Hvornår kan jeg få et pant efter kort salg?

hvis du har mistet dit hjem gennem et kort salg og ønsker at få et andet realkreditlån, kan du undre dig over, hvor længe du skal vente. Din kredit score vil tage et hit efter en kort salg, men muligvis ikke så meget som det ville, hvis du havde mistet dit hjem til en afskærmning. Ikke desto mindre vil et kort salg sandsynligvis forhindre dig i at få et andet pant med det samme.

hvor lang tid du skal vente, før du ansøger om et nyt realkreditlån, afhænger af typen af lån og din kredithistorie. Diagrammet nedenfor viser, hvor lang ventetiden er efter et kort salg for forskellige former for lån, med flere detaljer nedenfor.

Husk, at et kort salg vil medføre et betydeligt fald i din kredit score, hvilket gør det vanskeligere at få et nyt pant. Hvor meget din score vil falde afhænger af styrken af din kredit, før du mister dit hjem. Hvis du tidligere havde fremragende kredit, vil din score falde mere, end hvis du allerede havde haft forsinkede eller ubesvarede betalinger, debiterede konti eller andre negative poster i dine kreditrapporter.

at få et Fannie Mae-eller Freddie Mac-lån efter et kort salg

nogle realkreditlån overholder retningslinjer, som Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) og Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) sætter. Disse lån, kaldet” konventionelle, overensstemmende ” lån, er berettiget til at blive solgt til Fannie Mae eller Freddie Mac.

ventetiden for denne type realkreditlån efter et kort salg varierer afhængigt af omstændighederne. Din ventetid vil være:

• fire år eller
• to år, hvis formildende omstændigheder (det vil sige en situation, der ikke var tilbagevendende uden for din kontrol og resulterede i en pludselig, betydelig og langvarig reduktion i indkomst eller en katastrofal stigning i økonomiske forpligtelser) eksisterer.

at få et FHA-forsikret lån efter et kort salg

den tid, du skal vente med at få et nyt FHA-forsikret pant, varierer afhængigt af din kredithistorik og årsagerne til det korte salg.

når en ventetid ikke er påkrævet

du behøver muligvis ikke vente med at ansøge om et FHA-forsikret realkreditlån efter det korte salg, hvis:

• du har foretaget alle pantbetalinger på det tidligere pant inden for den forfaldne måned for den 12-måneders periode forud for short sale, og
• du har også foretaget dine afdragsgældsbetalinger for samme tidsperiode inden for den forfaldne måned.

treårig ventetid

hvis du var i misligholdelse på det gamle realkreditlån på tidspunktet for det korte salg, skal du normalt vente mindst tre år, før du ansøger om et andet FHA-forsikret lån.

undtagelser fra den treårige ventetid

du kan muligvis kvalificere dig hurtigere end tre år, hvis du kan vise, at formildende omstændigheder forårsagede pantens misligholdelse, som en alvorlig sygdom eller død af en lønmodtager. Skilsmisse betragtes ikke som en formildende omstændighed. En undtagelse kan dog gøres, når en låntagers Pant var gældende på tidspunktet for låntagers skilsmisse, den tidligere ægtefælle modtog ejendommen, og der var et efterfølgende kort salg. Manglende evne til at sælge ejendommen på grund af en joboverførsel eller flytning til et andet område kvalificerer sig ikke som en formildende omstændighed.

at få et va-garanteret lån efter et kort salg

du bliver generelt nødt til at vente to år efter et kort salg, før du kan få et VA-garanteret lån, men du har muligvis ikke en ventetid, hvis du var aktuel på lånet før salget.

andre typer lån

for de fleste andre typer lån, som subprime-eller jumbo-lån, kan venteperioder variere. Nogle långivere følger Fannie Maes retningslinjer. Andre långivere forkorter ventetiden efter kort salg, forudsat at du foretager en større udbetaling (undertiden 25% eller mere) og accepterer en højere rente. Du skal også have god kredit.

dine kreditresultater påvirker også, hvornår du kan få et nyt realkreditlån

uanset venteperioderne skal du stadig etablere god kredit efter et kort salg for at få et realkreditlån. Så, din kredit score, normalt din FICO scores, skal opfylde långiverens minimale krav til at kvalificere. Alternativt, mens du muligvis kan få et nyt pant med en lav FICO-score, skal du muligvis foretage en større udbetaling eller betale en højere rente.

hvilken kredit Score bruges normalt til realkreditlån?

