průvodce francouzské hypotéky

ponoříme se do podnikání zajištění hypotéky ve Francii a dodat základní fakta o francouzské hypotéky a nákup francouzské nemovitosti.

pokud se stěhujete do Francie a jste v pokušení koupit si tam dům, možná se divíte, jak obtížné nebo drahé je získat francouzskou hypotéku. Tato příručka vysvětluje vše, co potřebujete vědět, než si koupíte svůj vysněný francouzský majetek.

Tato příručka, poskytovaná francouzským hypotečním makléřem Private Rate, odpovídá na některé důležité otázky týkající se získání francouzské hypotéky:

• měli byste koupit nemovitost ve Francii?
• kolik si můžete půjčit ve Francii?
• Francouzská Hypoteční kalkulačka
• daňové odpočty pro francouzské hypotéky
• požadavky a dokumenty pro získání francouzské hypotéky
• Jak požádat o francouzskou hypotéku
• typy francouzských hypotečních úvěrů
• typy hypoték dostupné ve Francii

měli byste koupit nemovitost ve Francii?

francouzský trh s nemovitostmi je jedním z hlavních evropských trhů s nemovitostmi. S nízkými hypotečními sazbami, je snadné vidět přitažlivost pro expat kupující.

údaje společnosti Groupe Credit Agricole ukázaly, že objemy prodeje v roce 2018 mírně poklesly, i když v některých oblastech byl růst cen nemovitostí stále významný. Například celkové ceny ve Francii vzrostly o 1,73%, ale v Paříži vzrostly o téměř 7%.

podle Banque De France byla průměrná sazba nové hypotéky v prosinci 2018 pouze 1,49%. To je meziroční pokles o 0,12% a nejnižší úroveň zaznamenaná za téměř 16 let.

poplatky za transakce s nemovitostmi však činí přibližně 10-15% z kupní ceny. Daň z kapitálových výnosů platí, pokud prodáváte nemovitost(celkem kolem 35-40%).

tyto faktory jsou zvláště důležité pro ty, kteří plánují pobyty kratší než pět let; nemusí být možné kompenzovat náklady v krátkém čase.

Francouzská Hypoteční kalkulačka s přidruženou kalkulačkou cenové dostupnosti je k dispozici zde.

kolik si můžete půjčit ve Francii?

francouzské banky mají stejný zájem psát hypotéky pro zahraniční kupce jako francouzští státní příslušníci. Typická Francouzská hypotéka umožňuje kupujícímu půjčit si mezi 70-80% hodnoty nemovitosti. Někteří francouzští hypoteční makléři se omezují pouze na 50% pro státní příslušníky mimo EU.

zvláštností francouzských hypoték je zákonný požadavek, že celé vaše závazky-včetně nájmů, hypoték a dalších pravidelných výdajů-nesmí být vyšší než 30% vašeho čistého příjmu domácnosti.

pokud jsou vaše celkové splátky hypotéky vyšší než 30% příjmu vaší domácnosti, francouzské banky nemohou poskytnout další úvěr.

částka, kterou si můžete půjčit ve Francii, je tedy omezena jak hodnotou nemovitosti, tak vaším příjmem. Pokud máte více než 65 let, banky nezahrnují vydělané příjmy; zvažují se pouze pasivní příjem nebo důchodové dávky.

náklady na získání francouzské hypotéky

francouzští věřitelé obvykle účtují poplatek za nastavení (frais de dossier), který lze stanovit nebo procento hypotéky. Související správní poplatky za zřízení francouzské hypotéky zahrnují následující:

• 1% poplatek za vznik / uspořádání s minimem € 350 (plus DPH). To se může lišit, takže existuje šance, že to váš hypoteční makléř může vyjednat.
• věřitelé mohou požadovat ocenění průzkum, který obvykle stojí € 250 .
• notářské poplatky mohou činit přibližně 6-8% za použitou nemovitost a 3-5% za novostavbu nebo nemovitosti mladší než pět let. Notářské poplatky jsou stanoveny zákonem pro mnoho aspektů transakce s nemovitostmi.

id= „Borrowmoney“ >hypoteční pravidla pro zahraniční kupující

zatímco francouzské banky poskytují úvěry zahraničním kupujícím, mohou mít některé další požadavky.

za účelem získání nejlepších francouzských úrokových sazeb hypoték mohou francouzští poskytovatelé hypoték požádat nerezidenty o otevření spořicího účtu s minimálním vkladem rovným nejméně 24 splátkám hypotéky. Pokud jste například zajistili hypotéku 100 000 eur s pevnou francouzskou úrokovou sazbou 1.5% po dobu 10 let, možná budete muset zamknout kapitál ve výši přibližně 15 000 eur.

dalším zákonným požadavkem pro získání francouzské hypotéky je nákup životní pojistky ve výši 120% vaší hypotéky, přičemž věřitel jmenoval příjemce.

