der er to måder, hvorpå en ejendomsleje kan forlænges:
lovpligtig Leasingforlængelse
hvis du har været den registrerede ejer af lejemålet i mindst to år, har du normalt en lovbestemt ret til yderligere 90 år ved en peberkornsleje (nul effektivt). Proceduren startes ved, at du sender en meddelelse til friindehaveren, der anmoder om forlængelse af lejekontrakterne og foreslår en præmie (pris) til gengæld for forlængelsen.
vi kan ikke rådgive om præmien, og derfor bør en specialist valuer være ansat til at gøre det. Forkyndelsen af denne meddelelse indleder en lovbestemt tidsplan for forskellige skridt, der skal tages. Typisk foretager friindehaveren deres egen værdiansættelse og har to måneder til at tjene en modmeddelelse, som normalt, men ikke altid, accepterer dit krav, men anmoder om en højere præmie.
forhandlinger finder derefter sted mellem de to værdiansættere med henblik på at blive enige om prisen. Hvor lang tid disse forhandlinger tager afhænger i høj grad af, hvor langt fra hinanden de to værdiansættelser er til at begynde med, og den hastighed og effektivitet, som valuatorerne svarer til. Hvis der ikke er aftalt vilkår inden for seks måneder efter friholderens modmeddelelse, der skal indgives en ansøgning til first Tier Property Tribunal for at beskytte dit krav og afslutte sager.
det er ret usædvanligt, at processen resulterer i en Domstolshøring. Ud over præmien skal du betale friholderens oprindelige værdiansættelsesgebyr og rimelige advokatsalærer (bortset fra noget, der vedrører tribunalet), dine egne juridiske og valuers gebyrer og stempelafgift jordskat (SDLT) under visse omstændigheder (hvis præmien er over 40.000).
hvis du ønsker at sælge din ejendom og ikke har midlerne og/eller tiden til rådighed til at afslutte den lovbestemte proces, er der en mekanisme, hvorved køberen kan træde ind i dine sko for ikke at skulle vente de to år med at forlænge lejekontrakten selv.
i vores erfaring som formidlende advokater tager hele processen typisk 6-12 måneder, men kan lejlighedsvis afvige fra dette.
frivillig Leasingforlængelse
før du serverer en meddelelse, er det værd at overveje, om en mindre formel tilgang kan være mere frugtbar. Under alle omstændigheder er dette din eneste mulighed, hvis du ikke kvalificerer dig til en lovbestemt forlængelse. Om det er en levedygtig mulighed afhænger stort set af typen af friholder og hvor samarbejdsvillig/lydhør de er.
du kan spørge din friholder, om de vil acceptere en leasingforlængelse og i bekræftende fald på hvilke vilkår. De behøver ikke at svare eller foreslå vilkår, men hvis de gør det, er der ikke noget fast antal år, der skal tilføjes, og jordlejen behøver ikke at blive reduceret – alle vilkår er til forhandling.
som sådan er det tilrådeligt at få en specialist valuers udtalelse om pakken på tilbud. Ofte vil en friholder byde udsigten til at modtage en præmie velkommen, og den ekstra tiltrækning af, at det er lettere og hurtigere end den lovbestemte proces. Andre vil simpelthen insistere på forkyndelse af en formel meddelelse, undertiden af regnskabsmæssige/administrative årsager.
hvor du skal bruge midler fra et salg til at betale for udvidelsen, er det ofte muligt at gennemføre de to transaktioner på samme tid. Der er ingen fast tidsplan for at gennemføre en lejeforlængelse efter aftale, da du er “i friholderens hænder” i vid udstrækning, og de har frihed til at trække/ændre de tilbudte vilkår til enhver tid.
ud over præmien og dine egne omkostninger er du sandsynligvis forpligtet til at betale den frie indehavers værdiansættere og sagsomkostninger. Hvis du har et pant, vil din långivers samtykke være påkrævet, som vores formidlende advokater kan håndtere for dig.
efter vores erfaring tager hele processen typisk omkring 3-6 måneder, men kan lejlighedsvis afvige fra dette.
dette giver en bred oversigt over de to måder at udvide din ejendom leje. Imidlertid, hver sag er forskellig, og specifik juridisk rådgivning, der er skræddersyet til dine særlige behov, kan leveres af vores Formidlingsadvokater på anmodning.