i en 1031-udveksling skal alle investorer overholde 180-dages reglen, der siger, at den samlede transaktion skal gennemføres om 6 måneder eller ikke mere end 180 dage. Uanset hvilken type udveksling der er, Gælder 180-dages reglen altid.
ikke at overholde 180-dages reglen giver problemer for investorer. Mød John, en Udvekslingsmyndighedsklient. Han identificerede et ejerlejlighed under opførelse inden for 45 dage efter hans salg. Desværre meddelte udvikleren John, at ejerlejligheden ikke ville være afsluttet og klar til at lukke med titlen, der gik inden for 180-dages perioden. John var uden egen skyld forbudt at lukke inden for 180 dage og opfylde 180-dages reglen for 1031 udvekslinger. Når Johns omstændigheder ændrer sig, var der intet, som Udvekslingsmyndigheden kunne gøre for at få udvekslingen til at ske, fordi 180-dages reglen ikke blev fulgt. Som følge heraf kunne John ikke opnå en vellykket 1031-udveksling for denne ejendomstransaktion.
den nederste linje er, at 180-dages reglen er enkel, ligetil og ikke omsættelig.
dykning dybere på 180-dages reglen
skattekodeksen er klar, afsnit vers 1031 i skattekodeksen kræver, at køb og lukning af en eller flere af de nye ejendomme skal være en af de ejendomme, der er anført på 45-dages identifikationsliste. En ny ejendom kan ikke indføres efter 45 dage. Disse tidsrammer kører samtidigt, derfor når de 45 dage er op, har skatteyderne kun 135 dage tilbage til at lukke. Der er ingen udvidelser på grund af titelfejl eller på anden måde. En langsom udvikler, som det var tilfældet i client Johns udveksling, er ingen undskyldning. Lukket betyder titel er forpligtet til at videregive eller før den 180.dag.
derudover kan sælgere ikke røre pengene mellem salget af deres gamle ejendom og køb af deres nye ejendom. Ved lov skal skatteyderen bruge en uafhængig tredjepart, der almindeligvis er kendt som en udvekslingsautomat og/eller kvalificeret formidler til at håndtere ændringen. Den part, der tjener i denne rolle, kan ikke være en person, som skatteyderen har et familieforhold med eller alternativt et forretningsforhold i de foregående to år.
funktionen af udvekslingskommodatoren eller kvalificeret formidler er at udarbejde de dokumenter, der kræves af IRS på tidspunktet for salget af den gamle ejendom og på tidspunktet for købet af den nye ejendom. Formidleren holder provenuet fra salget på en separat konto, indtil købet af den nye ejendom er afsluttet.
hvis du vil se en infografik om, hvordan 1031-udvekslinger fungerer, og 180-dages reglen, skal du gå til, hvordan 1031-udvekslinger fungerer.