Hug er handlingen med at bruge Tom, nedlagt og forladt ejendom. Hvis en husmand opfylder visse krav, kan de kræve ejendomsret til ejendommen efter en vis tid i henhold til loven om ugunstig besiddelse, eller hvad der er kendt som “besætteres rettigheder”.
negativ besiddelse
Besætteres rettigheder fungerer til at håndtere overset jord, hvor den oprindelige ejer har været død eller fraværende i lang tid. Teorien om loven om negativ besiddelse indebærer en forpligtelse for en ejer til at bruge, vedligeholde og forsvare jord. Hvis jorden forsømmes i lang tid, mener loven, at den oprindelige ejer har fortabt deres ret til at beholde den.
love for negativ besiddelse varierer mellem stater og territorier, men der er generelle kriterier, der skal opfyldes:
- sagsøgeren skal have haft eksklusiv, åben og faktuel besiddelse af jorden uden samtykke i et kontinuerligt antal år;
- besiddelsen var åben og ingen hemmelighed, så en outsider ville antage, at sagsøgeren havde ejerskab af den;
- besiddelsen fandt sted fredeligt, dvs.uden magt eller vold;
- sagsøgeren viste en hensigt om at besidde jorden.
bevis, der skal ledsage et krav om negativ besiddelse omfatter:
- en undersøgelse af jorden foretaget af en autoriseret landmåler;
- erklæringer fra ansøgeren og vidner, der vidner om besættelsens art og omfang;
- en jordvurdering;
- meddelelse til alle med interesse i landet.
erklæringerne kan omfatte bevis for ændring af låse på bygninger, reparation af ejendom, betaling af regninger og satser eller leasing af jorden til andre.
Danmark
en negativ besiddelse krav kan gøres mod en ejer efter 12 år. Der gøres krav på titler i Danmark.
ny Syddanmark
en negativ besiddelse krav kan gøres mod en ejer efter 12 år. Et krav på Kronejord kan fremsættes efter 30 år. Der fremsættes et krav til nSv matrikelregistret.
McFarland v Gertos
den nylige sag om McFarland v Gertos satte besætteres rettigheder i det nationale fokus. I 2018 tildelte højesteret ejendomsrettigheder til en ejendomsudvikler, der overtog et ledigt og forladt 3-værelses hjem, han fandt i Sydney i 1998. Bill Gertos reparerede og renoverede hjemmet og lejede det derefter ud. Ejendommen havde siddet tom, siden dens sidste lejer døde samme år. Gertos påstand og argumenterede for, at de ikke var klar over, at de havde ret til ejendommen, indtil de blev kontaktet af politiet i 2017. De hævdede, at ejendommen aldrig blev forladt. Dommeren fandt: “Gertos lykkedes at tage og opretholde fysisk forældremyndighed over jorden, med udelukkelse af alle andre, og han har overtaget stillingen som en udlejer.”Gertos, der brugte mere end $140.000 på ejendommen, solgte den i 2020 for $1,4 millioner.
Victoria
loven om begrænsninger af handlinger 1958 bestemmer, at der kan fremsættes et negativt besiddelseskrav mod en ejer efter 15 år. Det hedder også, at et sådant krav ikke kan fremsættes over Kronejord, jernbanespor, vandmyndigheder, rådsjord eller fælles ejendom. Der gøres krav på arealanvendelse Victoria.
Tasmanien
en negativ besiddelse krav kan gøres mod en ejer efter 12 år. Der fremsættes krav til Land Titles Office.
South Australia
en negativ besiddelse krav kan gøres mod en ejer efter 12 år. Et krav på Kronejord kan fremsættes efter 60 år. Der gøres krav på Land Services SA.
vestlige Australien
ansøgeren skal vise besiddelse af jorden i mindst 12 år, eller i nogle tilfælde mindst 30 år, hvor den registrerede ejer har et handicap.
der indgives en ansøgning til justitssekretæren (Landgate) eller via en sag ved Højesteret, hvor der er indsigelse mod en Landgate-ansøgning.
Australian Capital Territory
negativ besiddelse er ikke en del af jord lov i loven.
Northern Territory
negativ besiddelse er ikke en del af jord lov i NT.
bestrider et krav
bevisbyrden påhviler sagsøgeren, der hævder besætteres ret til at vise negativ besiddelse på sandsynlighedsbalancen. Den registrerede ejer af jorden kan indgive en advarsel over jorden og rejse fakta for at modbevise kravet, såsom bevis for genindtræden i jorden, beordrer ansøgeren til at forlade jorden eller fjerne et hegn eller en bygning i besættelsesperioden. Det bedste bevis er skriftlig anerkendelse af, at personen besætter jorden i henhold til en aftale.
for rådgivning eller repræsentation i enhver juridisk sag, kontakt Armstrong Legal.