Sådan annulleres en boliglejekontrakt

06 Okt 2016

introduktion

der er en række forskellige love, der påvirker boliglejemål. Denne artikel udforsker dem, der er relevante for annullering af en boliglejekontrakt, og forklarer den korrekte procedure, der skal følges, når en boliglejekontrakt opsiges som et resultat af en lejers brud.

to forskellige typer opsigelsesperioder

det er vigtigt at skelne fra begyndelsen mellem to forskellige og vigtige opsigelsesperioder. Den første er relevant, når man forsøger at annullere en lejekontrakt, før kontraktens aftalte faste løbetid er løbet. Lad os kalde dette ‘opsigelsesvarsel periode’. Nogle gange har lejemål disse klausuler, og nogle gange gør de det ikke. Hvis der ikke findes en sådan klausul, kan lejekontrakten ikke (undtagen i situationer, hvor forbrugerbeskyttelsesloven eller lejeloven finder anvendelse) annulleres tidligt, medmindre begge parter er enige om dette.

den anden opsigelsesperiode bliver relevant, når en udlejer eller lejer har overtrådt lejemålet, og den anden part ønsker at give skriftlig meddelelse om, at overtrædelsen skal afhjælpes. Manglende afhjælpning af overtrædelsen inden for den fastsatte frist giver den uskyldige part ret til at annullere lejekontrakten og, hvor det er relevant, kræve erstatning fra den krænkende part. Lad os kalde dette ‘brud opsigelsesperiode’.

retsdage v kalenderdage v hverdage

før du går i dybden med de gældende handlinger, er det også vigtigt at bemærke, at lejemål normalt henviser til kalenderdage, hvilket betyder hver dag i kalenderen, inklusive fridage og helligdage. Forbrugerbeskyttelsesloven henviser specifikt til hverdage i Afsnit 14, hvilket betyder, at du skal ignorere fridage og helligdage. Nogle gange henviser love eller lejemål til retsdage, hvilket betyder, at du kun tæller dage, hvor retten er åben og sidder, selvom henvisninger til retsdage vil være få og langt imellem I lejesituationer. Hvor dagstyperne ikke er defineret, skal du betragte dem som kalenderdage og inkludere fridage og helligdage.

Lejeboligloven

Lejeboligloven bestemmer, at hvis en lejer forbliver i besættelse af ejendommen efter den periode, der er defineret i en skriftlig lejekontrakt udløber, vil lejekontrakten fortsætte med at køre på de samme vilkår og betingelser som indeholdt i det skriftlige dokument, bortset fra at lejekontraktens varighed kun vil være en måned (dvs.en måned til måned lejesituation vil opstå). Under omstændigheder som disse bestemmer Lejeboligloven udtrykkeligt, at opsigelsesfristen for en af parterne er en måned. Dette gælder kun i situationer, hvor en udlejer ønsker at stoppe lejekontrakten fra at forny i endnu en måned – det gælder ikke for en aflysning af en udlejer som følge af lejerens overtrædelse. Lejeboligloven fastsætter ikke, hvor mange dage overtrædelsesvarselperioden skal være.

forbrugerbeskyttelsesloven

forbrugerbeskyttelsesloven gælder for levering af varer og tjenester i Sydafrika. Denne lov definerer udtrykkeligt boligindkvartering som en tjeneste, der påvirker boliglejemål. Anvendelsen af S er kun udelukket i to tilfælde; for det første, hvor boliglejekontrakten indgås mellem to juridiske enheder, og hvor leasingtager har en årlig omsætning eller aktivværdi på mere end R 2 million; og for det andet, hvor leasinggiveren ikke lejer ejendommen i normal drift. Denne lov bestemmer, at en forbruger (dvs. en lejer) kan annullere en tidsbegrænset aftale (dvs. en lejekontrakt) af en hvilken som helst grund – som kan være helt uden relation til et brud fra leverandøren (dvs.udlejer) – ved at give udlejer 20 dages skriftlig varsel om annulleringen.

i tilfælde af at lejeren vælger at annullere lejemålet, før lejemålet ellers ville være afsluttet i det ordinære forløb, har udlejer ret til en “rimelig afbestillingsstraf”, hvis retningslinjer er fastsat i Regel 5 i forbrugerbeskyttelsesloven. Nogle udlejere opkræver simpelthen lejeren for hele det beløb, der ellers ville have været på grund af lejemålet, hvis det havde kørt sin fulde løbetid.

dette er ikke nødvendigvis den rigtige tilgang. Forordning 5 trækker udtrykkeligt parametrene for” rimelighed ” i denne henseende og viser en række bemærkelsesværdige faktorer, herunder: længden af opsigelsesperioden fra forbrugeren; den rimelige længde, inden for hvilken udlejer ville være i stand til at skaffe en ny lejer; og generel praksis i branchen. Når man ser på faktorerne holistisk, er det klart, at leje mellem en og to måneder vil udgøre en rimelig straf sammen med eventuelle yderligere erstatningskrav og udestående huslejer, der er afholdt i løbet af lejekontrakten.

en udlejer kan derimod kun annullere en lejers lejekontrakt, hvis lejeren har overtrådt lejekontrakten, og hvis lejeren efter at have givet 20 arbejdsdage skriftlig varsel til lejeren om at afhjælpe overtrædelsen har undladt at gøre det. Dette er kritisk, fordi det gælder på trods af hvad lejekontrakten siger – det tilsidesætter således bestemmelserne i lejekontrakten (eller den almindelige lov, som ville have anvendt, hvis visse vigtige bestemmelser i lejekontrakten ved et uheld ikke blev aftalt). Derfor handler forbrugerbeskyttelsesloven kun om overtrædelsesvarselperioden og ikke den tidlige opsigelsesvarsel. Dage beregnet i henhold til Afsnit 14 i forbrugerbeskyttelsesloven, er hverdage, hvilket betyder, at du ignorerer fridage og helligdage.

forbrugerbeskyttelsesloven siger også udtrykkeligt, at hvor dens bestemmelser er i strid med bestemmelserne i enhver anden lov, vil den lov, der giver forbrugeren (lejeren) mest beskyttelse, tilsidesætte den anden. Dette er kritisk af grunde, der er diskuteret nedenfor.

almindelig lov

almindelig lov er relevant, fordi det er ‘standard’ – positionen, der ‘sparker ind’, når parterne undlader at nå til enighed om visse betingelser i en lejekontrakt. Faktisk sker dette ganske ofte. For eksempel kan parterne glemme at blive enige om, hvor mange dages skriftlig varsel der kræves for, at en lejer skal afhjælpe et brud, før en udlejer kan annullere, eller hvor mange dage / måneders varsel der skal gives, hvis en af parterne ønsker at opsige lejekontrakten inden dens naturlige afslutning.

med hensyn til vores almindelige lov, når der gives meddelelse om at opsige en lejekontrakt, skal meddelelsen løbe i en kalendermåned, hvilket betyder, at meddelelsen ikke kan gives fra den 15.April til den 14. maj for eksempel, da den skal gives fra den 1. i en bestemt kalendermåned til den sidste dag i den pågældende kalendermåned. Derudover bestemmer vores almindelige lov, at opsigelsesperioder falder sammen med lejebetalingsintervallerne; hvilket betyder, at hvis du betaler husleje hver måned, skal meddelelsen være mindst en måned i forvejen. I forhold til overtrædelsesvarselsperioden, hvis parterne ikke er enige om dette, bestemmer loven, at det vil være en ‘rimelig’ periode. Hvad der er ‘rimeligt’ afhænger af de faktiske omstændigheder i hver enkelt sag, og retten vil afgøre dette. Så hvis parterne er enige om, at lejekontrakten kan opsiges af en af parterne inden dens naturlige indgåelse, men de glemmer at bestemme, hvor lang den tidlige opsigelsesvarsel skal være, så er svaret, at mindst en kalendermåneds skriftlige varsel er påkrævet for at medføre en tidlig opsigelse af lejemålet af en af parterne, og det skal gives fra den 1.i måneden til slutningen af den måned. Dette er betinget af, at denne opsigelsesperiode betragtes som ‘rimelig’ – hver sag skal bedømmes ud fra sine egne kendsgerninger.

