en guide til franske realkreditlån

vi dykker ned i forretningen med at sikre et pant i Frankrig og leverer de grundlæggende fakta om franske realkreditlån og køb af fransk ejendom.

hvis du flytter til Frankrig og er fristet til at købe et hjem der, undrer du dig måske over, hvor svært eller dyrt det er for at få et fransk pant. Denne vejledning forklarer alt hvad du behøver at vide, før du køber din drøm fransk ejendom.

denne vejledning, leveret af French mortgage broker Private Rate, besvarer nogle vigtige spørgsmål om at få et fransk pant:

• skal du købe ejendom i Frankrig?
• hvor meget kan du låne i Frankrig?
• French mortgage calculator
• skattefradrag for franske realkreditlån
• krav og dokumenter for at få et fransk pant
• Sådan ansøger du om et fransk pant
• typer af fransk realkreditlån
• Mortgage typer tilgængelige i Frankrig

skal du købe ejendom i Frankrig?

det franske ejendomsmarked er et af Europas førende ejendomsmarkeder. Med lave realkreditrenter er det nemt at se tiltrækningen for udstationerede købere.

data fra Groupe Credit Agricole viste, at salgsmængderne faldt en smule i 2018, selvom husprisstigningerne stadig var betydelige i nogle områder. For eksempel steg de samlede priser i Frankrig med 1,73%, men de steg med næsten 7% i Paris.

ifølge Bank De France var gennemsnitsrenten på et nyt realkreditlån kun 1,49% i December 2018. Det er et fald på 0.12% år-til-år, og det laveste niveau registreret i næsten 16 år.

dog udgør ejendomstransaktionsgebyrer omkring 10-15% af købsprisen. Kapitalgevinstskat gælder, hvis du sælger ejendommen (i alt omkring 35-40%).

disse faktorer er især vigtige for dem, der planlægger ophold på mindre end fem år; det er måske ikke muligt at udligne omkostningerne på kort tid.

en fransk realkreditberegner med en tilhørende regnemaskine til overkommelige priser er tilgængelig her.

hvor meget kan du låne i Frankrig?

franske banker er lige så ivrige efter at skrive realkreditlån til udenlandske købere som franske statsborgere. Det typiske franske PANT giver en køber mulighed for at låne mellem 70-80% af en ejendoms værdi. Nogle franske realkreditmæglere begrænser sig til kun 50% for ikke-EU-statsborgere.

en særegenhed for franske realkreditlån er det juridiske krav, at hele dine forpligtelser – inklusive husleje, realkreditlån og andre regelmæssige udgifter – ikke må være mere end 30% af din husstandsindkomst.

hvis dine samlede realkreditbetalinger er mere end 30% af din husstandsindkomst, kan franske banker ikke forlænge yderligere kredit.

således er det beløb, du kan låne i Frankrig, begrænset af både ejendomsværdien og din indkomst. Hvis du er over 65, inkluderer bankerne ikke arbejdsindkomst; kun passiv indkomst eller pensionsydelser overvejes.

omkostninger ved at få et fransk pant

franske långivere opkræver typisk et opsætningsgebyr (frais de dossier), som kan fastsættes eller en procentdel af pantet. Tilknyttede administrationsgebyrer for oprettelse af et fransk pant inkluderer følgende:

• 1% oprindelsesgebyr / arrangementsgebyr med et minimum på 350 kr. (plus moms). Dette kan variere, så der er en chance for, at din realkreditmægler kan forhandle det ned.
• långivere kan kræve en værdiansættelsesundersøgelse,som typisk koster 250 kr.
• notargebyrer kan udgøre omkring 6-8% for en Brugt ejendom og 3-5% for en nybygning eller ejendomme, der er mindre end fem år gamle. Notargebyrerne er fastsat ved lov for mange aspekter af ejendomstransaktionen.

id= “lån penge” > realkreditregler for udenlandske købere

mens franske banker udvider kredit til udenlandske købere, kan de have nogle yderligere krav.

for at få de bedste franske realkreditrenter kan franske realkreditudbydere bede ikke-residenter om at åbne en opsparingskonto med et minimumsindskud svarende til mindst 24 realkreditbetalinger. For eksempel, hvis du sikrede et 100.000-pant med en 1,5% fast fransk realkreditrente i 10 år, kan du blive bedt om at låse kapital på nogle 15.000.

et yderligere lovkrav for at opnå et fransk pant er at købe en livsforsikringspolice svarende til 120% af dit pant, med långiveren navngivet modtageren.

individuelle långivere kan også kræve sundheds-og handicapforsikringer og kan bede låntagere i alderen 50 år eller derover eller låne mere end 150.000 kr.for at underkaste sig en medicinsk eksamen.

