gør det på grund: en komplet Due Diligence Guide og Tjekliste til Homebuyers

at købe et hus er spændende, men før du bliver båret væk og drømmer om, hvordan du lægger dine møbler ud, så glem ikke: dette er en juridisk transaktion. Som køber betyder det, at du skal gøre din due diligence fra både et praktisk og kontraktmæssigt perspektiv.

hvad betyder due diligence i boligejendomme? Og hvordan ved køberne, om de har gjort det godt?

Cesi Pagano, en ejendomsmægler med over 30 års erfaring i Orange County, Californien, siger,

“det er vigtigt, at købere ser på alle detaljer. Nogle mennesker fokuserer bare på en hjemmeinspektion, og det er ikke nok. En køber har virkelig brug for at lære det hjem, de køber, at kende, så der ikke er nogen beklagelse.”

derfor har vi sammensat denne guide til due diligence for en homebuyer. Fra områdeforskning til titelforskning, vi leder dig gennem processen — og giver dig også en udskrivbar tjekliste.

hvad er due diligence i fast ejendom?

Due diligence henviser til købers forpligtelse til at undersøge ejendommen og forstå, hvad de køber, før huset overfører ejerskab. Hver købstilbudskontrakt fastsætter en vis tid, hvor køberen er i stand til at udføre visse due diligence-opgaver.

Hvad skal der være på min due diligence-tjekliste til køb af fast ejendom?

Pagano siger, at når du arbejder gennem din due diligence-tjekliste, er din ejendomsmægler din bedste ressource. De skal hjælpe dig med at adressere hvert punkt og tilbyde hjælp til, hvordan du finder information.

alles situation er anderledes, men din agent kan stole på tidligere erfaringer for at hjælpe dig gennem denne vigtige tid.

Forskning området

du har hørt den ældgamle fast ejendom ordsprog: beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed. Og det er sandt! At forstå, hvordan området er, og hvad der kommer i den nærmeste fremtid, kan hjælpe dig med at tage en klog beslutning om boligkøb.

Bed din ejendomsmægler om at hjælpe dig med at måle det nuværende ejendomsmarked i dit foretrukne område. Nogle ting at bemærke:

• Median hjem Pris: Visse kvarterer har et højere eller lavere prispunkt. Spørg din agent, hvad der gør hjem i nabolaget mere værd end hjem i nabolaget B.
• dage på markedet: den hastighed, hvormed huse sælger, kan fortælle. Hvis huse sidder på markedet i et stykke tid, kan du få en bedre aftale … men er der en grund til, at købere ryster væk fra et bestemt område?
• antal ejer-beboere: ofte ser købere højere ejer-belægning som en indikation af mere stabilitet og tilfredshed med området. Der kan være mere “stolthed over ejerskab” set i vedligeholdelsen af naboejendomme versus et kvarter med et stort antal huslejer.
• hvor mange boliger i afskærmning: en høj grad af tvangsauktioner kunne være et rødt flag i form af kvarter værdiansættelse, vedligeholdelse og omsætning.
• prisvæksttendenser: har dit foretrukne kvarter konstant prisvækst over tid? Stemmer det overens med tendenser i andre nærliggende kvarterer?
• fremtidige udviklinger: undersøg eventuelle kommercielle jordkøb eller lejemål i området og se, hvordan de passer ind i dine ønsker. Du kan være glad for at vide, at din yndlings købmand flytter ind, eller du kan blive skuffet over, at du bliver nødt til at håndtere ekstra trafik.

Diskuter fælles lokale hjem spørgsmål

før du køber i et bestemt område, så spørg din agent-og nuværende beboere, hvis det er muligt-om eventuelle unikke problemer, som husejere bør være parat til at beskæftige sig med.

hvert hjem kræver vedligeholdelse, men visse steder er mere tilbøjelige til ekstra udgifter på grund af vejr, flora eller fauna.

nogle røde flag at overveje kan omfatte:

• nærliggende dyr, der kan være ødelæggende for fundamenter eller landskabspleje
• Oversvømmelsesudsatte områder eller områder med dårlig dræning
• visse bugs eller skadedyr, der har potentialet til at ødelægge træ
• salt strandluft, der ruster klimaanlæg hurtigere end normalt
• høje træer, der kan udgøre trusler i storme
• Invasive vegetative arter, der begrænser, hvad der ellers kan vokse
• varme-eller koldforhold, der kræver specialiseret isolering

find et hus, der passer til dine behov

undgå købers anger ved at Prioriter det, der er vigtigt for dig. Lav en liste over, hvad der ikke kan forhandles, og en liste over, hvor du måske er villig til at gå på kompromis. Kør dine lister af din agent for at sikre, at du er realistisk inden for dit prispunkt og område.

Line up din finansiering

at få et realkreditlån prækvalifikation og forhåndsgodkendelse hjælper med at sikre, at du ikke bliver overudvidet økonomisk.

der er en forskel mellem de to faser. Prækvalifikation betyder normalt bare, at en pant professionel tager et kig på din økonomi (aktiver, indkomst og anden gæld) og giver dig et skøn over det lånebeløb, du kan have råd til.

forhåndsgodkendelse er derimod typisk en mere officiel proces, hvor långiveren kræver mere dokumentation af dine bankkonti og også ser på din kredithistorie. Forhåndsgodkendelsesbreve er normalt gode i 60 til 90 dage, så gå ikke ind i dette trin, før du er seriøs med din hjemmesøgning.

det er i din bedste interesse at shoppe rundt for gode realkreditrenter og vilkår, inden du bliver forhåndsgodkendt. Bare fordi du er forhåndsgodkendt af en bestemt udlånsinstitution, betyder det ikke, at du er forpligtet til at gå med den långiver til dit prioritetslån … men det gør bestemt processen lettere, hvis du gør den forskning i frontenden snarere end at kryptere, efter at tilbuddet er accepteret.

Bed om sælgers oplysninger

i mange stater er sælgere forpligtet til at dokumentere og afsløre eventuelle kendte problemer med huset. Dette kan omfatte problemer med fundamentet, tag, systemer, struktur og meget mere.

Tal med din agent om oplysningerne for at afgøre, hvad du bør og ikke bør acceptere i din særlige situation. Oplysninger kan og bør påvirke forhandlingerne.

men nogle stater går af en advarsel emptor, eller “køber pas på,” regel, når det kommer til fast ejendom, hvilket betyder byrden falder på køberen til at undersøge ejendommen. Hvis du bor i en caveat emptor-tilstand, kan din due diligence muligvis omfatte mere specialiserede inspektioner (se nedenfor).

For mere om oplysningslovene i din stat, se vores vejledning til offentliggørelse af fast ejendom.

gennemgå CC& Rs

hvis du flytter ind i et område med en husejerforening (HOA) eller ejerlejerforening (COA), vil der være pagter, betingelser og begrænsninger (CC& Rs), der gælder for hjemmet. Læs disse regler, regler og gebyrer igennem, og sørg for, at du har det godt med dem.

nogle af de regler, som du kan finde på CC&r dokumenter omfatter:

• kæledyr
• uden for arkitektur og udseende
• brug af og adfærd i fællesrum (pool, fitnessrum, Klubhus, Legeplads osv.)
• uanset om du kan leje dit hjem
• støj og adfærd
• legaliteter, gebyrer og vurderinger

få en inspektion

et hjem inspektion er velsagtens det vigtigste punkt i due diligence.

dette er, når en professionel inspektør vil gå gennem huset og dokumentere eventuelle problemer, de finder. En typisk hjem inspektion bør tage mellem to og fire timer, og købere er normalt lov til at være til stede. Efter inspektionen modtager du en detaljeret rapport sammen med en oversigt over eventuelle problemer.

du og din ejendomsmægler kan derefter diskutere, om inspektionen ændrer dit ønske om at købe hjemmet. Din agent inkluderer normalt en inspektionsberedskab i dit købstilbud, en, der siger, at du har ret til at fravælge købet for inspektionsrelaterede problemer i løbet af due diligence-perioden.

i nogle tilfælde kan du muligvis bede sælgeren om at foretage reparationer med hensyn til inspektionen. Andre gange kan sælgeren tilbyde kontanter ved lukning for at kompensere for eventuelle reparationer, som du muligvis skal foretage, når du flytter ind. På et stærkt sælgers marked kan sælgeren nægte at betale for reparationer og overføre omkostningerne til dig.

når du leder efter en inspektør, er det bedst at kontrollere, om inspektøren er licenseret, da korrekt licens er en indikation af uddannelse, erfaring og verificeret ansvarsforsikring. Men ikke alle statslige licenser inspektører, desværre. Hvis det er tilfældet i din tilstand, skal du bede din ejendomsmægler om en god henvisning.

overvej specialinspektioner

generelle hjemmeinspektører kan kun finde det, de kan se. Hvis inspektøren har mistanke om, at der kan være usete problemer, kan de anbefale en specialinspektion. Som navnet antyder, er specialinspektører uddannet til at gå ud over overfladeniveauet og teste for mere specialiserede problemer.

nogle specielle inspektioner, som du måske overvejer, inkluderer:

• Toksininspektion (radon, asbest, skimmel)
• miljøinspektion (jord, blymaling, asbest)
• Fundamentinspektioner (revner, stabilitet)
• taginspektion (for skader eller aldersestimater)
• VVS-inspektion (rør, brønd, septisk)
• elektrisk inspektion (især i ældre hjem)

få en vurdering

en vurdering er designet til at bestemme værdien af hjemmet. En professionel taksator vil sammenligne huset med andre nærliggende hjem og derefter foretage justeringer for forskellige husspecifikke funktioner.

en vurdering er en vigtig del af din due diligence, først og fremmest, fordi din långiver vil kræve det, hvis du får et realkreditlån. Men selvom du planlægger at betale kontant, er en vurdering i din bedste interesse, fordi den giver en mere professionel værdiansættelse.

dette vil hjælpe med at forsikre dig om, at du får en god aftale på huset. Hvis vurderingen kommer lavere end din tilbudspris, kan du gå tilbage til sælgeren for yderligere forhandlinger.

bestil en undersøgelse

en undersøgelse er et kort over din ejendom, der viser dens grænselinjer sammen med eventuelle servitutter. (Servitutter henviser til andres brug af jorden.) Undersøgelser er generelt kun påkrævet, hvis du kigger på en landlig ejendom eller et betydeligt areal. Med større egenskaber kan de imidlertid være vigtige, fordi de nøjagtige koordinater for undersøgelsen vil blive opført på skødet.

en undersøgelse vil ikke være påkrævet af de fleste långivere, hvis du kigger på en ikke-landlig ejendom i de fleste stater, i stedet vil de stole på din titelforsikring. Men på større ejendomme kan det være nødvendigt, at du får en undersøgelse for at få finansiering, og hvis der er nogen uoverensstemmelse (for eksempel en nabos hegn, der griber ind i ejendommen), skal det muligvis løses, før du kan lukke på dit realkreditlån.

forstå eventuelle reguleringslove

Bed din ejendomsmægler om at finde ud af, om der er nogen reguleringslove, der vedrører ejendommen.

nogle gange vil regulering forbyde visse typer eller antal strukturer, såsom mobilhomes eller skure. Nogle gange dikterer reguleringslove lejemuligheder eller de typer dyr, du kan have på ejendommen. Nogle gange forbyder reguleringslove parkering af visse køretøjer eller trailere. Sørg for, at reguleringskravene fungerer for din livsstil.

