i tuoi mobili, non dimenticare: Si tratta di una transazione legale. Come acquirente, ciò significa che devi fare la tua due diligence sia dal punto di vista pratico che contrattuale.

Cosa significa due diligence nel settore immobiliare residenziale? E come fanno gli acquirenti a sapere se l’hanno fatto bene?

Cesi Pagano, un agente immobiliare con oltre 30 anni di esperienza nella contea di Orange, in California, dice,

“È importante che gli acquirenti guardino ogni dettaglio. Alcune persone si concentrano solo su un controllo a casa e non è abbastanza. Un acquirente ha davvero bisogno di conoscere la casa che stanno acquistando, in modo che non ci siano rimpianti.”

Ecco perché abbiamo messo insieme questa guida alla due diligence per un homebuyer. Dalla ricerca di area alla ricerca del titolo, ti guideremo attraverso il processo e ti forniremo anche una lista di controllo stampabile.

Che cosa è due diligence nel settore immobiliare?

La due diligence si riferisce all’obbligo dell’acquirente di ricercare la proprietà e capire cosa stanno acquistando prima che la casa trasferisca la proprietà. Ogni contratto di offerta di acquisto prevede un certo periodo di tempo in cui l’acquirente è in grado di svolgere determinati compiti di due diligence.

Che cosa dovrebbe essere sulla mia lista di controllo di due diligence per gli acquisti immobiliari?

Pagano dice che, come si sta lavorando attraverso la vostra lista di controllo di due diligence, il vostro agente immobiliare è la vostra migliore risorsa. Dovrebbero aiutarti ad affrontare ogni punto e offrire assistenza su come trovare informazioni.

La situazione di tutti è diversa, ma il tuo agente può contare sull’esperienza passata per aiutarti a guidarti in questo momento importante.

Ricerca nell’area

Hai sentito l’antico adagio immobiliare: posizione, posizione, posizione. Ed è vero! Capire che cosa la zona è come e ciò che sta arrivando nel prossimo futuro può aiutare a prendere una decisione homebuying saggia.

Chiedi al tuo agente immobiliare di aiutarti a valutare l’attuale mercato immobiliare nella tua zona preferita. Alcune cose da notare:

• Prezzo medio casa: Alcuni quartieri hanno un prezzo più alto o più basso. Chiedete al vostro agente ciò che rende case nel quartiere A vale più di case nel quartiere B.
• Giorni sul mercato:La velocità con cui le case stanno vendendo può essere raccontare. Se le case sono seduti sul mercato per un po’, si può ottenere un affare migliore … ma c’è un motivo per cui gli acquirenti sono shying lontano da una particolare area?
• Numero di occupanti: spesso gli acquirenti vedono una maggiore occupazione del proprietario come un’indicazione di maggiore stabilità e soddisfazione per l’area. Ci può essere più” orgoglio di proprietà ” visto nella manutenzione delle proprietà vicine rispetto a un quartiere con un gran numero di affitti.
• Quante case in preclusione: Un alto tasso di pignoramenti potrebbe essere una bandiera rossa in termini di valutazione quartiere, manutenzione, e fatturato.
• Tendenze di crescita dei prezzi: il tuo quartiere preferito ha una crescita dei prezzi costante nel tempo? Corrisponde alle tendenze di altri quartieri vicini?
• Sviluppi futuri: Ricerca eventuali acquisti di terreni commerciali o locazioni nella zona e vedere come si adattano con i vostri desideri. Potresti essere contento di sapere che il tuo negozio di alimentari preferito si sta muovendo, o potresti essere deluso dal fatto che dovrai affrontare un traffico extra.

Discuss common local home issues

Prima di acquistare in una determinata area, chiedi al tuo agente-e ai residenti attuali, se possibile-su eventuali problemi unici che i proprietari di case dovrebbero essere pronti ad affrontare.

Ogni casa richiede manutenzione, ma alcune località sono più inclini a spese extra a causa del tempo, della flora o della fauna.