lovkonflikt

da der er så mange love, der gælder for boliglejemål i en given situation, er det ofte vanskeligt at bestemme antallet af dage, der skal gives for overtrædelses-og opsigelsesvarselsperioder. Den almindelige lov vil altid være underlagt enhver lovgivning, der efterfølgende er vedtaget for at håndtere et bestemt problem. Enhver lovgivning vedtaget, der beskæftiger sig med problemet generelt, vil normalt være underlagt lovgivning, der efterfølgende er vedtaget for at håndtere problemet specifikt. For at forvirre sagen yderligere siger forbrugerbeskyttelsesloven (som ikke er specifik for lejemål), at hvis dens bestemmelser er i strid med nogen anden lov, vil den lov, der giver mest beskyttelse til forbrugeren, finde anvendelse.

flere vanskelige spørgsmål opstår:

1. hvis din lejekontrakt siger 7 dages overtrædelsesmeddelelse er påkrævet, men forbrugerbeskyttelsesloven siger 20 hverdage skriftlig meddelelse er påkrævet for at annullere lejekontrakten, hvordan afstemmer vi de to?
2. er det stadig muligt at annullere en lejekontrakt efter ‘tredje strejke’ (dvs. tredje overtrædelse) af en lejer uden at give yderligere varsel, som mange lejemål giver mulighed for, i lyset af forbrugerbeskyttelsesloven?
3. hvis en lejekontrakt (enten mundtligt eller skriftligt) ikke angiver den tidlige opsigelsesperiode, sparker forbrugerbeskyttelsesloven ind og resulterer i en situation, hvor lejekontrakten overhovedet ikke kan opsiges for tidligt af en udlejer og kun kan opsiges ved lejers misligholdelse?

#1: Overtrædelsesvarsel og annulleringsperiode

se først på bestemmelserne i selve lejekontrakten. De fleste lejemål indeholder en overtrædelsesklausul, der angiver en periode på et antal dage, der er nødvendige for at blive underrettet lejeren om en overtrædelse. Hvis der ikke er angivet nogen misligholdelsesperiode, vil det være en ‘rimelig periode’ med hensyn til almindelig lov.

hvis du giver besked om overtrædelsen, og det ikke afhjælpes i overtrædelsesvarselsperioden, betyder det, at du kan tage skridt til at sagsøge for det, der skyldes eller endda udstede stævning og vedhæfte lejerens varer ved at fremkalde din udlejers hypotese, men du kan ikke annullere lejekontrakten og udsætte.

årsagen til dette er, at du skal have givet 20 hverdage skriftlig varsel for at annullere lejemålet (og derfor at udskyde, fordi du ikke kan udskyde uden at have annulleret lejemålet) i henhold til forbrugerbeskyttelsesloven. Så hvis du i sidste ende tror, at du gerne vil eller har brug for at annullere lejemålet og udskyde, kan du kun gøre dette efter 20 hverdage skriftlig meddelelse er givet – i hvilket tidsrum lejeren har undladt at afhjælpe overtrædelsen. Mange udlejere.

Inkluder begge tidsperioder i deres overtrædelsesmeddelelse og siger, at hvis overtrædelsen ikke afhjælpes i 7 kalenderdage (eller hvilket antal dage der er fastsat i lejekontrakten, eller hvilket antal dage der er rimeligt med hensyn til almindelig lov), vil de tage skridt til at inddrive skyldige beløb; men hvis overtrædelsen ikke afhjælpes inden for 20 arbejdsdage, annulleres lejemålet, og lejeren udsættes. På denne måde giver du en meddelelse, men den er gyldig i begge tidsperioder, og lejeren advares tilstrækkeligt om konsekvenserne af manglende overholdelse, samt hvordan og hvornår han har brug for at afhjælpe overtrædelsen for at undgå disse konsekvenser.

#2: Sådan annulleres en Boliglejekontrakt

dette er klausuler i en lejekontrakt, der bestemmer, at når en lejer har overtrådt lejekontrakten (normalt med specifik henvisning til forsinket betaling) tre gange, er udlejer berettiget til at annullere lejekontrakten uden yderligere varsel til lejeren. I tilfælde som disse ville udlejer ikke give lejeren en tredje mulighed for at afhjælpe overtrædelsen, men ville blot sende et annulleringsbrev.

det er dog tvivlsomt, om dette er lovligt tilladt i lyset af forbrugerbeskyttelsesloven, som bestemmer, at udlejeren kun kan annullere lejemålet med 20 hverdage skriftligt varsel, og efter at lejeren har undladt at afhjælpe overtrædelsen.

det ser således ud til, at disse ‘tredje strejke’ klausuler ikke længere er juridisk gyldige. Efter forfatterens opfattelse er dette en alvorlig uretfærdighed for udlejere, fordi det betyder, at de for evigt er dømt til at acceptere forsinkede betalinger og andre overtrædelser af lejekontrakten fra deres lejere. Forudsat at lejeren afhjælper overtrædelsen med 20 hverdage varsel, udlejeren har ikke ret til at annullere. Den eneste måde at slippe af med en irriterende lejer i en sådan situation ville være at lade lejemålet køre sit fulde kursus og sikre aflysning uden yderligere fornyelse.

