L’accovacciamento è l’atto di utilizzare proprietà vuote, in disuso e abbandonate. Se uno squatter soddisfa determinati requisiti, possono rivendicare il titolo alla proprietà dopo un certo periodo di tempo secondo la legge del possesso avverso, o quelli che sono noti come “diritti degli abusivi”.
Possesso avverso
I diritti degli abusivi operano per trattare terreni trascurati in cui il proprietario originale è morto o assente per un lungo periodo. La teoria della legge del possesso avverso comporta l’obbligo per un proprietario di utilizzare, mantenere e difendere la terra. Se la terra viene trascurata per un lungo periodo, la legge ritiene che il proprietario originale abbia perso il diritto di mantenerlo.
Le leggi per il possesso avverso variano tra gli stati e i territori, ma ci sono criteri generali che devono essere soddisfatti:
- il richiedente deve aver avuto il possesso esclusivo, aperto e fattuale del terreno senza consenso per un numero continuo di anni;
- il possesso era aperto e non segreto, in modo che un estraneo assumesse che il richiedente ne avesse la proprietà;
- il possesso avveniva pacificamente cioè senza forza o violenza;
- il richiedente mostrava l’intenzione di possedere la terra.
La prova che deve accompagnare un reclamo per possesso avverso include:
- un’indagine del terreno da parte di un geometra autorizzato;
- dichiarazioni del richiedente e testimoni che testimoniano la natura e l’estensione dell’occupazione;
- una valutazione del terreno;
- la comunicazione a chiunque abbia un interesse nel terreno.
Le dichiarazioni possono includere la prova di cambiare serrature su edifici, fare riparazioni alla proprietà, pagare bollette e tariffe, o affittare il terreno ad altri.
Queensland
Una richiesta di possesso avverso può essere fatta contro un proprietario dopo 12 anni. Un reclamo è fatto per Titoli Queensland.
New South Wales
Una richiesta di possesso avverso può essere fatta contro un proprietario dopo 12 anni. Una pretesa di corona terra può essere fatta dopo 30 anni. Un reclamo è fatto ai servizi del registro fondiario NSW.
McFarland v Gertos
Il recente caso McFarland v Gertos ha posto i diritti degli abusivi sotto i riflettori nazionali. In 2018, la Corte Suprema del NSW ha assegnato i diritti di proprietà a uno sviluppatore di proprietà che ha preso possesso di una casa vacante e abbandonata di 3 camere da letto che ha trovato a Sydney in 1998. Bill Gertos riparato e ristrutturato la casa, poi affittato fuori. La proprietà era rimasta vuota dal momento che il suo ultimo inquilino è morto nello stesso anno. I parenti dell’ultimo proprietario elencato hanno contestato la richiesta di Gertos, sostenendo che non erano consapevoli di avere diritto alla proprietà, fino a quando non sono stati contattati dalla polizia in 2017. Hanno affermato che la proprietà non è mai stata abbandonata. Il giudice ha rilevato: “Il signor Gertos è riuscito a prendere e mantenere la custodia fisica della terra, ad esclusione di tutti gli altri, e ha assunto la posizione di un padrone di casa.”Il signor Gertos, che ha speso più di $140.000 sulla proprietà, l’ha venduto nel 2020 per million 1,4 milioni.
Victoria
Il Limitations of Actions Act 1958 prevede che una richiesta di possesso avverso può essere fatta contro un proprietario dopo 15 anni. Essa afferma inoltre che tale affermazione non può essere fatta su Crown land, rail track, water authorities, council land o common property. Un reclamo è fatto per uso del suolo Victoria.
Tasmania
Una richiesta di possesso avversa può essere fatta contro un proprietario dopo 12 anni. Un reclamo è fatto all’ufficio dei titoli fondiari.
South Australia
Una richiesta di possesso avverso può essere fatta contro un proprietario dopo 12 anni. Una pretesa di corona terra può essere fatta dopo 60 anni. Un reclamo è fatto a Land Services SA.
Western Australia
Il richiedente deve mostrare il possesso del terreno per almeno 12 anni, o in alcuni casi almeno 30 anni in cui il proprietario registrato ha una disabilità.
Una domanda viene presentata al Cancelliere dei titoli (Landgate), o tramite un procedimento presso la Corte Suprema in cui vi è un’obiezione a una domanda Landgate.
Australian Capital Territory
Il possesso avverso non fa parte del diritto fondiario nell’atto.
Northern Territory
Il possesso avverso non fa parte del diritto fondiario nel NT.
Contestare un reclamo
L’onere della prova spetta al richiedente che rivendica il diritto degli abusivi di mostrare il possesso avverso sul saldo delle probabilità. Il proprietario registrato del terreno può presentare un avvertimento sulla terra e sollevare fatti per confutare il reclamo, come la prova di rientrare nel terreno, ordinare al richiedente di lasciare il terreno, o rimuovere una recinzione o un edificio durante il periodo di occupazione. La prova migliore è il riconoscimento scritto che la persona sta occupando la terra in base a un accordo.
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