Lokale Myndighedssøgninger forklaret

er lokale søgninger vigtige, når du køber et hus? Hvad omfatter de? Hvor lang tid tager lokale myndighedssøgninger i 2021, og hvor meget koster de? Hvilke områder oplever forsinkelser? Her er alt hvad du behøver at vide.

lokale myndighed søgninger er en væsentlig del af hjemmet købsprocessen. De oplysninger, de afslører, kan bruges til at genforhandle dit tilbud og kan endda få dig til at trække dig ud af købet. De kræves også af realkreditinstitutter.

hvad er inkluderet i en lokal myndighed søgning?

der er to dele til en lokal myndighed søgning – en LLC1 og en CON29. Llc1 – Local Land Charge Register search-dækker eventuelle gebyrer eller ledsagende begrænsninger i forbindelse med jord eller ejendom. Disse kan omfatte, om ejendommen er:

• en fredet bygning
• beliggende i et fredet område
• underlagt en træbeskyttelsesordre
• har brug for et forbedrings-eller renoveringstilskud
• eller beliggende i et røgkontrolområde

formularen dækker også planlægningsaftaler og betingede planlægningstilladelser. Alle llc1-registreringer er juridisk bindende for successive ejere.

den anden del af søgningen – CON29 – leverer oplysninger om offentlige motorveje, forslag til nye veje, jernbanesystemer eller planlægningsbeslutninger, der kan påvirke ejendommen, samt udestående lovbestemte meddelelser, overtrædelser af planlægnings-eller bygningsreglementet eller eksistensen af en obligatorisk indkøbsordre. Miljøfaktorer, såsom om huset står på forurenet jord eller i et radongas berørt område, er også dækket.

Sammenlign tilbud fra vores panel af kvalitetssikrede og regulerede formidlingsfirmaer rangeret efter bedste pris, Kundebedømmelse og placering

hvad er ikke inkluderet i en lokal myndighedssøgning?

der er en række yderligere rapporter, der ikke er omfattet af den almindelige lokale myndighedssøgning og derfor er underlagt ekstra gebyrer. Behovet for sådanne søgninger vil blive bestemt af din formidlende advokat eller realkreditlåner fra sag til sag (selvom nogle betragtes som væsentlige af visse långivere).

disse omfatter:

• CON29 (O) valgfri formular, der omhandler ansøgninger på veje foreslået af private organer, færdiggørelsesmeddelelser, meddelelser om vedligeholdelse af jord og miljø-og forureningsmeddelelser
• miljøsøgninger (for at bestemme en risiko for oversvømmelse for eksempel samt nærheden til affaldssteder eller potentielt forurenede steder)
• vandmyndighedssøgninger (som viser offentlige kloakker inden for ejendommens grænser, der kan påvirke fremtidig bygning eller udvikling)
• kor reparation rapporter (for at afgøre, om din ejendom er ansvarlig for kirke reparation bidrag).

det er værd at bemærke, at de yderligere søgninger, såsom minesøgninger, oversvømmelsessøgninger og energi-og infrastruktursøgninger bestemmes af ejendommens lokalitet snarere end blot transportøren eller långiveren. For eksempel kan en minedrift søgning være påkrævet, hvis ejendommen er i et mineområde (snarere end fordi transportøren eller långiveren insisterer på, at man er færdig i alle tilfælde).

Sammenlign tilbud på transport

Sammenlign tilbud og find de billigste, nærmeste og Bedst bedømte transportører fra vores panel af 120 kvalitetssikrede virksomheder

Hvad er forskellen mellem officielle søgninger og personlige søgninger?

der er to forskellige typer lokale myndighedssøgninger – officielle eller personlige. Den ‘officielle’ metode indebærer at sende formularer direkte til den lokale myndighed, hvor en søgning udføres af Rådets personale fra det lokale Jordafgiftsregister. Dette underskrives og stemples derefter af en rådsofficer og returneres til din transportør.

personlig kommunal søgning

en personlig kommunal søgning udføres af et eksternt agentur uden tilknytning til Rådet og arbejder ‘uafhængigt’ fra det samme Register. I mange tilfælde er disse søgninger hurtigere og billigere end en officiel ansøgning og er dækket af specifikke oplysninger nøjagtighed forsikringspolicer samt arbejdsgiver fejl ansvar. Som resultat, mange transportører anbefaler personlige søgninger, selvom debatten inden for branchen stadig raser om, hvad der er bedst.

nogle advokater mener, at en officiel søgning foretaget af den lokale myndighed lægger større vægt på forståelighed, lokal myndigheds ansvar og overholdelse af lovgivningsmæssig Søgekode over returhastighed.

ikke desto mindre er de fleste brancheveteraner enige om, at standarden og nøjagtigheden af personlige søgerapporter er steget betydeligt i det sidste årti og hævder, at velrenommerede, kommercielt Opmærksomme søgefirmaer ofte giver et større niveau af kontrol, ansvarlighed og fleksibilitet end rådssøgninger (såvel som økonomiske og tidsbesparende fordele). Tommelfingerreglen i sådanne tilfælde bør være at konsultere din formidlende advokat og overveje alle muligheder.

under alle omstændigheder, om en officiel eller personlig søgning er gjort ofte bestemmes mere af pant långiver. Den formidlende advokat bliver nødt til at kontrollere Rådet for Realkreditlångiverens Håndbog for at se, hvilke søgninger den enkelte långiver accepterer.

hvor meget vil en lokal søgning koste?

gebyrer er underlagt en lang række variabler. Hvis du f.eks. har valgt en lokal myndighedssøgning, kan du blive opkrævet et sted mellem kr50 og kr250 afhængigt af den lokale myndighed. Yderligere gebyrer varierer også i overensstemmelse hermed, så sørg for at konsultere din lokale myndigheds hjemmeside, men i gennemsnit koster dræningsrapporter mellem 30-40 plus moms, mens miljørapporter koster mellem 30-35 plus moms (for eksempel).

personal search firmagebyrer ligger normalt mellem kr75 – kr120 for en standard søgning.

Alternativt kan du købe en pakke med fast gebyr fra din advokat til dækning af de fire hovedrapportkriterier (lokal myndighed, dræning og vand, miljø-og Korrapporter). Disse koster normalt omkring kr.200-260, men den største fordel er, at de dækker kommunens omkostninger, selvom det samlede beløb overstiger det betalte gebyr. Du kan også selv foretage en personlig søgning gratis, men dette anbefales ikke, da lokale rapporter kræver specialviden for at udføre en søgning korrekt.

hvor lang tid tager lokale søgninger, når du køber et hus i 2021?

regeringens mål for returnering af lokale søgninger er maksimalt 10 arbejdsdage.

men i virkeligheden kan tidsskalaer for søgninger variere betydeligt, fra 48 timer til ti uger! Formildende faktorer kan omfatte, om resultaterne sendes via e-mail, online eller med posten; sæsonbestemte efterspørgselsniveauer og lokale myndigheders bemandingsniveauer.

som et ekstremt eksempel er der i øjeblikket ingen søgninger tilgængelige for ejendomme i London Borough of Hackney; Hackney Council har anbefalet, at dette sandsynligvis vil forblive tilfældet i nogen tid. Det skyldes et cyberangreb.

seneste ekspeditionstider rapporteret af Søgestrømmen 25. oktober 2021 afslørede følgende værste lovovertrædere, der tog mellem 35 og 60 dage at returnere søgninger:

• Amber Valley Borough Council (35 dage)
• Blackburn med Darfordshire Borough Council (35 dage)
• Blyth Valley Borough Council (35 dage)
• Burnley Borough Council (40 dage)
• Central Bedfordshire Council (40 dage)
• Chester le Street District Council (40 dage)
• derby District Council (40 dage)
• Dorset council (60 dage)
• Durham council (40 dage)
• Easington District Council (40 dage)
• Flintshire county council (35 dage)
• Lichfield distriktsråd (40 dage)

(35 dage)

• det nordvestlige Leicestershire District Council (35 dage)
• Plymouth Byråd (40 dage)
• Sedgefield Borough Council (35 dage)
• South Staffordshire District Council (40 dage)
• Borough Council (40 dage)
• Tonbridge &Malling Borough Council (40 dage)
• slid Valley district council (40 dage)
• )

vi anbefaler kraftigt, at du tjekker med din transportør den situation, hvor du køber, så snart du udnævne dem.