#3: er der en tidlig opsigelsesperiode, hvis lejekontrakten ikke angiver, og hvad er det?

1. hvis parterne er enige om, at der er en tidlig opsigelsesperiode gældende, og de er enige om, hvad denne opsigelsesperiode er, kan begge parter annullere ved at give den nødvendige meddelelse til den anden side. Dette gælder, så længe lejemålet ikke er berørt af bestemmelserne i Lejeboligloven – dvs. hvor den skriftlige lejekontrakt udløb, og parterne simpelthen fortsatte med lejekontrakten en måned til måned derefter.
2. hvis lejemålet er en måned til måned lejekontrakt som beskrevet i Lejeboligloven, kan den kun opsiges af begge parter ved at give en fuld kalendermåned skriftlig varsel.
3. hvis parterne overhovedet ikke overvejede, at tidlig opsigelse ville være tilladt, er det ikke en mulighed – bortset fra som fastsat i punkt 3.2 ovenfor, hvilket mere er et afslag på at forny lejekontrakten igen end en tidlig opsigelse af lejekontrakten.

1. hvis parterne er enige om, at der er en tidlig opsigelsesperiode gældende, men de ikke har aftalt, hvad denne opsigelsesperiode er, vil den almindelige lov sparke ind, og en fuld kalendermåneders varsel skal være tilstrækkelig – forudsat at dette er’ rimeligt ‘under omstændighederne.

1. i nogle tilfælde vil forbrugerbeskyttelsesloven dog være gældende – hvilket betyder, at hvis der er en tidlig opsigelsesklausul om opsigelse ved aftale, hvor lejer ikke har overtrådt lejekontrakten, vil udlejer være udelukket fra at give en sådan meddelelse i henhold til Forbrugerbeskyttelseslovens 14, der fastsætter, at tidsbegrænsede aftaler kun kan annulleres med 20 hverdage skriftligt varsel, hvor lejer faktisk har overtrådt lejekontrakten, og hvor overtrædelsen ikke er afhjulpet. Det ser imidlertid ud til, at dette kun vil gælde, når forbrugerbeskyttelsesloven er mere gavnlig for forbrugeren end de andre love, der gælder for det samme scenario. Dette skyldes, at forbrugerbeskyttelsesloven udtrykkeligt bestemmer, at hvor der er en konflikt med dens bestemmelser og enhver anden lov, finder den lov, der er mest gavnlig for forbrugeren, anvendelse. Forfatterne er af den opfattelse, at dette er en urimelig situation for lovgiveren at have skabt for ejendomsbranchen, da det skaber massiv usikkerhed om, hvornår klausuler om tidlig opsigelse vil blive opretholdt, fordi det, der er gavnligt for forbrugeren i et tilfælde, kan være til skade for forbrugeren i et andet. Forhåbentlig, vores domstole vil give os vejledning i, hvordan vi snart navigerer i dette rod – men indtil da, pas på, når du stoler på klausuler om tidlig opsigelse, da de kan blive ugyldiggjort af forbrugerbeskyttelsesloven.

konklusion

for at være sikker skal du konsultere en erfaren ejendomsadvokat, inden du sender meddelelser om overtrædelse og/eller annullering og/eller tidlig opsigelse og/eller fornyelse eller ikke-fornyelse for at sikre, at du ikke finder dig selv at forsyne din irriterende lejer med indkvartering (og betale ham/hende erstatning) for ulovligt at udsætte dem.

du kan også finde følgende artikel interessant – kunne undlade at betale dine satser, skatter, vand og El afgifter føre til ophør af din vand og elforsyning?

(denne artikel er kun til orientering og ikke med det formål at yde juridisk rådgivning. For mere information om emnet, bedes du kontakte forfatteren/s eller den relevante udbyder.)