her er hvad du skal vide, før du taler med en bankmand
hvis du skifter fra leasing til at eje kontorlokaler, er det ikke helt det klippede og tørrede spørgsmål, det kan synes.
en simpel låneberegner kan ikke erstatte samtaler med en smart kommerciel bankmand, der kender de finere nuancer af konventionelle versus SBA-lån. Plus, deres gennemgang af din pengestrøm og operationer hjælper med at afdække et virkelig realistisk realkreditbudget, der hjælper din bundlinje.
når det er sagt, er der et par områder ud over overkommelighed af den oprindelige udbetaling og månedlige afdrag på realkreditlån til at overveje før møde med en långiver.
hvor sund er virksomheden?
for at kvalificere sig til et ejerbesat kommercielt pant skal virksomheden modstå en tæt økonomisk gennemgang af sine resultatopgørelser, pengestrømsstyring, operationer, kredithistorie, forretningsplan og mere.
banken vil vurdere, om virksomheden kan kvalificere sig til lånet og komfortabelt servicere gælden uden at belaste pengestrømmen. Dette er god information at have, før du begynder at lede efter en kommerciel ejendom.
långiveren ser langt dybere end blot værdien af ejendommen som sikkerhed, også; de forventer, at virksomheden investerer i egenkapital gennem en stor kontant udbetaling for at sikre, at de er forpligtet til lånet. Vilkårene varierer også afhængigt af forsikringsstyrken, niveauet for udbetaling og andre faktorer.
dette er de typer spørgsmål, de ønsker at besvare:
- Hvad er virksomhedens kredit score?
- hvor etableret er virksomheden, og kan den dække betalinger, når indtjeningen er mager?
- har det råd til en betydelig udbetaling sammen med vurderingsomkostninger, advokatsalærer, titelforsikring og andre lukkeudgifter?
- hvis en bestemt ejendom er i tankerne, Hvad vil lån-til-værdi-forholdet være, når den forventede udbetaling er beregnet?
- fordi banker sjældent leverer fuldt amortiseret finansiering, hvad sker der, når ballonbetalingen forfalder?
- er det et nyt køb eller refinansiering at trække kontanter ud af ejendommen?
- har virksomheden en historie med at tage smarte kreditbeslutninger og foretage betalinger til tiden?
- har den den pengestrøm, der kræves for at opretholde ejendommen ud over pantbetalinger? Vil bemanding af den nye placering tilføje yderligere belastning til virksomhedernes økonomi?
at tage sig tid til at se på virksomhedens sundhed og aktiver, før du taler med en bankmand, kan hjælpe dig med at forberede dig til mødet og få et klart billede af dets pengestrøm og hvad du måske har råd til.
Hvad er virksomhedens juridiske struktur?
hvis virksomheden er mindre etableret, eller en anden juridisk enhed end corporation, såsom en LLC eller partnerskab, kvalificerer sig til et lån handler ikke kun om virksomheden. Det handler også om folket.
den kommercielle ejendom kan købes som et forretningsaktiv, der ejes af forretningsenheden, men ejerens / ejerens personlige økonomi og kreditværdighed spiller en rolle i processen. Fordi de vil se på kredithistorikken og den globale pengestrøm hos ejeren eller hver partner/hovedstol i virksomheden, er det vigtigt at have personlig økonomi i orden, før du nærmer dig banken.
personligt ansvar er også anderledes.
i modsætning til et boliglån, hvor långiverens eneste mulighed er at afskærme et hjem og kræve aktivet, kan långivere kræve, at visse virksomheder stiller en personlig garanti, som lovligt forpligter enkeltpersoner til lånet. Banken kan anmode om pantsætning af virksomhedsejerens(e) private aktiver som sikkerhed. Hvis det kommercielle pant misligholder, kan långiveren søge erstatning for skader ved at gå efter aktiver af garantisten. Det er sjældent, at en bank ikke forventer, at virksomhedsejere er personligt forpligtet på et kommercielt lån.
i betragtning af dette inden ansøgning kan det være værdifuldt at træffe beslutningen om at købe eller fortsætte leasing.
Antag ikke, at det kan sammenlignes med et boliglån
kommercielle realkreditlån er meget anderledes end et boliglån. Ansøgningsprocessen, kriterierne for godkendelse og vilkårene for lånet vil være meget forskellige.
når nogen køber et hjem, arrangeres betalinger typisk i en 30 – eller 15-årig tidsplan, der slutter med hele saldoen betalt. Imidlertid varierer et kommercielt pant normalt fra fem til 15 år og slutter med en ballonbetaling, der kræver en stor infusion af kontanter eller refinansiering.
et kommercielt realkreditlån vil heller ikke have en afskrivningsperiode, der svarer til låneperioden, da de fleste kommercielle realkreditlån afskrives på tværs af 15 eller 25 år. Denne afskrivning, længden af låneperioden og renten påvirker alle størrelsen af den månedlige betaling.
forskelle stopper ikke der. Det er sjældent at finde en långiver, der er villig til at finansiere 100% af et kommercielt pant, så virksomheden bør forvente at betale en betydelig kontant udbetaling ud over standard lukke omkostninger.
fordi dollarbeløbet for lånet og risiciene er meget højere for kommerciel ejendom end et personligt pant, forventer långiveren, at virksomheden har en andel i ejendommen. En større udbetaling reducerer det finansierede beløb, samtidig med at virksomheden sikres gennem den egenkapital, de har på ejendommen (beregnet ved et lån-til-værdi-forhold, der deler lånebeløbet med ejendommens værdi).
lån med et 65-80 procent LTV-forhold foretrækkes, da en virksomhed er langt mindre tilbøjelig til at misligholde lånet, hvis der er en større investering af kontanter i det. Derfor bør en virksomhed forvente at investere en forskudsbetaling på 20 Til 35 procent.
den LTV, der kræves af en långiver, afhænger af typen af ejendom, hvordan den vil blive brugt, typen af lånefinansiering af købet og faktorer, der er fastlagt af långiveren. Disse detaljer vil blive diskuteret i et ansigt til ansigt møde med en långiver, men det hjælper med at vide, hvor mange kontanter der er tilgængelige på forhånd.
forstå, hvorfor vilkår svinger fra långiver til långiver eller program til program
uanset om det er et stort selskab eller et lille firma med en enkelt ejer, bestemmer mængden af långiverrisiko vilkårene for et kommercielt realkreditlån.
selv hvis lånet omfatter en statsgaranti som en Small Business Administration (SBA) lån eller USA Department of Agriculture (USDA) lån, långivere er tilladt fastsætte deres egne renter og vilkår baseret på hvor komfortable de er med risikoen for lånet. Mere risiko betyder mere papirarbejde, en strengere godkendelsesproces og undertiden mindre attraktive vilkår.
en kommerciel pant for den samme ejendom kan se meget anderledes fra en långiver til en anden. At vide dette kan hjælpe, hvis du handler efter det bedst mulige lån.