Squatting je akt užívání prázdného, nepoužívaného a opuštěného majetku. Pokud squatter splňuje určité požadavky, mohou nárokovat nárok na majetek po určité době podle zákona o nepříznivém držení, nebo to, co je známé jako „práva squatterů“.
práva squatterů na nakládání s přehlíženými pozemky, kde byl původní majitel dlouhodobě mrtvý nebo nepřítomný. Teorie zákona o nepříznivém vlastnictví zahrnuje povinnost vlastníka používat, udržovat a bránit půdu. Pokud je pozemek zanedbáván po dlouhou dobu, zákon má za to, že původní vlastník ztratil své právo na jeho zachování.
zákony pro nepříznivé držení se liší mezi státy a územími, ale existují obecná kritéria, která musí být splněna:
- žadatel musel mít výlučné, otevřené a faktické držení půdy bez souhlasu po nepřetržitý počet let;
- držení bylo otevřené a žádné tajemství, takže outsider by předpokládal, že navrhovatel měl vlastnictví;
- k držení došlo pokojně, tj. bez násilí nebo násilí;
- navrhovatel projevil záměr vlastnit zemi.
důkazy, které musí doprovázet nárok na nepříznivé držení, zahrnují:
- průzkum Země licencovaným inspektorem;
- prohlášení žadatele a svědků, kteří svědčí o povaze a rozsahu povolání;
- ocenění půdy;
- oznámení každému, kdo má zájem o pozemek.
prohlášení mohou obsahovat doklad o změně zámků na budovách, opravách majetku, placení účtů a sazeb nebo pronájmu pozemků ostatním.
Queensland
po 12 letech může být proti vlastníkovi vznesen nepříznivý nárok na vlastnictví. Nárok se uplatňuje na tituly Queensland.
Nový Jižní Wales
po 12 letech může být proti vlastníkovi vznesen nepříznivý nárok na vlastnictví. Nárok na Korunní půdu lze uplatnit po 30 letech. Nárok je podán na služby NSW katastru nemovitostí.
McFarland v. Gertos
nedávný případ McFarland v. Gertos dal práva squatterů do Národního centra pozornosti. V roce 2018 Nejvyšší soud NSW udělil vlastnická práva developerovi, který převzal prázdný a opuštěný dům se 3 ložnicemi, který našel v Sydney v roce 1998. Bill Gertos dům opravil a zrekonstruoval, pak si ho pronajal. Nemovitost byla prázdná, protože její poslední nájemce zemřel téhož roku. Příbuzní posledně jmenovaného majitele napadli tvrzení pana Gertoše s tím, že nevěděli, že mají na nemovitost nárok, dokud je v roce 2017 kontaktovala policie. Tvrdili, že majetek nebyl nikdy opuštěn. Soudce konstatoval: „panu Gertosovi se podařilo převzít a udržet fyzickou péči o půdu, s vyloučením všech ostatních, a převzal pozici pronajímatele.“Pan Gertos, který utratil za nemovitost více než 140 000 dolarů, ji prodal v roce 2020 za 1, 4 milionu dolarů.
Victoria
zákon o omezeních žalob z roku 1958 stanoví, že po 15 letech může být proti vlastníkovi vznesen nepříznivý nárok na vlastnictví. Rovněž uvádí, že takový nárok nelze uplatnit na korunové pozemky, železniční trať, vodní úřady, obecní pozemky nebo společný majetek. Uplatňuje se nárok na využívání půdy Victoria.
Tasmánie
po 12 letech může být proti vlastníkovi vznesen nepříznivý nárok na vlastnictví. Nárok je podán u pozemkového úřadu.
Jižní Austrálie
proti vlastníkovi lze po 12 letech podat nepříznivý nárok na vlastnictví. Nárok na Korunní půdu lze uplatnit po 60 letech. Nárok má společnost Land Services SA.
Západní Austrálie
žadatel musí prokázat držení pozemku po dobu nejméně 12 léta, nebo v některých případech alespoň 30 let, kdy registrovaný vlastník má zdravotní postižení.
žádost se podává u registrátora titulů (Landgate) nebo prostřednictvím řízení u Nejvyššího soudu, pokud existuje námitka proti žádosti Landgate.
australské Hlavní území
nepříznivé vlastnictví není součástí pozemkového práva v zákoně.
severní území
nepříznivé vlastnictví není součástí pozemkového práva v NT.
zpochybnění nároku
důkazní břemeno je na žadateli, který uplatňuje práva squatterů prokázat nepříznivé držení na rovnováze pravděpodobností. Registrovaný vlastník pozemku může podat námitku nad pozemkem a vznést skutečnosti, které vyvrátí nárok, jako je důkaz o opětovném vstupu na pozemek, nařídit žadateli opustit pozemek, nebo odstranění plotu nebo budovy během doby okupace. Nejlepším důkazem je písemné potvrzení, že osoba zabírá půdu na základě dohody.
pro radu nebo zastupování v jakékoli právní záležitosti kontaktujte Armstrong Legal.