pokud jste ztratili svůj domov prostřednictvím krátkého prodeje a chcete získat další hypoteční úvěr, možná se divíte, jak dlouho budete muset čekat. Vaše kreditní skóre bude mít hit po krátkém prodeji, i když možná ne tolik, jako kdyby jste ztratili svůj domov na uzavření trhu. Nicméně krátký prodej vám pravděpodobně zabrání získat další hypotéku hned.
doba, kterou musíte počkat před podáním žádosti o nový hypoteční úvěr, závisí na typu úvěru a vaší kreditní historii. Níže uvedený graf ukazuje, jak dlouho je čekací doba po krátkém prodeji různých druhů půjček, s dalšími podrobnostmi níže.
| typ úvěru | čekací doba Po uzavření trhu |
| Fannie Mae / Freddie Mac |
obecně: 4 roky polehčující okolnosti: 2 roky |
| FHA-pojištěný | 3 roky (obecně, s výhradou některých výjimek) |
| VA-zaručeno | pravděpodobně 2 roky |
| jiné druhy úvěrů | se liší |
mějte na paměti, že krátký prodej způsobí výrazný pokles vašeho kreditního skóre, což ztěžuje získání nové hypotéky. Kolik vaše skóre klesne, závisí na síle vašeho kreditu před ztrátou vašeho domova. Pokud jste dříve měli vynikající kredit, vaše skóre klesne více, než kdybyste již měli pozdní nebo zmeškané platby, účtované účty nebo jiné negativní položky ve svých úvěrových zprávách.
- získání půjčky Fannie Mae nebo Freddie Mac Po krátkém prodeji
- získání půjčky pojištěné FHA po krátkém prodeji
- pokud není vyžadována čekací doba
- tříletá čekací doba
- výjimky z tříleté čekací doby
- získání půjčky garantované VA po krátkém prodeji
- ostatní typy půjček
- vaše kreditní skóre také ovlivňuje, když můžete získat nový hypoteční úvěr
- které kreditní skóre se obvykle používá pro hypotéky?
- požadované kreditní skóre pro nové hypotéky
- obnovení dobrého úvěru po krátkém prodeji
- monitorování a oprava vaší kreditní zprávy
- Promluvte si s právníkem
získání půjčky Fannie Mae nebo Freddie Mac Po krátkém prodeji
některé hypoteční úvěry dodržují pokyny, které stanovila federální národní hypoteční asociace (Fannie Mae) a federální hypoteční úvěrová společnost (Freddie Mac). Tyto půjčky, nazývané „konvenční, vyhovující“ půjčky, jsou způsobilé k prodeji Fannie Mae nebo Freddie Mac.
čekací doba na tento druh hypotečního úvěru po krátkém prodeji se liší v závislosti na okolnostech. Vaše čekací doba bude:
- čtyři roky nebo
- dva roky, pokud existují polehčující okolnosti (tj. situace, která se neopakovala, mimo vaši kontrolu a vedla k náhlému, významnému a dlouhodobému snížení příjmů nebo katastrofickému zvýšení finančních závazků).
získání půjčky pojištěné FHA po krátkém prodeji
doba, po kterou musíte počkat na získání nové hypotéky pojištěné FHA, se liší v závislosti na vaší kreditní historii a důvodech krátkého prodeje.
pokud není vyžadována čekací doba
možná nebudete muset čekat na žádost o hypoteční úvěr pojištěný FHA po krátkém prodeji, pokud:
- provedli jste všechny splátky hypotéky na předchozí hypotéku v rámci splatného měsíce za období 12 měsíců před krátkým prodejem a
- také jste provedli splátky dluhu za stejné časové období v rámci splatného měsíce.
tříletá čekací doba
pokud jste byli v době krátkého prodeje v prodlení se starým hypotečním úvěrem, musíte obvykle počkat nejméně tři roky, než požádáte o další půjčku pojištěnou FHA.
výjimky z tříleté čekací doby
můžete být schopni se kvalifikovat dříve než tři roky, pokud můžete prokázat, že polehčující okolnosti způsobily selhání hypotéky, jako je vážná nemoc nebo smrt výdělku. Rozvod není považován za polehčující okolnost. Výjimku však lze učinit, pokud byla hypotéka dlužníka v době rozvodu dlužníka aktuální, bývalý manžel obdržel nemovitost a došlo k následnému krátkému prodeji. Neschopnost prodat nemovitost z důvodu převodu zaměstnání nebo přemístění do jiné oblasti se nepovažuje za polehčující okolnost.
získání půjčky garantované VA po krátkém prodeji
obvykle budete muset počkat dva roky po krátkém prodeji, než získáte půjčku zaručenou VA, ale možná nebudete mít čekací dobu, pokud jste byli před prodejem aktuální.
ostatní typy půjček
u většiny ostatních typů půjček, jako jsou subprime nebo jumbo půjčky, se čekací doby mohou lišit. Někteří věřitelé se řídí pokyny Fannie Mae. Ostatní věřitelé zkracují čekací dobu po krátkém prodeji za předpokladu, že provedete větší zálohu (někdy 25% nebo více) a souhlasíte s vyšší úrokovou sazbou. Budete také muset mít dobrý kredit.
vaše kreditní skóre také ovlivňuje, když můžete získat nový hypoteční úvěr
bez ohledu na čekací doby, musíte stále vytvořit dobrý úvěr po krátkém prodeji získat hypoteční úvěr. Takže vaše kreditní skóre, obvykle vaše skóre FICO, musí splňovat minimální požadavky věřitele, aby se kvalifikoval. Alternativně, i když byste mohli získat novou hypotéku s nízkým skóre FICO, možná budete muset provést větší zálohu nebo zaplatit vyšší úrokovou sazbu.
které kreditní skóre se obvykle používá pro hypotéky?
FICO je nejčastějším skóre používaným v oblasti hypotečních úvěrů. Skóre se obecně pohybuje od 300 do 850. FICO má mnoho různých bodovacích modelů, jako FICO, FICO 8 a FICO 9. Skóre osoby se obvykle liší v závislosti na modelu použitém k jeho výrobě a na tom, která úvěrová zpravodajská agentura poskytla podkladovou úvěrovou zprávu. Například Fannie Mae a Freddie Mac obecně vyžadují, aby věřitelé hypoték používali k měření úvěru“ klasické FICO “ kreditní skóre. Klasické skóre FICO se také nazývá tato jména u hlavních úvěrových zpravodajských agentur:
- Equifax Beacon ® 5.0
- Experian / Fair Isaac Risk Model V2SM a
- TransUnion FICO® Risk Score, Classic 04.
požadované kreditní skóre pro nové hypotéky
od listopadu 2021 Fannie Mae obecně vyžaduje, aby dlužníci měli kreditní skóre 620 nebo 640 v závislosti na situaci. V závislosti na okolnostech vyžaduje Freddie Mac skóre 620 nebo 660 pro primární bydliště jedné rodiny. Věřitelé samozřejmě mohou mít přísnější požadavky.
úvěr pojištěný FHA s nízkou zálohou (až 3,5%) vyžaduje skóre 580. Stále byste mohli mít nárok na půjčku pojištěnou FHA se skóre FICO 500 až 579, ale místo provedení zálohy 3.5% by vaše záloha byla vyšší, alespoň 10%. Ale protože exekuce může způsobit, že vaše skóre FICO klesne o sto bodů nebo více, možná pod 500, nemusíte mít nárok na hypoteční úvěr, ani po uplynutí čekací doby.
VA nestanoví minimální požadavek na kreditní skóre. Vyžaduje však, aby věřitelé zkontrolovali celý profil půjčky.
obnovení dobrého úvěru po krátkém prodeji
krátké prodejní poškození kreditní skóre. A čím vyšší je vaše kreditní skóre, tím větší je pokles s krátkým prodejem. Chcete-li obnovit dobrý kredit a zvýšit své skóre FICO, měli byste:
- vždy Platte své účty včas
- udržujte nízké zůstatky na úvěrových účtech, což udržuje váš poměr dluhu k úvěru (také nazývaný „míra využití úvěru“) nízký.
- Sledujte ve své kreditní zprávě chyby a nepřesnosti (viz níže) a
- udržujte malý počet úvěrových účtů.
monitorování a oprava vaší kreditní zprávy
okamžitě zkontrolujte své kreditní zprávy, pokud očekáváte žádost o novou hypotéku po krátkém prodeji. To proto, že krátké prodeje jsou někdy hlášeny jako „zabavování“ na úvěrových zpráv. Pokud je váš krátký prodej hlášen jako uzavření trhu, může vám být chybně odepřen nový hypoteční úvěr, protože:
- vaše kreditní skóre je nižší ,než by mělo být (zabavení jsou obvykle více škodlivé pro kreditní skóre než krátké prodeje)
- věřitel omylem použil delší post-uzavření čekací doby proti vám, když byste jinak kvalifikovaný, nebo
- věřitel požaduje, abyste provést vyšší zálohu, než co by bylo nutné, aby se v případě, že krátký prodej byly řádně hlášeny.
měli byste kontaktovat všechny tři hlavní úvěrové zpravodajské agentury, abyste opravili chyby a byli připraveni poskytnout dokumentaci krátkého prodeje věřiteli.
Promluvte si s právníkem
Máte-li dotazy týkající se hypoték nebo koupi domu, zvažte rozhovor s právníkem v oblasti nemovitostí. Máte-li dotazy týkající se uzavření trhu, poraďte se s právníkem pro uzavření trhu.