kan du opbygge rigdom ved at omlægge din ejendom? Ja! Her er hvordan

byer og kvarterer ændrer sig over tid. Når behovene i et samfund ændres, vil den lokale regering omlægge et område og ændre områdeklassifikationen. Hvad der engang var landbrugsjord, for eksempel, er nu et samfund fyldt med helt nye huse, indkøbscentre, og industriparker.

ejendomsomlægning kan være en lukrativ mulighed for grundejere til at konvertere deres ejendom. De kan bygge en lejlighedsbygning i et historisk distrikt eller tage en pakke jord og bygge et indkøbscenter i et landdistrikt. Men der er mange overvejelser og en hel ejendomsomlægningsproces at gennemgå for at få det gjort.

Hvad er regulering?

regulering er et sæt love, der styrer arealanvendelse. Den primære funktion af regulering er at regulere, hvad der kan gøres med et stykke ejendom. Områdedistrikter dikterer, hvor forskellige arealanvendelsesaktiviteter, såsom bolig, kommerciel, eller industriel, kan placeres. Regulering kan regulere andre ting, såsom tæthed, højde, tilbageslag i gården osv. Imidlertid er brugen af jorden den primære bekymring.

hvorfor ændre området?

hovedårsagen til at ændre reguleringen er, at grundejeren ser en mulighed. Hvilke muligheder er der? Det kan være at udvikle en boliginddeling, bygge en lejlighedsbygning eller konvertere et hus til et kontor. Det kunne være et utal af andre ting. Muligheden, imidlertid, er muligvis ikke tilladt i henhold til den nuværende reguleringslov. Dermed, grundejeren bliver nødt til at andrage for at få denne lov ændret.

hvordan ændrer du regulering?

det kan være svært og dyrt at ændre reguleringen. Det kan være en virkelig kompliceret proces afhængigt af hvor ejendommen er placeret. Og der er ingen garantier for, at omlægningsansøgningen vil blive godkendt. Grundejere skal være opmærksomme på disse fakta, der går ind.

dybest set går det sådan: grundejeren anmoder om en bestyrelse for at ændre reguleringen af en ejendom. Vanskeligheden og omkostningerne opstår delvis, fordi der ikke er nogen standardreguleringsordinancer. Hver by, hver by, og amt med regulering kan udgøre sine egne tilladelser, love, begrænsninger, og processer. Selv byer lige ved siden af hinanden kan have vidt forskellige reguleringslove. Ændring af reguleringen er også en politisk proces. Der er offentlige høringer, og du er nødt til at få lovgivningsmæssig godkendelse. Den politiske proces kan være ret dyr-og grim.

fordi hvert sted er anderledes, kan jeg kun skrive i meget generelle vendinger, hvordan man kan gå om at ændre placeringen af din ejendom. Der kan endda være tilfælde, hvor advokater skal være involveret i processen. Der er simpelthen ingen måde nogen artikel kunne dække det hele.

generelt er her hvad grundejere skal gøre, hvis de overvejer at ændre reguleringen på deres ejendom.

kig rundt på ejendommen

ændrer ting sig omkring ejendommen? Har forholdene ændret sig i den omkringliggende ejendom? Er der befolkningstilvækst? Er der en ny vej-eller kloakledning, der har ændret lokal dynamik? Grundejeren skal som andrager retfærdiggøre den foreslåede ændring. Bare fordi grundejeren ønsker det gjort er ofte ikke nok af en grund. Nogle lokaliteter vil give stor respekt for grundejerens rettigheder som ejendomsejer, men mange vil ikke, Og de vil være ret restriktive. Det er derfor bedst at kunne retfærdiggøre anmodningen med ændrede forhold.

Lær de lokale regler

andragerne skal gå online og læse reglerne. De skal finde ud af, hvad den nuværende regulering er, og hvad der i øjeblikket kan og ikke kan gøres. Derefter skal de gå og tale med den lokale planlægningsafdeling. Andrageren behøver ikke at være meget specifik i starten, hvis de ikke vil være det, men de skal være opmærksomme på, at personalet kan have stor indflydelse i de kommende dage. Personalet vil gennemgå og fremsætte anbefalinger om anmodningen om omlægning. Så andragerne bør sætte deres bedste fod frem.