Sammenlign tilbud fra vores panel af kvalitetssikrede firmaer – find den billigste, nærmeste eller Bedst bedømte advokat til dig

Hvordan kan jeg fremskynde en lokal søgning?

for at hjælpe med at fremskynde lokale søgninger skal du sørge for at instruere din formidlingsadvokat om at starte lokale søgninger, så snart dit tilbud er blevet accepteret.

nogle brancheeksperter råder sælgere til at bestille søgninger (med spørgsmålet om at få køberen til at betale for omkostningerne på et senere tidspunkt). Men vær opmærksom på, at søgninger kun varer 3 måneder.

hvis din lokale myndighed sandsynligvis vil få dig til at vente uger og risikere at du mister din købsejendom, kan du overveje et personligt søgefirma som nævnt ovenfor. Men tjek med din advokat eller lokale myndighed, før du beslutter dig for, hvad der kan være hurtigst.

søg forsikring er også en mulighed.

se vores rådgivningsvejledning for mere information om, hvor lang tid formidlingsprocessen skal tage.

Local Authority Search Indemnity Insurance

hvis dine søgninger er udsat for forsinkelse, er en voksende tendens for Local Authority Search Indemnity Insurance. Ofte tilgængelig for meget lidt (præmier, der starter for så lidt som kr. 20), er dette en type forsikring, hvilket betyder, at du er forsikret i tilfælde af, at en ordre serveres, hvilket får dig til at sælge ejendommen under den pris, der er betalt for ejendommen.

det betyder, at du kan fortsætte med dit boligkøb i mangel af lokale søgeresultater med lidt mere tryghed. Du vil dog stadig blive udsat for det faktum, at du ikke er opmærksom på detaljerede oplysninger om potentielle lokale problemer og trusler, som kan sænke din nydelse af ejendommen.

Local Authority Search Indemnity Insurance vil også være underlagt din pant långivers godkendelse. Du bør tjekke din långiver vil acceptere det. Nogle af de største långivere, herunder HSBC og Bank of Ireland, vil sandsynligvis ikke acceptere søgeforsinkelsesgodtgørelse i stedet for fulde søgninger. Skipton Building Society og Natvest har netop meddelt, at de vil acceptere søgeforsikring.

vi anbefaler stærkt, at du diskuterer fordele og ulemper ved forsikring med din formidlende advokat.

Hvad skal man se efter, når man får en lokal søgning?

der er et par faktorer, du skal overveje, før du tager din lokale myndigheds rapport til pålydende værdi. For det første er det vigtigt at huske, at lokale søgninger ofte er relevante for din ejendom eller gade alene og muligvis ikke dækker udviklinger, der ligger en kort afstand væk (eller endda ved siden af). Rapporter kan variere, så sørg altid for at kontrollere området for din søgning eller foretage yderligere forespørgsler hos dit lokale råd. For eksempel kan du søge i de fleste planlægningsapplikationer efter postnummer på den lokale myndigheds hjemmeside for det område, hvor du køber. Det er værd at huske, at eventuelle planlægningsforslag, der indsendes efter din søgning, ikke vil blive dækket.

skal jeg søge, hvis jeg er kontantkøber?

Kontantkøbere behøver ikke nødvendigvis at foretage en søgning, men de fleste formidlende advokater vil anbefale, at de gør det. Hvis kunden vælger ikke at udføre lokale myndighed søgninger derefter conveyancer kan anbefale ingen søgning skadesløsholdelse forsikring som et alternativ.

Sammenlign tilbud nu fra vores kvalitetssikrede panel af formidlingsfirmaer