Self-Storage konstruktion: Hvad er omkostningerne?
23. februar 2021 * Steve Hajevski, marketingchef
hvis du har besluttet, at du vil investere i dit eget selvopbevaringsprojekt, vil oprettelse af et byggebudget være en af dine første opgaver. Det vil også være nogensinde forbrugende.
mange nye udviklere ender med en klassisk kylling og æg problem. Du vil vide, om et projekt er umagen værd, før du investerer i designarbejde. Men du skal investere i designarbejde, før dine leverandører/entreprenører kan give dig en solid pris for deres arbejde.
løsningen her er, at du skal forstå, hvem du opretter et budget til. I de tidlige stadier af planlægningen opretter du et budget til din egen beslutningstagning. For at oprette dette budget skal du have en grov vision om, hvad du opretter. Dit mål med at skabe dette Grove budget er at beslutte, om du er villig til at investere pengene i designarbejdet for at starte din virksomhed.
Rough budgettering-spørgsmål at stille dig selv, før du begynder
- Hvordan vil jeg gerne administrere min ejendom? Hvis du forventer at køre en ubemandet ejendom, skal du sandsynligvis planlægge et sted at installere (og budget for) en selvbetjeningskiosk og Port. Hvis du forventer at have en manager nu eller i fremtiden, skal du budgettere for et kontor eller i det mindste planlægge at give plads til at tilføje et senere. Din ledelsesstil vil påvirke dit facilitetsdesign og dine administrationsomkostninger.
- hvilken slags lagerfacilitet forventer jeg at bygge? Vil det være typiske drive Up-enheder, eller målretter du mod et marked, hvor klimakontrolleret eller multi-story forventes? Eller måske vil du fokusere på store enheder til båd-og RV-ejere. At forstå din kunde vil hjælpe dig med at forstå, hvilken slags bygninger du vil konstruere, hvilket påvirker dine omkostninger og arealanvendelse.
- Hvad er mine prioriteter for pengestrømme? Hvis du er veletableret, kan du vælge at opbygge en større indledende fase. Det vil tage længere tid at bryde lige; kvadratmeter og reducere det antal gange, du har brug for at håndtere besværet med at få godkendelse af planlægningskort, byggetilladelser, yderligere lån og byggeprocessen. Eller måske er du en ny udvikler, og du skal nå en positiv pengestrøm så hurtigt som muligt.
med disse ting i tankerne er du klar til at begynde at grave ind. Dit mål vil være at udvikle nogle “ballpark” priser. Ved ballpark, jeg taler omtrentlige omkostninger pr. Mange nye udviklere forstår ikke fuldt ud den tid, som en entreprenør bruger på at forberede et formelt tilbud. Hvis du ringer til en travl entreprenør og beder ham eller hende om at give et specifikt forslag til dig, men du ikke præsenterer en detaljeret projektplan, sætter du dig op for skuffelse. I din Grove budgetteringstilstand Leder du efter enkle budgetnumre.
dit projekt budgetpost poster bør omfatte (begynder med de dyreste poster): Jord, sortering, bygninger, betonfundamenter, indkørsler, adgangskontrol, elektrisk/belysning, Civilingeniør, landskabspleje, skiltning, tilladelser og pullerter. Yderligere ting, som du muligvis skal overveje, er brandhaner eller sprinklere, kontorfinisher, omfattende klassificering og arkitektoniske træk. Min egen erfaring er, at en enkelt historie drive up ejendom vil koste omkring $40 Til 45 pr.kvadratmeter (plus jord) at udvikle, og en klimakontrolleret ejendom vil være omkring $60 til 70 pr. Husk disse tal er med ejeren tjener som Hovedentreprenør. Tilføj 15%, hvis du har brug for at ansætte en GC. I din budgettering vil du også planlægge Bankgebyrer, en beredskab på omkring 10% og opstartskontanter til at betale dit pant, mens du lejer op.
den næste komponent i din økonomiske prognose er indtægtsfremskrivning. Hvis du ikke ejer jord, skal du ikke bruge tid på at sidde fast i detaljerne. Ved grov budgettering, tænk med hensyn til omkostninger og indtægter pr. Brug af lejepriser for eksisterende ejendomme i nærheden, du bestemmer din lejesats pr. Jeg har fundet ud af, at gennemsnittet af omkostningerne ved en 10 liter 10 og 10 liter 15 giver dig en god indkomst pr. For at være mere konservativ skal du bruge større enheder til dine estimater, da de vil have lavere indkomst pr. Din næste opgave er at bestemme, hvilken procentdel af det parti, du ser på, der kan bygges. Vi har fundet, at for traditionelle drive up bygninger, din har omkring 30 Til 35% af partiet bliver udlejes plads. Med bredere klimastyrede bygninger kan du opnå 45 til 50% dækning. Resten vil være grønne områder og indkørsler. Kvadratfod gange den lejelige kvadratfod for at komme med den potentielle omsætning.
