Self-Storage konstrukce: jaké jsou náklady?
23. února 2021 * Steve Hajewski, Marketingový manažer
pokud jste se rozhodli, že chcete investovat do vlastního projektu vlastního úložiště, vytvoření stavebního rozpočtu bude jedním z vašich prvních úkolů. Bude to také stále náročné.
mnoho nových vývojářů skončí s klasickým problémem s kuřecím masem a vejci. Chcete vědět, zda projekt stojí za to, než investujete do projekčních prací. Musíte však investovat do projekčních prací, než vám vaši dodavatelé / dodavatelé mohou poskytnout solidní cenu za svou práci.
řešením je, že musíte pochopit, pro koho vytváříte rozpočet. V raných fázích plánování vytváříte rozpočet pro své vlastní rozhodování. Chcete-li vytvořit tento rozpočet, budete muset mít hrubou vizi toho, co vytváříte. Vaším cílem při vytváření tohoto hrubého rozpočtu je rozhodnout, zda jste ochotni investovat peníze do projekčních prací na zahájení vašeho podnikání.
hrubé rozpočtování-otázky, které byste si měli položit, než začnete
- jak bych chtěl spravovat svůj majetek? Pokud očekáváte, že provozujete bezpilotní zařízení, budete velmi pravděpodobně muset naplánovat místo pro instalaci (a rozpočet) samoobslužného kiosku a brány. Pokud očekáváte, že budete mít manažera nyní nebo v budoucnu, budete muset rozpočet pro kancelář nebo alespoň plánujete ponechat prostor pro přidání později. Váš styl řízení ovlivní váš design zařízení a vaše náklady na správu.
- jaký druh skladovacího zařízení očekávám? Bude to typický pohon jednotek, nebo se zaměřujete na trh, kde se očekává klimaticky řízené nebo vícepodlažní? Nebo se možná chcete zaměřit na velké jednotky pro majitele lodí a RV. Porozumění vašemu zákazníkovi vám pomůže přibližně pochopit, jaký druh budov budete stavět, což ovlivňuje vaše náklady a využití půdy.
- jaké jsou mé priority pro cash flow? Pokud jste dobře zavedeni, můžete se rozhodnout vybudovat větší počáteční fázi. Bude trvat déle, než se zlomí; ale budování větší může snížit vaše náklady na sq ft a snížit počet, kolikrát budete muset vypořádat s potíží dostat schválení plánovací rady, stavební povolení, další půjčky a stavební proces. Nebo možná jste nový vývojář a musíte co nejrychleji dosáhnout pozitivního peněžního toku.
s ohledem na tyto položky jste připraveni začít kopat. Vaším cílem bude vyvinout nějaké“ ballpark “ ceny. Podle ballpark, mluvím přibližné náklady na čtvereční stopu. Mnoho nových vývojářů plně neocení množství času, který dodavatel stráví přípravou formální nabídky. Pokud zavoláte zaneprázdněného dodavatele a požádáte ho, aby vám poskytl konkrétní návrh, ale nepředkládáte podrobný plán projektu, připravujete se na zklamání. V režimu hrubého rozpočtování hledáte jednoduchá rozpočtová čísla.
položky rozpočtu projektu by měly obsahovat (počínaje nejnákladnějšími položkami): Pozemky, třídění, budovy, betonové základy, příjezdové cesty, řízení přístupu, elektrické/osvětlení, stavebnictví, terénní úpravy, značení, povolení a patníky. Další položky, které budete muset zvážit, jsou požární hydranty nebo postřikovače, kancelářské úpravy, rozsáhlé třídění a architektonické prvky. Moje vlastní zkušenost je, že jeden příběh drive up nemovitost bude stát kolem $ 40 na 45 za sq ft (plus země) rozvíjet, a klimaticky řízená vlastnost bude kolem $ 60 na 70 za sq ft plus země. Mějte na paměti, že tato čísla jsou s majitelem sloužícím jako generální dodavatel. Přidat 15%, pokud potřebujete najmout GC. V rozpočtu, budete také chtít plánovat bankovní poplatky, pohotovostní asi 10%, a spuštění hotovosti zaplatit hypotéku při pronájmu.
další součástí vaší finanční prognózy je projekce příjmů. Pokud nevlastníte půdu, nestrávte čas zapadáním do detailů. V hrubém rozpočtování, přemýšlejte o nákladech a příjmech na čtvereční stopu. Pomocí nájemného nedalekých existujících nemovitostí, určíte svou nájemnou sazbu za čtvereční stopu. Zjistil jsem, že průměrování nákladů na 10×10 a 10×15 vám dává dobrý příjem na číslo sq ft, které můžete použít ve svých výpočtech. Chcete-li být konzervativnější, použijte pro své odhady větší jednotky, protože budou mít nižší příjem na čtvereční stopu. Vaším dalším úkolem je určit, jaké procento šarže, na kterou se díváte, bude sestavitelné. Zjistili jsme, že pro tradiční drive up budov, vaše mají asi 30 na 35% pozemku se pronajímatelné prostor. U širších budov s řízeným klimatem můžete dosáhnout pokrytí 45 až 50%. Zbytek bude zelený prostor a příjezdové cesty. Vynásobte měsíční příjem na čtvereční stopu krát pronajímatelné sq ft, abyste přišli s potenciálními příjmy.