jednotliví věřitelé mohou také požadovat zdravotní a invalidní pojištění a mohou požádat dlužníky ve věku 50 let nebo starší nebo si půjčit více než 150 000 eur, aby se podrobili lékařské prohlídce.

mnoho věřitelů také požádá dlužníka, aby získal doklad o pojištění nemovitosti a případné zlepšení.

požadavky na získání francouzské hypotéky

při žádosti o hypotéku budete muset poskytnout následující dokumenty:

• kopie pasů dlužníka;
• doklad o příjmu;
• osoby samostatně výdělečně činné budou muset prokázat soubor auditovaných financí po dobu tří let;
• bankovní výpisy za poslední tři měsíce;
• aktuální nájemní smlouva;
• výkaz majetku;
• uzavřená kupní smlouva (pro skutečnou nabídku hypotéky, nikoli pro předběžný závazek);
• pokud je nemovitost nová nebo má být renovována, písemné odhady nebo faktury od obchodníků registrovaných ve Francii a kopie jejich osvědčení o pojištění;
• pokud mají být na pozemku postavena nová vylepšení, vlastnický titul nebo předběžná kupní smlouva na pozemek, stavební povolení a stavební smlouvu a plány;
• vlastnická listina nebo úvěrová listina s úplnou tabulkou splácení, pokud má být nemovitost financována remortgage nebo uvolněním vlastního kapitálu.

francouzské hypotéky jsou k dispozici pouze se smlouvou o koupi nemovitosti.

v některých případech však může být možné zajistit od hypotečního věřitele potvrzení o závazku (předběžný schvalovací dopis) za přibližně 350 eur plus DPH. To vám obvykle umožní jednat s prodejcem a mělo by platit tři až čtyři měsíce.

Jak požádat o francouzskou hypotéku

žádost o francouzskou hypotéku je relativně jednoduchá a velmi podobný proces jako v jiných zemích.

stojí za to konzultovat několik hypotečních věřitelů, aby zjistili, který z nich vám poskytne nejlepší úrokovou sazbu hypotéky. Ve Francii, existuje mnoho bank nabízejících hypotéky cizincům, stejně jako specializovaní poskytovatelé hypoték zaměřeni na poskytování expat hypoték a služeb.

jako kupující můžete požádat o oficiální nabídku hypotéky od věřitele podle vašeho výběru, jakmile prodávající a kupující podepíší dokončenou kupní smlouvu, a banka je ujištěna, že kupující si může půjčku dovolit (podle francouzských standardů) a hodnota nemovitosti podporuje žádost o půjčku.

po přijetí bude hypotéka pokračovat k upisování ke konečnému schválení úvěrovou institucí.

typy francouzských hypotečních úvěrů

existují tři typy francouzských úvěrových záruk nebo cenných papírů dostupných zahraničním investorům proti jejich půjčce. Zatímco mezinárodní kupující mohou být více obeznámeni s konvenční hypotékou, obyvatelé ve Francii mohou najít úspory nákladů v ostatních hypotečních úvěrech nabízených ve Francii.

konvenční

notář se stará o konvenční hypotéky. Za vyplnění a registraci všech prodejních dokladů si účtují poplatek ve výši přibližně 2% z výše hypotéky.

notář také zajišťuje, že všechny podmínky předchozí hypotéky na nemovitost jsou splněny, aby uvolnily cestu pro hypotéku nového kupujícího a aby byly plně splněny požadavky nové hypotéky. To je obvykle kromě administrativních poplatků účtovaných hypotečním věřitelem.

prioritní zástavní právo

Jedná se o oblíbenou hypotéku ve Francii, protože notářské poplatky za tuto službu jsou nižší (pouze asi 1%), protože neexistuje žádný požadavek na zaplacení kolkovného (publicité fonciere). Je to velmi podobné konvenční hypotéce, kromě toho, že hypotéka má první přednost před všemi ostatními poplatky za nemovitost.

je možné získat tuto hypotéku na delší dobu úvěru až 50 let; to je mimořádně vzácné. Je však k dispozici pouze pro staré vlastnosti. Rovněž neumožňuje kupujícímu půjčit si více proti hodnotě svého majetku (například na financování rekonstrukcí).

institucionální záruka

Jedná se o novější možnost hypotéky k dispozici francouzské banky. Jejich cílem je snížit výpůjční náklady hypoték.

zahrnuje čerpání půjčky v rámci institucionální záruky nazvané la société de cautionnement, kterou provozuje skupina organizací. Základní myšlenkou je, že riziko nesplácení hypotéky je rozděleno mezi všechny zúčastněné věřitele.

s tímto systémem působí jako ručitel vzájemný poskytovatel; na oplátku dlužník zaplatí poskytovateli záruční poplatek úměrný vypůjčené částce, čímž eliminuje náklady na registraci hypotéky a poplatky.

to znamená, že transakční náklady představují poplatek za ujednání nižší než 1% plus náklady na zřízení záruky (1,5-2%). V některých případech můžete získat 75% z posledního poplatku zpět na konci hypotéky.