Tal med dine naboer

hvis noget vil stoppe dig, er det dem. Det er bedst at tale med dem på forhånd om planerne og hash ud eventuelle bekymringer. De vil sandsynligvis få besked alligevel, så andrageren bør ikke tro, at de kan holde tingene under radaren. Andrageren vil gerne gøre tingene så glatte som muligt for planlægningspersonalet og de valgte embedsmænd, som til sidst vil stemme om anmodningen. Husk dog, at du ikke kan behage alle. Nogle vil have en NIMBY (“ikke i min baghave”) holdning hele tiden, hver gang. Men du skal prøve.

Ansøg om at få ejendommen omlagt

planlægningspersonalet vil have de nødvendige formularer og vil være i stand til at hjælpe og vejlede andrageren. Andrageren skal sørge for at give alt, hvad planlægningsafdelingen anmoder om, hvilket kan være meget. Det kan omfatte ting som undersøgelser, kort, trafikundersøgelser og mailingetiketter. Og glem ikke, at der vil være et gebyr for at behandle anmodningen. Hvor meget? Det afhænger af lokaliteten. Sats på mindst flere hundrede dollars, hvis ikke flere tusinde.

Ansøgningsgennemgang og personaleanalyse

planlægningspersonalet gennemgår anmodningen og udvikler en analyse og anbefaling til den lokale planlægningskommission og lovgivende organ. Andrageren skal være så meget en del af denne analyse, som de kan være. De skal være tilgængelige for at hjælpe. De skal give alt og alt, hvad planlægningspersonalet beder om med et smil. Andrageren skal møde dem på ejendommen under besøget på stedet og vise dem nøjagtigt, hvad planerne er. De skal fortælle planlægningspersonalet, hvordan de allerede har mødt naboerne og justeret deres planer i overensstemmelse hermed. Hvis det er muligt, andrageren bør lytte til planlægningspersonalets argumenter og bekymringer og revidere planerne for at imødekomme disse bekymringer.

Planlægningskommissionsmøde

når planlægningspersonalet har afsluttet sin analyse, går anmodningen til planlægningskommissionen (eller et lignende organ) for at fremsætte en anbefaling til det lokale styrende organ. Dette er et offentligt møde, der vil blive annonceret. Andrageren skal være der for at gøre deres sag og besvare eventuelle spørgsmål eller bekymringer. Forhåbentlig vil planlægningskommissionen give en positiv anbefaling, men andrageren behøver ikke nødvendigvis en til at gå videre.

lovgivende organsmøde

endelig går sagen for det lokale lovgivende organ til en offentlig høring og afstemning. Andrageren vil have mulighed for at tale og gøre deres sag. Hvis afstemningen går deres vej, så er de gode at gå. Hvis ikke, andrageren skal muligvis vente mindst et år, før han prøver igen.

hvor lang tid tager processen? Det afhænger af jurisdiktion, reglerne og hvor kompliceret anmodningen er. For noget simpelt vil det tage mindst et par måneder—men seks måneder til et år er ikke uhørt.

andre overvejelser

ovenstående syv trin er generaliserede og meget forenklede. Der er et par andre ting, som grundejere måske vil overveje, når de tænker på at ændre reguleringen på deres ejendom.

pas på restriktive pagter

uanset hvad reguleringen tillader, vinder restriktive pagter. Hvis grundejeren bruger tid og penge på at få en ejendom omlagt til kontorbrug, men pagterne tillader det ikke, vil de tabe. Jeg har set det ske. Ikke alle ejendomme er underlagt restriktive pagter, imidlertid. Grundejeren skal vide, om de er underlagt restriktive pagter og vide, hvad de tillader, inden de går videre.

regulering er politisk

politik kan gøre mærkelige ting. Forstå, at politikere ikke altid træffer beslutninger baseret på, hvad der er rigtigt eller bedst for ejendomsejeren. De træffer politiske beslutninger. Hvis anmodningen vil skabe en politisk kamp, kan det være bedst at vente og prøve igen senere—sige, efter valget er slut.

en konsulent kan guide dig gennem omlægningsprocessen

da regulering kan være en kompliceret og politisk proces, kan andrageren drage fordel af at ansætte nogen, der forstår det politiske græs. Selvom det er dyrt, kan en konsulent være nødvendig og værd at udgiften.

hvorfor gå igennem denne proces?

ejendomsomlægning kan være meget rentabel. At forstå reguleringsprocessen er en anden pil i en investors ejendomskogger. Det kan hjælpe dem med at se og skabe muligheder, som andre vil gå glip af.