vyzbrojeni stavebními náklady a potenciálními příjmy budete muset vytvořit odhad vašich měsíčních výdajů. Vaše hypotéka je obvykle vaše největší výdaje-tak se podívejte na vaše stavební náklady minus vaše záloha a můžete použít kalkulačku úvěru odhadnout měsíční bankovní platby. Bankéři budou váhat, aby vám nabídli úrokovou sazbu, aniž by věděli více o vás a podrobnostech vašeho projektu. Zvýšíte úroveň pohodlí bankéře tím, že požádáte o rozpočtový rozsah v telefonním hovoru, než abyste ho požadovali, aby si zapsal číslo do e-mailu. Vaše zbývající výdaje, aby zvážila jsou (počínaje největší) daně z nemovitostí, zaměstnanci (pokud budete mít nějaké), poplatky za zpracování kreditní karty, utility, pojištění, odklízení sněhu / sekání a marketing. Případně je třeba zvážit také poplatky za služby kiosku a předplatné softwaru.
pokud vás to ještě nevyděsilo, jste připraveni dát to všechno dohromady a zjistit, kde se zlomíte. Vaše měsíční výdaje na dokončené stránky by neměly být vyšší než 70% příjmu. Pokud jsou, vaše náklady jsou příliš vysoké, nájemné příliš nízké, nebo je třeba, aby se vešly více jednotek na pozemku. V počáteční fázi projektu může být přerušení dokonce vyšší, a to je normální, pokud prognóza dokončeného místa s dlouhým dosahem poskytuje atraktivní výsledky.
pro online verzi tohoto přístupu k vytvoření finanční projekce navštivte / zdroje/kalkulačky nákladů / základní-investiční-kalkulačka/. Tento on-line nástroj vám umožní punč v proměnných, které jsem diskutoval a bude používat své údaje k výrobě přerušení i projekce a 2 rok cash flow. Projekce peněžních toků je důležitou součástí vašeho plánování, zejména pokud používáte program půjček SBA. Programy SBA vyžadují, aby se váš projekt zlomil i za 2 roky nebo méně.
toto rané hrubé rozpočtování je nesmírně důležitou součástí vývoje vlastního úložiště – pokud tato analýza ukáže, že projekt je blázen, můžete tuto příležitost předat bez investic do projekčních prací. Tato metoda předběžného rozpočtování vám také pomůže určit maximum, které můžete zaplatit za zásilku a stále vydělávat peníze. Doufejme, že výsledky ukazují atraktivní projekt. Pokud tomu tak je, dalším krokem je získat nemovitost na základě smlouvy a poté začít pracovat s místním stavebním inženýrem na podrobném plánování webu.
to je také bod, ve kterém byste měli zvážit konzultanta proveditelnosti. S třetí stranou poradce vážit na váš projekt vám může pomoci vyhnout se nákladným chybám a může být požadováno váš věřitel.
s majetkem na základě smlouvy a plánováním staveniště jste nyní připraveni začít spolupracovat se svými obchody na projekčních pracích a podrobných návrzích. Jak budete pracovat prostřednictvím tohoto procesu, vaším cílem je nahradit každý ballparked řádek položky na vašem rozpočtu s podrobným návrhem od svých dodavatelů. Když jste připraveni uzavřít svůj úvěr, vaše banka bude vyžadovat tuto dokumentaci.
Chystám se zabalit tento článek s masivní slovo opatrnosti, pokud jde o konečné rozpočtování a financování projektů. Suroviny používané ve stavebnictví mohou kolísat v nákladech, někdy rychle. Situace, které se jako vývojář chcete vyhnout, je získat nabídky, získat financování na základě těchto nabídek, a pak zjistíte, že o pět měsíců později, když se pokusíte objednat materiály,že citace již nejsou platné.
odpověď na tuto situaci je, že byste se měli ujistit, že všechny nabídky jsou platné okamžitě (a aktualizovat svůj rozpočet) před uzavřením financování. Ujistěte se, že vaše smlouvy umožňují dodání v realistickém časovém rámci – diskutujte o tom do hloubky se svými dodavateli, abyste se ujistili, že smluvní ceny budou umožňovat časový rámec, který potřebujete materiály na pracovišti. Nakonec se pokuste vybudovat zdravou pohotovost. Jakmile je financování zavedeno, proveďte všechny své materiály a pracovní smlouvy.
navzdory všemu šílenství v našem dnešním světě je skvělý čas na stavbu. Úrokové sazby jsou nízké a sazby a poptávka po samoobsluze zůstávají vysoké. Hodně štěstí s dalším projektem.