Alcune bandiere rosse da considerare potrebbero includere:

• Vicino gli animali che potrebbero essere dannose per le fondazioni o paesaggistica
• a rischio di Inondazione, aree di o aree di scarso drenaggio
• Alcuni insetti o parassiti che hanno il potenziale per distruggere il legno
• Salty beach aria che arrugginisce unità di aria condizionata più veloce rispetto al normale
• alberi ad Alto fusto che potrebbero rappresentare delle minacce tempeste
• Invasive specie vegetativo che il limite di cos’altro si può crescere
• di Calore o di freddo, condizioni che richiedono un isolamento speciale

Trovare una casa che si adatta alle vostre esigenze

Evitare il rimorso dell’acquirente da dare la priorità a ciò che è importante per te. Fai un elenco di ciò che non è negoziabile e un elenco di dove potresti essere disposto a scendere a compromessi. Esegui le tue liste dal tuo agente per assicurarti di essere realistico all’interno del tuo prezzo e della tua area.

Allineare il vostro finanziamento

Ottenere un mutuo prequalificazione e preapproval aiuta a garantire che non sarà sovraesteso finanziariamente.

C’è una differenza tra le due fasi. Prequalificazione di solito significa solo che un mutuo professionale prende uno sguardo alle vostre finanze (attività, reddito, e altri debiti) e ti dà una stima dell’importo del prestito si può essere in grado di permettersi.

Preapproval, d’altra parte, è in genere un processo più ufficiale in cui il creditore richiede più documentazione dei vostri conti bancari e guarda anche nella vostra storia di credito. Le lettere di pre-approvazione sono generalmente valide per 60-90 giorni, quindi non entrare in questa fase finché non sei serio riguardo alla tua ricerca di casa.

E ‘ nel vostro interesse a guardarsi intorno per buoni tassi ipotecari e termini prima di ottenere pre-approvato. Solo perché sei preapproved da un certo istituto di credito non significa che si è tenuti ad andare con quel prestatore per il mutuo certainly ma certamente rende il processo più facile se si fa che la ricerca sul front-end piuttosto che rimescolando dopo l’offerta è accettata.

Chiedere informazioni del venditore

In molti stati, i venditori sono tenuti a documentare e divulgare eventuali problemi noti con la casa. Questo potrebbe includere problemi con la fondazione, tetto, sistemi, struttura, e altro ancora.

Parlate con il vostro agente circa le divulgazioni per determinare ciò che si dovrebbe e non dovrebbe accettare nella vostra situazione particolare. Le divulgazioni possono e devono influenzare i negoziati.

Tuttavia, alcuni stati passano da un caveat emptor, o “buyer beware”, regola quando si tratta di immobili, il che significa che l’onere ricade sull’acquirente per indagare sulla proprietà. Se vivi in uno stato di caveat emptor, la tua due diligence potrebbe dover includere ispezioni più specializzate (vedi sotto).

Per ulteriori informazioni sulle leggi sulla divulgazione nel tuo stato, consulta la nostra guida alla divulgazione immobiliare obbligatoria.

Rivedere il CC& Rs

Se si sta muovendo in una zona con una associazione di proprietari di abitazione (HOA) o condo-owners association (COA), poi ci saranno patti, condizioni e restrizioni (CC & Rs) che si applicano alla casa. Leggi queste regole, regolamenti e tasse e assicurati di stare bene con loro.

Alcuni dei regolamenti che potresti trovare sui documenti CC & R includono:

• Animali domestici
• Architettura e aspetto esterno
• Uso e comportamento negli spazi comuni (piscina, sala fitness, club house, parco giochi, ecc.)
• Se puoi affittare la tua casa
• Rumore e comportamenti
• Legalità, quote e valutazioni

Ottieni un’ispezione

Un’ispezione domestica è probabilmente il punto più importante della due diligence.

Questo è quando un ispettore professionista camminerà attraverso la casa e documentare eventuali problemi che trovano. Un tipico controllo a casa dovrebbe prendere tra due e quattro ore, e gli acquirenti sono di solito permesso di essere presenti. Dopo l’ispezione, riceverai un rapporto dettagliato insieme a un riepilogo di eventuali problemi.

