når du køber en lejekontrakt, skal du tænke grundigt over antallet af år tilbage på lejekontrakten og de risici, du kan udsætte dig for. Der er to grunde til dette:
- din pant långiver vil sandsynligvis kræve et vist antal år til at forblive på lejemålet og vil kun låne, hvis jorden leje er’rimelig’; og
- den ejendom, du investerer i, er et aktiv – et aktiv med en kort lejekontrakt og en grim grundleje er meget mindre værd for fremtidige købere, så det er noget, du skal overveje som en potentiel omkostning under dit ejerskab af ejendommen. En køber vil sandsynligvis bruge en kortere lejekontrakt og / eller en grim grundleje som et forhandlingsværktøj til at reducere ejendommens salgspris. .
det 80-årige problem
det vigtigste punkt at huske er, at en lejebolig er et afskrivende aktiv. Når en lejekontrakt bliver kortere, falder den i værdi, dvs. lejligheden bliver mindre værdifuld.
et andet problem er, da lejemålet bliver kortere, bliver det dyrere at forlænge. Derfor er det altid tilrådeligt at udvide før snarere end senere.
Ægteskabsværdi
et andet vigtigt punkt at bemærke er, at når en lejekontrakt falder til under 80 år, betales en yderligere form for kompensation til friindehaveren som en del af den pris, der skal betales for lejeforlængelsen. Dette er kendt som ‘ægteskabsværdi’. Denne ægteskabsværdi vil fortsætte med at stige kraftigt, da lejekontrakten bliver stadig kortere.
jordleje
långivere er blevet særligt negative for stigende eller urimelige jordlejer, og nogle begynder at nægte at låne på nogle jordlejeforhøjelser, der tidligere var acceptable for dem.
leasingforlængelse
Niki Adkins er associeret og leasehold specialist.
Niki siger ” Hvis du overvejer at købe en lejekontrakt, der nærmer sig 80-årsmærket, eller som allerede er faldet til under 80 år, er det vigtigt for dig at undersøge en lejeforlængelse. Faktisk kan de fleste realkreditinstitutter kræve en forlængelse, der skal opnås, før de vil låne mod ejendommen. Husk også, at hvis du ikke arrangerer en udvidelse med det samme, er det sandsynligt, at du bliver nødt til at gøre det, før du kan sælge ejendommen i fremtiden. Långivernes krav ændrer sig fra uge til uge, og derfor er det bydende nødvendigt, at du får specialistrådgivning i forhold til vilkårene for en lejekontrakt”.
punkter at overveje som en potentiel køber af en ejendom med en kort lejekontrakt
der er to mulige ruter at tage i forlængelse af en lejekontrakt.
- sælgeren indleder en lovbestemt leasingforlængelse og tildeler dig fordelen ved denne proces som køber (forudsat at sælgeren har ejet ejendommen i to år); eller
- det kan være muligt for din sælger at aftale og gennemføre en uformel leasingforlængelse med friindehaveren, før du bytter kontrakter; derved behandle sagen i sin helhed, før du køber lejligheden.
lovpligtige leasingforlængelsesovervejelser
- vilkårene er faste, dvs. yderligere 90 år ved leje af peberkorn-derfor kan friholderen ikke tilbyde dig ugunstige vilkår;
- hvis den pris, der skal betales for din leasingforlængelse, ikke kan aftales med friholderen, kan du ansøge til Ejendomsdomstolen i første række om en fastlæggelse af den rimelige pris, der skal betales;
- friholderen er tvunget til at gennemføre og kan ikke trække sig tilbage-det betyder derfor ikke noget, om du er opmærksom på den type friholder, de er;
- din sælger kan forkynde den lovpligtige meddelelse på dine vegne, hvis de kan overdrage fordelen ved deres toårige (eller flere) ejerskab til dig. Du kan derefter fortsætte leasingforlængelsesprocessen, når købet er afsluttet;
- du accepterer en reduceret pris for lejligheden under hensyntagen til omkostningerne ved leasingforlængelsen.
uformelle leasingforlængelsesovervejelser
- friholderen kunne tilbyde ugunstige vilkår, da de ikke er faste (f. eks. en kort forlængelse, men med en urimelig stigende grundleje);
- der er ingen hjælp fra First-tier Tribunal;
- friholderen kunne til enhver tid trække sig ud af transaktionen. Afgørende, hvis du allerede har købt ejendommen på det tidspunkt, ville du nødt til at vente to år til at tjene din egen lovpligtige meddelelse, hvorefter lejemålet er to år kortere og “to år dyrere” at udvide;
- du er usandsynligt at vide, hvor pålidelig den friholder er på dette tidspunkt;
- forudsat udvidelsen er afsluttet, før du køber ejendommen, du ville betale den fulde værdi for ejendommen.
Niki konkluderer “der er meget at overveje. Vi er meget glade for at diskutere pro ‘s og con’ s af din situation og ejendommen og guide dig gennem processen. Vi beskæftiger os ofte med lejeudvidelser som en del af en transport, og klienter finder det fordelagtigt for os at være i stand til at håndtere begge aspekter problemfrit med vores kolleger i Transportteamet her på Frettens. Kontakt os, hvis vi kan hjælpe dig.”
Hent mere information
vi har en række faktablade og vejledninger om denne proces tilgængelige fra vores side med Lejeudvidelser.
vores Lejeudvidelsesteam, der er baseret i Christchurch, dækker også alle områder af landet, da arbejdet kan udføres eksternt. Hvis du har spørgsmål, skal du kun spørge os på Frettens. Ring venligst 01202 499255 og vi vil være glade for at chatte om din situation og dine særlige krav.