FICO er den mest almindelige score, der anvendes i realkreditlånsvirksomheden. Scores spænder generelt fra 300 til 850. FICO har mange forskellige scoringsmodeller, som FICO, FICO 8 og FICO 9. En persons score varierer normalt afhængigt af den model, der blev brugt til at producere den, og hvilket kreditrapporteringsbureau, der leverede den underliggende kreditrapport. For eksempel kræver Fannie Mae og Freddie Mac generelt realkreditinstitutterne at bruge den “klassiske FICO” kredit score til at måle kredit. Den klassiske FICO-score kaldes også disse navne hos de store kreditrapporteringsbureauer:

• 5.0
• ekspert/Fair Isaac Risk Model V2SM, og
• TransUnion FICO larr Risk Score, klassisk 04.

krævede kreditresultater for nye realkreditlån

fra November 2021 kræver Fannie Mae generelt, at låntagere har en kredit score på 620 eller 640, afhængigt af situationen. Afhængigt af omstændighederne kræver Freddie Mac en score på 620 eller 660 for en enfamilies primære bopæl. Selvfølgelig kan långivere have krav, der er strengere.

et FHA-forsikret lån med en lav udbetaling (så lav som 3,5%) kræver en score på 580. Du kan stadig kvalificere dig til et FHA-forsikret lån med en FICO-score på 500 til 579, men i stedet for at foretage en udbetaling på 3,5%, ville din udbetaling være højere, mindst 10%. Men fordi en afskærmning kan få din FICO score til at falde med hundrede point eller mere, måske under 500, kan du ikke kvalificere dig til et realkreditlån, selv efter ventetiden udløber.

VA fastsætter ikke et minimumskrav til kredit score. Men det kræver långivere at gennemgå hele låneprofilen.

genetablering af god kredit efter et kort salg

kort salg skader kredit score. Og jo højere din kredit score er, desto større er faldet med et kort salg. For at genoprette god kredit og øge din FICO score, bør du:

• betal altid dine regninger til tiden
• Hold dine kreditkontosaldi lave, hvilket holder din gæld-til-kredit-forhold (også kaldet din “kreditudnyttelsesgrad”) lav.
• Overvåg din kredit rapport for fejl og unøjagtigheder (se nedenfor), og
• opretholde et lille antal kreditkonti.

overvågning og korrigering af din kreditrapport

gennemgå dine kreditrapporter straks, hvis du forventer at ansøge om et nyt pant efter et kort salg. Det skyldes, at kort salg undertiden rapporteres som” tvangsauktioner ” på kreditrapporter. Hvis dit korte salg rapporteres som en afskærmning, kan du fejlagtigt nægtes et nyt realkreditlån, fordi:

• din kredit score er lavere end det burde være (tvangsauktioner er normalt mere skadelige for kredit score end short salg)
• långiver fejlagtigt anvendt en længere post-afskærmning ventetid mod dig, når du ellers ville have kvalificeret, eller
• långiver krævede du at foretage en højere udbetaling end hvad du ville have været forpligtet til at gøre, hvis short salg blev korrekt rapporteret.

du skal kontakte alle tre store kreditrapporteringsbureauer for at rette eventuelle fejl og være parat til at levere dokumentation for det korte salg til din långiver.

Tal med en advokat

hvis du har spørgsmål om realkreditlån eller købe et hjem, overveje at tale med en ejendomsmægler advokat. Hvis du har spørgsmål om afskærmning, rådføre sig med en afskærmning advokat.