Voi e il vostro agente immobiliare può quindi discutere se l’ispezione cambia il vostro desiderio di acquistare la casa. Il tuo agente di solito include una contingenza di ispezione nella tua offerta di acquisto, uno che afferma che hai il diritto di rinunciare all’acquisto per problemi relativi all’ispezione durante il periodo di due diligence.

In alcuni casi, potresti essere in grado di chiedere al venditore di effettuare riparazioni per quanto riguarda l’ispezione. Altre volte, il venditore potrebbe offrire contanti alla chiusura per compensare eventuali riparazioni che potrebbe essere necessario fare dopo ci si sposta in. In un forte mercato del venditore, il venditore può rifiutarsi di pagare per eventuali riparazioni, passando il costo su di voi.

Quando si cerca un ispettore, è meglio verificare se l’ispettore è autorizzato, poiché la licenza corretta è un’indicazione di formazione, esperienza e assicurazione di responsabilità verificata. Ma non ogni stato licenze ispettori, purtroppo. Se questo è il caso nel tuo stato, chiedi al tuo agente immobiliare un buon rinvio.

Considera le ispezioni speciali

Gli ispettori domestici generali possono trovare solo ciò che possono vedere. Se l’ispettore sospetta che potrebbero esserci problemi invisibili, può raccomandare un’ispezione speciale. Come suggerisce il nome, gli ispettori specializzati sono addestrati ad andare oltre il livello della superficie e testare problemi più specializzati.

Alcuni controlli speciali che si potrebbe prendere in considerazione sono:

• Tossina di ispezione (radon, amianto, muffa)
• ispezione Ambientale (suolo, vernice a base di piombo, amianto)
• Fondazione ispezioni (crepe, stabilità)
• Tetto di ispezione (per i danni o le stime di età)
• Idraulica (ispezione dei tubi, bene, settiche)
• controllo Elettrico (soprattutto nelle vecchie case)

Ottenere una valutazione

Una valutazione è stato progettato per determinare il valore della casa. Un perito professionale confronterà la casa ad altre case vicine, quindi apportare modifiche per varie caratteristiche specifiche della casa.

Una valutazione è una parte importante della vostra due diligence, prima di tutto, perché il vostro creditore lo richiederà se stai ricevendo un mutuo. Ma anche se si prevede di pagare in contanti, una valutazione è nel vostro interesse perché fornisce una valutazione più professionale.

Questo vi aiuterà a garantire che si sta ottenendo un buon affare sulla casa. Se la valutazione viene in inferiore al prezzo di offerta, si può tornare al venditore per ulteriori trattative.

Ordina un sondaggio

Un sondaggio è una mappa della tua proprietà che mostra le sue linee di confine insieme a qualsiasi servitù. (Servitù si riferiscono a qualcun altro uso della terra.) I sondaggi sono generalmente necessari solo se stai guardando una proprietà rurale o una superficie significativa. Con proprietà più grandi, tuttavia, possono essere importanti perché le coordinate esatte del sondaggio saranno elencate nell’atto.

Un sondaggio non sarà richiesto dalla maggior parte dei finanziatori se stai guardando una proprietà non rurale nella maggior parte degli stati, invece si baseranno sulla tua assicurazione del titolo. Ma su proprietà più grandi potrebbe essere richiesto di ottenere un sondaggio per ottenere finanziamenti e se c’è qualche discrepanza (ad esempio, la recinzione di un vicino che sconfina nella proprietà), potrebbe essere necessario risolverlo prima di poter chiudere il mutuo ipotecario.

Comprendere eventuali leggi zonizzazione

Chiedi al tuo agente immobiliare per scoprire se ci sono leggi zonizzazione che riguardano la proprietà.

A volte la zonizzazione proibisce determinati tipi o numeri di strutture, come case mobili o capannoni. A volte le leggi di zonizzazione dettano le capacità di noleggio o i tipi di animali che si possono avere sulla proprietà. A volte le leggi di zonizzazione vietano il parcheggio di determinati veicoli o rimorchi. Assicurati che i requisiti di zonizzazione funzionino per il tuo stile di vita.