bevæbnet med byggeomkostninger og potentielle indtægter, skal du oprette et skøn over dine månedlige udgifter. Dit pant er normalt din største udgift-så se på dine byggekostnader minus din udbetaling, og du kan bruge en låneberegner til at estimere din månedlige bankbetaling. Bankfolk vil tøve med at citere dig en rente uden at vide mere om dig og detaljerne i dit projekt. Du øger din bankers komfortniveau ved at bede om et budgetinterval på et telefonopkald i stedet for at kræve, at han eller hende skriver et nummer ned i en e-mail. Dine resterende udgifter til at overveje er (begyndende med de største) ejendomsskatter, medarbejdere (hvis du har nogen), kreditkortbehandlingsgebyrer, forsyningsselskaber, forsikring, snerydning/græsslåning og markedsføring. Kioskservicegebyrer og abonnementsprogrammer bør også overvejes, hvis det er relevant.
Hvis dette ikke har skræmt dig væk endnu, er du klar til at sætte det hele sammen og se, hvor du bryder lige. Dine månedlige udgifter til et afsluttet sted bør ikke være mere end 70% af indkomsten. Hvis de er, er dine omkostninger for høje, lejepriserne for lave, eller du skal passe flere enheder på ejendommen. I den indledende fase af et projekt, break even kan være højere, og det er normalt, hvis den langtrækkende afsluttede site prognose giver attraktive resultater.
for online-version af denne tilgang til at skabe en finansiel fremskrivning, besøg /ressourcer/cost-regnemaskiner/grundlæggende-investering-lommeregner/. Dette online værktøj giver dig mulighed for at slå de variabler ind, som jeg har diskuteret, og vil bruge dine tal til at producere en break even-projektion og 2 års pengestrøm. Din pengestrømsprojektion er en vigtig del af din planlægning, især hvis du bruger et SBA-udlånsprogram. SBA-programmer kræver, at dit projekt går i stykker om 2 år eller derunder.
denne tidlige Grove budgettering er en meget vigtig del af udviklingen af Self-storage – hvis denne analyse viser, at et projekt er en dud, kan du videregive muligheden uden at investere i designarbejde. Denne foreløbige budgetteringsmetode kan også hjælpe dig med at identificere det maksimale, du kan betale for en pakke og stadig tjene penge. Forhåbentlig viser resultaterne et attraktivt projekt. Hvis det er tilfældet, er dit næste skridt at få ejendommen under kontrakt og derefter begynde at arbejde med din lokale Civilingeniør om detaljeret planlægning af stedet.
dette er også det punkt, hvor du bør overveje en gennemførlighed konsulent. At have en tredjepartskonsulent, der vejer ind på dit projekt, kan hjælpe dig med at undgå dyre fejl og kan være påkrævet af din långiver.
med en ejendom under kontrakt og byggeplanlægning i gang, er du nu klar til at begynde at samarbejde med dine handler om designarbejde og detaljerede forslag. Når du arbejder igennem denne proces, er dit mål at erstatte hver ballparked linjepost på dit budget med et detaljeret forslag fra dine leverandører. Når du er klar til at lukke på dit lån, vil din bank kræve denne dokumentation.
jeg vil afslutte denne artikel med et massivt forsigtighedsord vedrørende den endelige budgettering og projektfinansiering. Råmaterialerne, der anvendes i byggeri, kan svinge i omkostninger, nogle gange hurtigt. Den situation, som du som udvikler ønsker at undgå, er at få tilbud, få finansiering baseret på disse tilbud og derefter finde ud af, at fem måneder senere, når du prøver at bestille materialer, at tilbudene ikke længere er gyldige.
svaret på denne situation er, at du skal sørge for, at alle tilbud er gyldige med det samme (og opdatere dit budget), inden du lukker for finansiering. Sørg for, at dine kontrakter giver mulighed for levering inden for en realistisk tidsramme – diskuter dette i dybden med dine leverandører for at være sikker på, at den aftalte prisfastsættelse giver mulighed for den tidsramme, du har brug for materialer på jobstedet. Endelig forsøge at opbygge en sund beredskab. Når finansieringen er på plads, skal du udføre alle dine materialer og arbejdskontrakter.
på trods af al den galskab i vores verden i dag er det et godt tidspunkt at bygge. Renten er lav, og priserne og efterspørgslen efter Self-storage er fortsat høj. Held og lykke med dit næste projekt.