Udfør offentlig forskning

Pagano siger, at det er vigtigt at tjekke med to lokale regeringsafdelinger: planlægningsafdelingen og bygnings-og sikkerhedsafdelingen.

planlægningsafdelingen vil være i stand til at fortælle dig, om der er planlagt virksomheder, der kan påvirke dit hjems værdi (såsom et fængsel eller affaldshåndteringsanlæg).

bygnings-og sikkerhedsafdelingen vil kunne fortælle dig, hvilken slags tilladelser der er trukket til ejendommen. Tilladelser viser, at eventuelle opdateringer blev udført korrekt. De vil også vise, om der har været fyld eller nedskæringer i landet, hvilket kan være vigtigt, hvis du planlægger at tilføje i fremtiden.

Rådfør dig med en byggeprofessionel, hvis du har spørgsmål om tilladelserne i hjemmet.

kontroller hjemmets oversvømmelsesområde status

Kontroller, om huset ligger i et FEMA-oversvømmelsesområde. Du kan gøre dette ved at slå adressen op på de dokumenterede FEMA-kort. Det meste af tiden bestemmes en FEMA-oversvømmelsesområde af højde fra havets overflade.

hvis hjemmet er i et FEMA-oversvømmelsesområde, skal du have oversvømmelsesforsikring. Dette er en separat politik, der koster mellem $550 og $1350 om året i gennemsnit afhængigt af placering. Din forsikringsagent kan hjælpe dig med at få oversvømmelsesforsikring, som er garanteret af FEMA.

sikker husejere forsikring

det er bedst at få mindst tre tilbud for husejere forsikring. Din ejendomsmægler og andre husejere i området kan have anbefalinger.

når du sammenligner forsikringstilbud, skal du sørge for, at dækningsgrænserne og fradragsberettigede beløb stemmer overens med hvert tilbud; på den måde kan du korrekt bestemme, hvilken forsikringspræmie der er en bedre værdi.

Tal med hver forsikringsagent om, hvilke dækningsmuligheder der er bedst i dit scenario. Der kan være visse naturkatastrofer i dit område, som de anbefaler dækning for-jordskælv, synkehuller, orkaner og så videre-som kan kræve specialiserede vilkår.

men det er også vigtigt ikke at være overforsikret. Se på boligdækningen, og sørg for, at genanskaffelsesværdien synes passende. Udskiftningsomkostninger er normalt højere end markedsværdien, da det tal i muligheden for at genopbygge huset helt nyt fra bunden.

overvej størrelsen af din ansvarsdækning

din ansvarsdækning er designet til at beskytte dig og dit hjem, hvis nogen sagsøger dig for skade. I betragtning af omkostningerne ved sundhedsydelser i USA bør opnåelse af en rimelig ansvarsdækning helt sikkert være en del af din due diligence for at sikre, at du føler, at det er tilstrækkeligt til at dække potentielle krav.

Tal med din forsikringsagent om den ansvarsdækning, der passer bedst til din situation. Beskyt din investering!

få dig nogle titel forsikring

titel forsikring bør være en topprioritet, som du gør din due diligence. Titelfirmaet foretager en titelanmeldelse, som er designet til at afdække eventuelle arvinger eller udestående panterettigheder, før du køber ejendommen.

men en titelanmeldelse er ikke altid omfattende. Hvis titelfirmaet savner noget, beskytter titelforsikring dig mod at bekæmpe den efterfølgende juridiske kamp.

Pagano opfordrer alle sine købere til at tage deres due diligence alvorligt.

“det er bedre at tage sig tid nu end at fortryde senere. Et hus er ikke noget, du bare kan vende tilbage til butikken!”

Husk, at du ikke behøver at gennemgå denne due diligence-proces alene. Din ejendomsmægler er der for at hjælpe hvert skridt på vejen. Når du har afsluttet din due diligence, kan du være sikker på at du har gjort alt for at gøre dit hjem køb en succes.