Condurre ricerche pubbliche

Pagano afferma che è importante verificare con due dipartimenti del governo locale: il dipartimento di pianificazione e il dipartimento di costruzione e sicurezza.

Il dipartimento di pianificazione sarà in grado di dirti se ci sono stabilimenti pianificati che potrebbero influenzare il valore della tua casa (come una prigione o una struttura di gestione dei rifiuti).

Il dipartimento di costruzione e sicurezza sarà in grado di dirvi che tipo di permessi sono stati tirati per la proprietà. I permessi mostreranno che tutti gli aggiornamenti sono stati fatti correttamente. Essi mostreranno anche se ci sono stati riempimenti o tagli nella terra, che potrebbe essere importante se si prevede di aggiungere in futuro.

Consultare un professionista delle costruzioni se avete domande sui permessi sulla casa.

Controlla lo stato della zona di inondazione della casa

Controlla se la casa si trova in una zona di inondazione FEMA. Puoi farlo cercando l’indirizzo sulle mappe FEMA documentate. La maggior parte delle volte, una zona di inondazione FEMA è determinata dall’elevazione dal livello del mare.

Se la casa è in una zona di inondazione FEMA, avrete bisogno di assicurazione contro le inondazioni. Questa è una politica separata che costa tra average 550 e average 1350 all’anno in media, a seconda della posizione. Il vostro agente di assicurazione può aiutare a ottenere l’assicurazione di inondazione, che è sottoscritto da FEMA.

Secure homeowners insurance

E ‘ meglio per ottenere almeno tre citazioni per i proprietari di abitazione di assicurazione. Il tuo agente immobiliare e altri proprietari di case nella zona possono avere raccomandazioni.

Quando si confrontano le quotazioni assicurative, assicurarsi che i limiti di copertura e gli importi deducibili corrispondano a ciascuna quotazione; in questo modo, è possibile determinare correttamente quale premio assicurativo è un valore migliore.

Parlare con ogni agente di assicurazione su quali opzioni di copertura sono i migliori nel vostro scenario. Ci possono essere alcuni disastri naturali nella vostra zona che raccomandano la copertura per-terremoti, doline, uragani, e così via-che potrebbero richiedere termini specializzati.

Ma è anche importante non essere troppo assicurati. Guarda la copertura dell’abitazione e assicurati che il valore del costo di sostituzione sembri appropriato. Il costo di sostituzione è solitamente superiore al valore di mercato, poiché rappresenta la possibilità di ricostruire la casa completamente nuova da zero.

Considera l’importo della tua copertura di responsabilità

La tua copertura di responsabilità è progettata per proteggere te e la tua casa nel caso in cui qualcuno ti faccia causa per lesioni. Dato il costo dell’assistenza sanitaria negli Stati Uniti, ottenere una ragionevole quantità di copertura di responsabilità dovrebbe sicuramente essere una parte della vostra due diligence per garantire che riteniate che sia sufficiente per coprire potenziali reclami.

Parlate con il vostro agente di assicurazione circa la copertura di responsabilità che è meglio per la vostra situazione. Proteggi il tuo investimento!

Procuratevi qualche assicurazione titolo

Assicurazione titolo dovrebbe essere una priorità assoluta come si sta facendo la vostra due diligence. La società titolo condurrà una recensione titolo, che è stato progettato per scoprire eventuali eredi o gravami in sospeso prima di acquistare la proprietà.

Ma una recensione del titolo non è sempre completa. Se la società titolo manca qualcosa, titolo assicurazione ti protegge da combattere la battaglia legale che ne consegue.

Pagano incoraggia tutti i suoi acquirenti a prendere sul serio la loro due diligence.

“È meglio prendersi il tempo ora che avere rimpianti più tardi. Una casa non è qualcosa che puoi semplicemente tornare al negozio!”

Ricorda, non devi passare attraverso questo processo di due diligence da solo. Il tuo agente immobiliare è lì per aiutare ogni passo del cammino. Una volta che hai completato la vostra due diligence, si può stare certi che hai fatto tutto il possibile per rendere il vostro acquisto casa un successo.