tento druh hypotéky je obvykle levnější nastavit. Může to být výhodné pro kratší půjčky, protože pokud na rozdíl od jiných možností uplatníte hypotéku, neexistují žádné sankce.

to je k dispozici pro nové i staré nemovitosti – ačkoli dobrý rating a příjem jsou obvykle nezbytné. Je k dispozici pouze pro obyvatele Francie.

hlavní organizací specializující se na tyto záruky je Le Crédit Logement, ale stačí hledat zkratky SACCEF a CNP a najít další vzájemné věřitele. Některé velké banky mají svého ručitele: CAMCA (Crédit Agricole), CMH (Crédit Mutuel) a SOCAMI/SOPACEF (Banques Populaires).

hypotéky dostupné ve Francii

Francie má zavedený hypoteční průmysl a mnoho zkušeností s jednáním se zahraničními kupci. Můžete však najít méně variant produktů než v jiných zemích.

hypotéky pouze na úroky

půjčky pouze na úroky jsou ve Francii stále populárnější. Vzhledem k tomu, že hypotéky typu buy-to-let nejsou ve skutečnosti k dispozici, je to oblíbené pro investory s úmyslem pronajmout si svůj majetek.

vzhledem k tomu, že úroky z hypotéky jsou odečitatelné od příjmů z pronájmu, může tento typ hypotéky výrazně snížit měsíční platby pro investora. Ve spojení s hypotékou pouze na úrok si investor může zvolit i anuitu, která při splnění termínu splácí princip úvěru.

francouzské hypotéky s pevnou sazbou a variabilní sazbou

dlužníci si také mohou vybrat mezi hypotékami s pevnou sazbou a variabilní sazbou. Hypotéky s pevnou sazbou jsou často nastaveny na vyšší sazbu, ale nabízejí jistotu.

jedním zajímavým hypotečním produktem s pevnou sazbou je flexibilní hypotéka. Tento produkt poskytuje jistotu pevné úrokové sazby, ale umožňuje dlužníkům měnit své měsíční platby na základě jejich individuálních okolností.

věřitel obvykle stanoví horní a dolní platební limity, ale v některých případech mohou být platby pozastaveny až na dva roky nebo zvýšeny až o 30% pro rychlejší výplatu.

sazby pro tyto funkce mohou být vyšší. Rozhodněte se pro ně, pokud si myslíte, že je určitě použijete.

hypotéky s proměnlivou sazbou ve Francii závisí na tříměsíční nebo roční sazbě Euribor plus 1-3% marži, takže může být obtížné získat transparentní obraz dlouhodobých sazeb.

populární variací hypotéky s variabilní sazbou je prêt à taux révisable non cape mais à échéances plafonnées. Tento produkt má zcela variabilní sazbu,ale platby dlužníka mají horní hranici.

i když je to nepravděpodobné, je možné, že dlužník může neúmyslně skončit s hypotékou pouze na úroky, pokud se sazby podstatně zvýší.

překlenovací půjčky

dlužníci ve Francii mají také přístup k překlenovacím půjčkám, které jsou určeny speciálně pro kupující, kteří jsou připraveni ke koupi nemovitosti, ale čekají na prodej svého stávajícího majetku. Takové půjčky jsou krátkodobými řešeními. Můžete je však prodloužit až o dva roky.

si můžete přečíst více informací o hypotéky ve Francii pro expati.

daňové úvahy pro francouzské hypotéky

při placení daní ve Francii můžete získat tři hlavní formy daňové úlevy související s hypotékou.

jedním z nich je odečitatelnost úroků z hypotéky z příjmů z pronájmu. Pokud si koupíte francouzskou nemovitost a pronajmete ji na celý nebo část roku, váš hypoteční úrok je přímým obchodním výdajem proti vašemu příjmu z pronájmu.

tak, pro francouzské státní příslušníky a expati s platným pobytovým vízem, daň z příjmů z nemovitostí se vztahuje na příjmy z pronájmu snížené o úrokové platby. U nerezidentů se však daňová povinnost z příjmů z pronájmu snižuje na 25% u rezidentů.

francouzské právo také umožňuje odpočty úroků z hypoték proti francouzské dědické dani. To může být značná odpovědnost pro ty, kteří zdědí váš majetek.

zákony dědické daně jsou složité a vysoce situační. Mluvení s kvalifikovaným daňovým poradcem je vhodné jako předchůdce nákupu francouzské nemovitosti nebo uzavření francouzské hypotéky.

třetí forma daňové úlevy související s hypotékou se vztahuje pouze na osoby podléhající francouzské dani z majetku.

nová pravidla daně z majetku zavedená v lednu 2018 znamenají, že každý, kdo má celosvětový majetek v hodnotě 1,3 milionu eur nebo více, musí zaplatit dodatečnou daňovou sazbu. Nerezidenti musí platit pouze na majetku ve Francii.

sazby založené na hodnotě nemovitostí jsou následující: