při nákupu nájemního bytu musíte pečlivě přemýšlet o počtu let, které zbývají na pronájem, a rizicích pozemního pronájmu, kterým se můžete vystavit. Existují dva důvody:
- váš hypoteční věřitel bude pravděpodobně vyžadovat určitý počet let, aby zůstal v pronájmu, a půjčí pouze v případě, že je nájemné „přiměřené“; a
- nemovitost, do které investujete, je aktivum – aktivum s krátkým pronájmem a ošklivým pozemním nájemným stojí pro budoucí kupce mnohem méně, takže je to něco, co musíte považovat za potenciální náklady během vlastnictví nemovitosti. Kupující pravděpodobně použije kratší pronájem a / nebo ošklivé nájemné jako vyjednávací nástroj ke snížení prodejní ceny nemovitosti. .
80 let problém
hlavním bodem k zapamatování je, že pronájem nemovitosti je odpisující aktivum. Jak se pronájem zkracuje, snižuje se hodnota, tj. byt se stává méně cenným.
dalším problémem je, jak se pronájem zkracuje,prodlužuje se. Proto je vždy vhodné prodloužit dříve než později.
hodnota manželství
dalším důležitým bodem, který je třeba poznamenat, je, že když nájem klesne pod 80 let, další forma kompenzace se stává splatnou držiteli licence jako součást ceny splatné za prodloužení pronájmu. Toto je známé jako „hodnota manželství“. Tato hodnota manželství se bude i nadále prudce zvyšovat, jak se nájem stále zkracuje.
pozemní nájemné
věřitelé se stali obzvláště nepříznivými pro zvýšení nebo nepřiměřené nájemné a někteří začínají odmítat půjčovat na některé zvýšení pozemního nájemného, které pro ně bylo dříve přijatelné.
prodloužení pronájmu
Niki Adkins je spolupracovník a specialista na pronájem.
Niki říká: „Pokud uvažujete o koupi nájemní smlouvy blížící se 80leté značce nebo která již klesla pod 80 let, je nezbytné, abyste prozkoumali prodloužení pronájmu. Ve skutečnosti většina hypotečních věřitelů může vyžadovat prodloužení získat dříve, než budou půjčovat proti majetku. Nezapomeňte také, že pokud nezajistíte rozšíření hned, je pravděpodobné, že to budete muset udělat dříve, než budete moci nemovitost v budoucnu prodat. Požadavky věřitelů se mění každý týden, a proto je nezbytné, abyste získali odborné poradenství ve vztahu k podmínkám pronájmu“.
body, které je třeba považovat za potenciálního kupce nemovitosti s krátkým pronájmem
existují dvě možné cesty k prodloužení pronájmu.
- prodávající zahajuje zákonné prodloužení nájmu a přiděluje vám výhodu z tohoto procesu jako kupujícímu (za předpokladu, že prodávající vlastnil nemovitost po dobu dvou let); nebo
- může být možné, aby se váš prodávající dohodl a dokončil Neformální prodloužení nájmu s držitelem licence před výměnou smluv; tím se celá záležitost vyřeší před zakoupením bytu.
zákonné úvahy o prodloužení pronájmu
- podmínky jsou pevné, tj. dalších 90 let v pepřovém pozemním nájemném – proto Vám freeholder nemůže nabídnout nepříznivé podmínky;
- pokud nelze dohodnout cenu splatnou za prodloužení pronájmu s freeholder, můžete požádat soud prvního stupně o určení spravedlivé splatné ceny;
- freeholder je nucen dokončit a nemůže odstoupit-nezáleží tedy na tom, zda jste si vědomi typu freeholder, který jsou držiteli licence.;
- váš prodejce může podat Zákonné oznámení vaším jménem, pokud vám může přiřadit výhodu svého dvouletého (nebo více) vlastnictví. Po dokončení nákupu můžete pokračovat v procesu prodloužení pronájmu;
- dohodli byste se na snížené ceně bytu s ohledem na náklady na prodloužení pronájmu.
Neformální úvahy o prodloužení pronájmu
- freeholder by mohl nabídnout nepříznivé podmínky, protože nejsou pevně stanoveny (např. krátké prodloužení, ale s nepřiměřeným zvýšením nájemného);
- neexistuje žádná pomoc od soudu prvního stupně;
- freeholder mohl kdykoli odstoupit od transakce. Důležité je, že pokud jste již koupili nemovitost v tomto bodě, budete muset počkat dva roky, než doručíte své vlastní Zákonné oznámení, do té doby je nájem o dva roky kratší a“ o dva roky dražší“;
- je nepravděpodobné, že byste věděli, jak spolehlivý je freeholder v této fázi;
- za předpokladu, že je prodloužení dokončeno před zakoupením nemovitosti,zaplatíte za nemovitost plnou hodnotu.
Niki uzavírá: „je třeba hodně zvážit. Jsme velmi rádi, že prodiskutujeme pro A con o vaší situaci a majetku a provedeme Vás tímto procesem. Často se zabýváme prodloužením pronájmu jako součást přepravy a klientům je pro nás výhodné, abychom byli schopni hladce zvládnout oba aspekty s našimi kolegy v dopravním týmu zde ve Frettens. Prosím, dostat do kontaktu, Pokud vám můžeme pomoci.“
stáhnout více informací
máme řadu informačních listů a návodů k tomuto procesu k dispozici na naší stránce rozšíření pronájmu.
náš leasehold Extension Team se sídlem v Christchurch pokrývá také všechny oblasti země, protože práce lze provést na dálku. Máte-li jakékoli dotazy, stačí se nás zeptat na Frettens. Zavolejte prosím na číslo 01202 499255 a rádi si popovídáme o vaší situaci a vašich konkrétních požadavcích.