zde je to, co vědět, než budete mluvit s bankéřem
pokud je přechod z leasingu na vlastnictví kancelářských prostor ve vaší mysli, rozhodování o tom, zda si můžete dovolit komerční hypotéku, není zcela otázkou, kterou by se mohlo zdát.
jednoduchá Úvěrová kalkulačka nemůže nahradit rozhovory s inteligentním komerčním bankéřem, který zná jemnější nuance konvenčních versus SBA půjček. Navíc, jejich přehled o vašich peněžních tocích a operacích pomáhá odhalit skutečně realistický hypoteční rozpočet, který pomáhá vašemu spodnímu řádku.
jak již bylo řečeno, existuje několik oblastí mimo dostupnost počáteční akontace a měsíční splátky hypotéky, aby zvážila před setkáním s věřitelem.
jak zdravé je podnikání?
aby bylo možné získat komerční hypotéku obsazenou vlastníkem, bude podnik muset odolat důkladnému finančnímu přezkumu výkazu zisku a ztráty, řízení peněžních toků, operací, úvěrové historie, obchodního plánu a dalších.
banka vyhodnotí, zda se podnik může kvalifikovat pro půjčku a pohodlně obsluhovat dluh bez namáhání peněžních toků. To je dobré informace mít, Než začnete hledat komerční nemovitosti.
věřitel vypadá mnohem hlouběji než jen hodnota nemovitosti jako zajištění, také; očekávají, že podnik investovat do vlastního kapitálu prostřednictvím velké hotovosti akontace zajistit, že jsou zavázány k úvěru. Podmínky se také liší v závislosti na síle upisování, výši zálohy a dalších faktorech.
toto jsou typy otázek, na které chtějí odpovědět:
- jaké je kreditní skóre podniku?
- jak je podnik založen a může pokrýt platby, když jsou příjmy štíhlé?
- může si dovolit značnou zálohu, spolu s náklady na hodnocení, právní poplatky, pojištění titulu a další závěrečné výdaje?
- je-li na mysli konkrétní nemovitost, jaký bude poměr půjčky k hodnotě po výpočtu očekávané zálohy?
- vzhledem k tomu, že banky zřídka poskytují plně amortizované financování, co se stane, když je splatná platba balónem?
- je to nový nákup nebo refinancování vytáhnout hotovost z nemovitosti?
- má podnik v minulosti inteligentní úvěrová rozhodnutí a platby včas?
- má peněžní tok potřebný k udržení nemovitosti kromě splátek hypotéky? Přispěje personální obsazení nového místa k dalšímu zatížení financí podniků?
čas podívat se na zdraví a majetek podniku před rozhovorem s bankéřem vám může pomoci připravit se na schůzku a mít jasnou představu o jeho cash flow a co byste si mohli dovolit.
jaká je právní struktura podnikání?
pokud je podnik méně založen nebo jiná právnická osoba než společnost, jako je LLC nebo partnerství, nárok na půjčku není jen o podnikání. Je to i o lidech.
komerční nemovitost může být zakoupena jako obchodní aktivum ve vlastnictví podnikatelského subjektu, ale osobní finance a Bonita vlastníka(vlastníků) hrají roli v procesu. Protože se podívají na úvěrovou historii a globální peněžní tok vlastníka nebo každého partnera / jistiny v podnikání, je důležité mít osobní finance v pořádku, než se obrátíte na banku.
osobní odpovědnost je také odlišná.
na rozdíl od hypotéky na bydlení, kde je jediným východiskem věřitele, je zabavit dům a nárokovat majetek, věřitelé mohou požadovat, aby určité podniky poskytly osobní záruku, která právně zavazuje jednotlivce k úvěru. Banka může požádat o zástavu soukromého majetku vlastníka podniku(vlastníků) jako zajištění. Pokud komerční hypotéky výchozí, věřitel může požádat o náhradu škody tím, že jde po majetku ručitele. Je raritou, že banka neočekává, že živnostníci budou osobně vázáni komerčním úvěrem.
s ohledem na to před podáním žádosti může být cenné při rozhodování o koupi nebo pokračování v leasingu.
nepředpokládejte, že je to srovnatelné s hypotékou na bydlení
komerční hypotéky jsou velmi odlišné od hypotéky na bydlení. Proces žádosti, kritéria pro schválení a podmínky půjčky budou velmi odlišné.
když někdo koupí dům, platby jsou obvykle uspořádány v 30 nebo 15 let plán, který končí celý zůstatek vyplatil. Komerční hypotéka se však obvykle pohybuje od pěti do 15 let a končí balonovou platbou, která vyžaduje velkou infuzi hotovosti nebo refinancování.
komerční hypotéka také nebude mít amortizační období, které odpovídá době půjčky, protože většina komerčních hypoték je amortizována po dobu 15 nebo 25 let. Tato amortizace, délka doby půjčky a úroková sazba ovlivňují velikost měsíční platby.
rozdíly zde nekončí. Je to vzácné najít věřitele ochoten financovat 100% komerční hypotéky, takže podnikání by mělo očekávat, že zaplatí významnou hotovostní zálohu kromě standardních nákladů na uzavření.
vzhledem k tomu, že výše úvěru v dolaru a rizika jsou mnohem vyšší u komerčních nemovitostí než osobní hypotéka, věřitel očekává, že podnik bude mít podíl na nemovitosti. Větší záloha snižuje financovanou částku a zároveň zajišťuje, že podnik je spáchán prostřednictvím vlastního kapitálu, který drží na nemovitosti (vypočteno poměrem půjčky k hodnotě, který rozděluje částku úvěru hodnotou nemovitosti).
půjčky s poměrem 65-80 procent LTV jsou upřednostňovány, protože podnikání je mnohem méně pravděpodobné, že nesplácí úvěr, pokud je v něm velká investice hotovosti. Podnik by proto měl očekávat, že investuje zálohu ve výši 20 až 35 procent.
LTV požadované věřitelem závisí na typu nemovitosti, jak bude použita, typu úvěrového financování nákupu a faktorech stanovených věřitelem. Tato specifika budou projednány v face-to-face setkání s věřitelem, ale to pomáhá vědět, kolik peněz je k dispozici předem.
pochopte, proč podmínky kolísají od věřitele k věřiteli, nebo program k programu
ať už je to velká společnost nebo malá firma s jediným vlastníkem, výše rizika věřitele určuje podmínky komerčního hypotečního úvěru.
i když půjčka zahrnuje vládní záruku jako půjčku pro správu malých podniků (SBA) nebo půjčku Ministerstva zemědělství Spojených států (USDA), věřitelé mohou stanovit své vlastní úrokové sazby a podmínky na základě toho, jak jsou spokojeni s rizikem půjčky. Větší riziko znamená více papírování, přísnější schvalovací proces a někdy i méně atraktivní podmínky.
komerční hypotéka na stejnou nemovitost může vypadat velmi odlišně od jednoho věřitele k druhému. Vědět to může pomoci, pokud nakupujete nejlepší možnou půjčku.