mange långivere vil også anmode låntageren om at få bevis for forsikring på ejendommen og eventuelle forbedringer derpå.

krav til at få et fransk pant

når du ansøger om pantet, skal du give følgende dokumenter:

• kopier af låntagers pas;
• bevis for indkomst;
• selvstændige erhvervsdrivende skal vise et sæt reviderede finanser i tre år;
• kontoudtog for de sidste tre måneder;
• nuværende lejeaftale;
• opgørelse af aktiver;
• udført salgsaftale (for det faktiske panttilbud, ikke for en foreløbig forpligtelse);
• hvis det faktiske pantetilbud ikke er for en foreløbig forpligtelse);
• hvis ejendommen er ny eller skal renoveres, skriftlige skøn eller fakturaer fra franskregistrerede håndværkere og kopier af deres forsikringsbevis;
• hvis der skal bygges nye forbedringer på ejendommen, en ejendomstitel eller foreløbig salgsaftale for jorden, bygningslicensen og bygningskontrakten og planerne;
• titeldokumentet eller lånedokumentet med en komplet tilbagebetalingstabel, hvis ejendommen skal finansieres med en omprioritering eller egenkapitalfrigivelse.

franske realkreditlån er kun tilgængelige med en ejendom købsaftale.

i nogle tilfælde kan det dog være muligt at sikre et forpligtelsesbevis (forhåndsgodkendelsesbrev) for omkring 350 kr.plus moms fra en realkreditlåner. Dette giver dig normalt mulighed for at forhandle med sælgeren og skal være gyldig i tre til fire måneder.

Sådan ansøger du om et fransk pant

ansøgning om et fransk pant er relativt ligetil og en meget lignende proces til andre lande.

det kan være værd at konsultere flere realkreditinstitutter for at se, hvilken der giver dig den bedste realkreditrente. I Frankrig, der er mange banker, der tilbyder realkreditlån til udlændinge, samt specialiserede pant udbydere fokuseret på at levere udstationerede realkreditlån og tjenester.

som køber kan du anmode om et officielt panttilbud fra långiveren efter eget valg, når en afsluttet salgsaftale er underskrevet af sælger og køber, og banken er forsikret om, at køberen både har råd til lånet (pr.

når det er accepteret, fortsætter pantet med at tegne til endelig godkendelse af udlånsinstituttet.

typer af franske realkreditkreditter

der er tre typer franske lånegarantier eller værdipapirer til rådighed for udenlandske investorer mod deres lån. Mens internationale købere måske er mere fortrolige med et konventionelt prioritetslån, kan beboere i Frankrig finde omkostningsbesparelser i de andre prioritetslån, der tilbydes i Frankrig.

konventionel

en notar tager sig af konventionelle realkreditlån. De opkræver et gebyr på omkring 2% af realkreditbeløbet for at udfylde og registrere alle salgsdokumenter.

notaren sikrer også, at alle vilkår for det tidligere pant på ejendommen er tilfredse med at rydde vejen for den nye købers pant, og at kravene til det nye pant er fuldt ud opfyldt. Dette er typisk i tillæg til administrationsgebyrer opkrævet af pant långiver.

prioritetslån

dette er et populært pant i Frankrig, da notargebyrerne for denne service er lavere (kun ca.1%), fordi der ikke er noget krav om at betale stempelafgift (publicit pristi fonciere). Det er meget lig en konventionel pant, bortset fra at pant tager første prioritet over alle andre afgifter på ejendommen.

det kan være muligt at få dette pant i en højere låneperiode på op til 50 år; dette er meget sjældent. Det er dog kun tilgængeligt for gamle ejendomme. Det tillader heller ikke køberen at låne mere mod værdien af deres ejendom (for eksempel at finansiere renoveringer).

institutionel garanti

dette er en nyere pant option tilgængelige franske banker. De sigter mod at reducere låneomkostningerne ved realkreditlån.

det drejer sig om at optage et lån under en institutionel garanti kaldet la socio-kritt-krit de cautionnement, der drives af en gruppe organisationer. Den grundlæggende ide er, at risikoen for en pant standard er opdelt blandt alle deltagende långivere.

med dette system fungerer den gensidige finansierer som garant; til gengæld betaler låntageren finansiereren et garantigebyr, der er proportionalt med det lånte beløb, hvilket eliminerer omkostninger og gebyrer til registrering af pant.

dette betyder, at transaktionsomkostninger er et aftalegebyr på mindre end 1% plus omkostningerne ved oprettelse af garantien (1,5–2%). I nogle tilfælde kan du få 75% af sidstnævnte gebyr tilbage i slutningen af dit pant.

denne form for pant er typisk billigere at oprette. Det kan være gavnligt for kortere lån, fordi der ikke er nogen sanktioner, hvis du indløser et pant, i modsætning til andre muligheder.

dette er tilgængeligt for både nye og gamle ejendomme – selvom en god kreditvurdering og indkomst typisk er nødvendig. Det er kun tilgængeligt for indbyggere i Frankrig.

en hovedorganisation, der har specialiseret sig i disse garantier, er Le Crristdit Logement, men kig bare efter akronymerne SACCEF og CNP for at finde andre gensidige långivere. Nogle større banker har deres egen garant: CAMCA (Crristdit Agricole), CMH (Crristdit Mutuel) og SOCAMI/SOPACEF (banker Populaires).

realkreditlån til rådighed i Frankrig

Frankrig har en etableret pant industri og meget erfaring i forbindelse med udenlandske købere. Du kan dog finde færre produktvariationer end i andre lande.

rentelån

rentelån bliver stadig mere populære i Frankrig. Da buy-to-let-realkreditlån ikke rigtig er tilgængelige, er dette populært for investorer med det formål at leje deres ejendom ud.

da realkreditrenter er fradragsberettiget mod lejeindtægter, kan denne realkredittype i høj grad reducere de månedlige betalinger for investoren. I forbindelse med rentelånet kan investoren også vælge en livrente, der betaler låneprincippet ved opfyldelsen af løbetiden.

fastforrentede og variabelt forrentede franske realkreditlån

låntagere kan også vælge mellem fastforrentede og variabelt forrentede realkreditlån. Fastforrentede realkreditlån er ofte sat til en højere sats, men tilbyder sikkerhed.

et interessant fastforrentet realkreditprodukt er et fleksibelt realkreditlån. Dette produkt giver sikkerhed for en fast rente, men giver låntagere mulighed for at variere deres månedlige betalinger baseret på deres individuelle forhold.

typisk sætter långiveren øvre og nedre betalingsgrænser, men i nogle tilfælde kan betalinger suspenderes i op til to år eller øges så meget som 30% for en hurtigere udbetaling.

priser for disse funktioner kan være højere. Vælg dem, hvis du tror, du helt sikkert vil bruge dem.

realkreditlån med variabel rente i Frankrig afhænger af de tre måneders eller et års Euribor-satser plus en margin på 1-3%, så det kan være svært at få et gennemsigtigt billede af de langsigtede renter.

En populær variant af den variabelt forrentede realkreditlån er prêt à taux révisable ikke cape mais à échéances plafonnées. Dette produkt har en helt variabel rente, men låntagerens betalinger har en øvre grænse.

selv om det er usandsynligt, er det muligt, at låntager uforvarende kan ende op med en interesse-only pant, hvis satserne stige betydeligt.

brolån

låntagere i Frankrig har også adgang til brolån, designet specielt til købere, der er klar til at købe ejendom, men venter på salg af deres eksisterende ejendom. Sådanne lån er kortsigtede løsninger. Du kan dog forlænge dem i op til to år.

du kan læse flere detaljer om realkreditlån i Frankrig for udstationerede.

skattemæssige overvejelser for franske realkreditlån

der er tre hovedformer af realkreditrelateret skattelettelse, du kan få, når du betaler skat i Frankrig.

den ene er fradragsretten for realkreditrenter på lejeindtægter. Hvis du køber en fransk ejendom og lejer den ud for hele eller en del af året, er din realkreditrente en direkte forretningsudgift mod din lejeindtægt.

så for franske statsborgere og udstationerede med et gyldigt opholdsvisum gælder skatten på ejendomsindtægter på lejeindtægterne minus rentebetalingerne. For ikke-residenter reduceres skattepligten på lejeindtægter dog til 25% af den for residenter.

fransk lov tillader også pant rentefradrag mod fransk arveafgift. Dette kan være et stort ansvar for dem, der arver din ejendom.

arveafgiftslovgivningen er kompleks og meget situationsbestemt. At tale med en kvalificeret skatterådgiver er tilrådeligt som en forløber for at købe fransk ejendom eller tage et fransk pant.

den tredje form for realkreditrelateret skattelettelse gælder kun for dem, der er underlagt fransk formueskat.

nye formueskatteregler indført i Januar 2018 betyder, at enhver med verdensomspændende ejendom til en værdi af 1,3 m eller mere skal betale en ekstra skattesats. Ikke-residenter behøver kun at betale dette på ejendom i Frankrig.

satserne baseret på fast ejendom værdi er som følger: