vi diskuterer, hvor længe en fase i ESA er “god” i, og hvornår den “udløber”.
for mange mennesker derude, der ser på at købe eller refinansiere et stykke ejendom, er en fase i ESA ikke bare en god ide, det er et vigtigt stykke information, der er nødvendigt for at bestemme, at du (eller din bank) træffer en sund økonomisk beslutning. Det mærkelige er, når folk søger at investere hundreder af tusinder til millioner af dollars i en ejendom, eller den virksomhed, der besætter den, betragter mange ikke en fase i ESA som en værdig investering. Faktisk ser mange folk til enten at ansætte den billigste konsulent, de kan finde, eller endnu værre, forsøge at bruge en gammel Fase I-rapport. Et af de mest almindelige spørgsmål, som vores kunder stiller os, er, hvor lang tid er en fase i ESA god til?
jeg vil ikke gå i detaljer om, hvorfor du bør undgå en billig fase i miljøvurdering, da jeg allerede har dækket det i længden i en anden artikel, men jeg vil gerne diskutere, hvor længe en rapport er god til. Dette er et problem, jeg ser meget med folk, især hvis de har kigget på et sted flere gange, eller får en rapport fra en person, der kiggede ind på stedet tidligere.
vi hører ofte ting som “vi skal købe en ejendom fra firmaet, og deres advokat gav os en fase I. Så vi har ikke brug for en anden, ikke?”Når vi spørger datoen for den tidligere fase I (datoen er ikke den eneste grund til, at du ikke vil bruge en andens rapport), er svaret normalt enten “jeg ved det ikke” eller “lemme see…..it’ s fra et par år tilbage”.
hvad mange mennesker ikke er klar over, er, at en fase I har en slags “udløbsdato”, og efter et bestemt punkt er det ikke længere gyldigt eller anvendeligt.
hvor lang tid er en fase i miljøvurdering god til?
her er det korte svar, og jeg vil forklare mere nedenfor.
en fase I er god i 6 måneder. Efter 6 måneder skal fase i opdateres grundigt. Et år efter den første rapportdato er Fase I ikke længere gyldig.
spekulerer på hvorfor? Lad os forklare.
jeg er virkelig fristet til at medtage min high school eksamen billede lige nu. Husk tilbage i den dag, hvor lang, flagrende hår var” cool”, og nu kun vises tragisk forældet? Antag, at jeg forsøgte at trække mit gamle billede ud som værende repræsentativt for mig. Eller endda et billede fra 5 år siden. Det er stadig godt, ikke? Tror du, det ville flyve med DMV eller TSA?
Nej, du har brug for et aktuelt, opdateret billede, fordi tingene ændrer sig, og billedet repræsenterer ikke den aktuelle situation længere. Det er ikke anderledes med en fase i ESA, fordi tingene kan ændre sig. Sammenlignet med den relativt langsomme hastighed, som min hårgrænse trak sig tilbage, miljøforholdene kan hurtigt ændre sig på dit sted.
Antag for eksempel en måned efter, at den gamle Fase I var afsluttet, at den nuværende køber begyndte at operere på stedet, og der opstod et stort spild af olie eller et andet kemikalie. Antag omvendt, at den gamle Fase I blev afsluttet til de nuværende standarder. ASTM E1527-13 er den nuværende standard, med 13 betyder 2013. Som du sandsynligvis kan gætte, betyder det, at Fase I-rapporter afsluttet før 2013 blev afsluttet med henvisning til en ældre standard, hvilket betyder, at den gamle rapport ikke klipper den længere.
pointen er, at gamle rapporter er netop det – gamle og forældede og slet ikke repræsentative for den aktuelle situation.
men gør det virkelig så meget af en forskel? Jeg mener, jeg har stadig hår og ligner det gamle billede, så hvad er problemet? Standarderne har ikke ændret sig så meget, har de? En fase I skal stadig mere eller mindre dække det samme, ikke?
det er slet ikke tilfældet. Årsagen til, at du får en fase I, er at begrænse eller undgå dit ansvar for forurening fra tidligere eller tidligere brug af hjemmesiden i henhold til den gældende føderale forordning kaldet CERCLA (Comprehensive Environmental Responsibility and Cleanup Liability Act). For at gøre dette skal du gøre din miljømæssige due diligence, som i dette tilfælde er en fase i ESA.
undlader at gøre det, og du kan meget vel blive holdt ansvarlig for tidligere forurening af stedet, uanset om du er ansvarlig for det eller ej. Som du kan forestille dig, kan det være ekstremt dyrt.
den føderale regering ønskede ikke at skrive regler, der dikterer, hvordan en fase I skal gøres, så de lader ASTM håndtere den opgave og sagde, at hvis ASTM-standarder følges, så er det en gyldig fase i og kvalificerer sig til visse ansvarsbeskyttelser. Med andre ord, for at beskytte dig selv, skal din Fase I følge de nuværende ASTM-standarder.
ASTM-standarder angiver, hvor længe en fase i ESA er god til.
ASTM-standarderne er lidt komplekse at Sile igennem, men når det kommer til hvor længe en fase I er god til, er den temmelig skåret & tør.
ASTM-standarden angiver, at en fase i-miljøvurdering, der blev afsluttet mindre end 180 dage før datoen for erhvervelsen af den pågældende ejendom, formodes at være gyldig. Mellem 180 dage og et år skal fase i opdateres ret omfattende. Ud over et år, og fase i formodes ikke længere at være gyldig.
for at opsummere er en fase i god i 6 måneder. Efter 6 måneder har den brug for en omfattende opdatering. Efter et år er det ikke længere gyldigt.
enhver ældre end det, og rapporten vil sandsynligvis ikke nøjagtigt afspejle stedets forhold og aktiviteter. Forholdene kan ændre sig hurtigt, og der kan opstå en masse miljøskader i løbet af 1 år.
jeg nævnte ovenfor ved hjælp af den gamle fase, jeg gav dig af køberens advokat, hvilket er noget, vi har set ske meget. Det er lidt som at købe en brugt bil ud af nogen, og de giver dig en gammel rapport fra deres mekaniker fra et par år siden, der attesterer, at bilen er okay.
vil du købe den bil baseret på de oplysninger, du får? Selvfølgelig ikke! Så hvorfor ville du nøjes med det i en transaktion af denne størrelse og potentielt ansvar? Bundlinjen? Hvis det er en fase i ældre end 1 år, er det gammel historie, og du skal bruge en ny.
for at lære mere om fase i ESA ‘ er, og hvordan de indgår i at tage gode forretningsbeslutninger, ring til os på Kontakt os online, ring til os når som helst på 888-RMA-0230, eller skyd os en e-mail på [email protected].