Jak zrušit rezidenční pronájem

06 Říjen 2016

Úvod

existuje řada různých zákonů, které mají dopad na nájemní bydlení. Tento článek zkoumá ty, které se týkají zrušení nájemního bydlení, a vysvětluje správný postup, který je třeba dodržovat při ukončení nájemního bydlení v důsledku porušení nájemcem.

dva různé typy výpovědních lhůt

na začátku je důležité rozlišovat mezi dvěma různými a důležitými výpovědními lhůtami. První je relevantní při pokusu o zrušení pronájmu dříve, než proběhne dohodnutá pevná doba smlouvy. Říkejme tomu „výpovědní lhůta pro předčasné ukončení“. Někdy mají leasingy tyto klauzule a někdy ne. Pokud taková doložka neexistuje, nemůže být nájemní smlouva (s výjimkou situací, kdy platí zákon o ochraně spotřebitele nebo zákon o nájemním bydlení) předčasně zrušena, pokud se na tom obě strany nedohodnou.

druhá výpovědní lhůta se stává relevantní, když pronajímatel nebo nájemce porušil nájemní smlouvu a druhá strana chce písemně upozornit na odstranění porušení. Neodstranění porušení ve stanovené lhůtě opravňuje nevinnou stranu ke zrušení nájmu a, kde je to relevantní, požadovat náhradu škody způsobené pachateli. Říkejme tomu „lhůta pro oznámení porušení“.

soudní dny v kalendářní dny v pracovní dny

než se ponoříte do příslušných zákonů, je také důležité si uvědomit, že leasingy se obvykle týkají kalendářních dnů, což znamená každý den v kalendáři, včetně víkendů a svátků. Zákon o ochraně spotřebitele konkrétně odkazuje na pracovní dny v oddíle 14, což znamená, že musíte ignorovat víkendy a státní svátky. Někdy zákony nebo leasing bude odkazovat na soudních dnů, což znamená, že počítat pouze dny, že soud je otevřený a sedí, i když odkazy na soudních dnů bude málo a daleko od sebe v nájemních situacích. Pokud typy dnů nejsou definovány, musíte je považovat za kalendářní dny a zahrnovat víkendy a svátky.

zákon o nájemním bydlení

zákon o nájemním bydlení stanoví, že pokud nájemce zůstane v zaměstnání po uplynutí doby stanovené v písemném nájmu, bude nájem pokračovat za stejných podmínek, jaké jsou uvedeny v písemném dokumentu, s výjimkou doby trvání nájmu bude pouze jeden měsíc (tj. nastane situace nájemního vztahu mezi Měsícem a Měsícem). Za takových okolností zákon o nájemním bydlení výslovně stanoví, že výpovědní lhůta pro zrušení kteroukoli stranou je jeden měsíc. To platí pouze pro situace, kdy pronajímatel chce zastavit prodloužení nájmu o další měsíc – nevztahuje se na zrušení pronajímatelem v důsledku porušení nájemce. Zákon o nájemním bydlení nestanoví, kolik dní musí být výpovědní lhůta.

zákon o ochraně spotřebitele

zákon o ochraně spotřebitele se vztahuje na dodávky zboží a služeb v Jižní Africe. Tento zákon výslovně definuje rezidenční ubytování jako službu, která se dotýká nájemních bytů. Použití S je vyloučeno pouze ve dvou případech; za prvé, pokud je nájem rezidenčního bydlení uzavřen mezi dvěma právními subjekty a pokud má nájemce roční obrat nebo hodnotu aktiv vyšší než R 2 milión; a za druhé, pokud pronajímatel nepronajímá nemovitost v běžném obchodním styku. Tento zákon stanoví, že spotřebitel (tj. nájemce) může zrušit smlouvu na dobu určitou (tj. nájem) z jakéhokoli důvodu-který může být zcela nesouvisející s porušením ze strany dodavatele (tj. pronajímatele) – tím, že pronajímateli písemně oznámí zrušení 20 dnů.

v případě, že se nájemce rozhodne zrušit nájem před tím, než by nájem jinak skončil v běžném kurzu,má pronajímatel nárok na „přiměřenou sankci za zrušení“, jejíž pokyny byly stanoveny v nařízení 5 zákona o ochraně spotřebitele. Někteří pronajímatelé jednoduše účtují nájemci celou částku, která by jinak dlužila z hlediska nájmu, kdyby běžel celou dobu.

to nemusí být nutně správný přístup. Nařízení 5 v tomto ohledu výslovně stanoví parametry „přiměřenosti“ a uvádí řadu významných faktorů, počítaje v to: Délka výpovědní lhůty spotřebitelem; přiměřená délka, během které by pronajímatel mohl získat nového nájemce; a obecná praxe v oboru. Při pohledu na faktory holisticky, je zřejmé, že mezi jedním a dvěma měsíci by pronájem činil přiměřenou pokutu, spolu s dalšími nároky na náhradu škody a nesplaceným nájemným vzniklým v průběhu pronájmu.

pronajímatel, na druhé straně, může zrušit nájem nájemníka pouze v případě, že nájemce porušil nájemní smlouvu, a pokud poté, co dal 20 pracovní dny písemné oznámení Nájemci k nápravě porušení, nájemce tak neučinil. To je zásadní, protože platí navzdory tomu, co říká nájemní smlouva – přepisuje tak ustanovení nájemní smlouvy (nebo obecného práva, které by platilo, kdyby některá důležitá ustanovení nájemní smlouvy nebyla náhodou dohodnuta). Zákon o ochraně spotřebitele se proto zabývá pouze výpovědní lhůtou, nikoli výpovědní lhůtou předčasného ukončení. Dny vypočtené podle § 14 zákona o ochraně spotřebitele jsou pracovní dny, což znamená, že ignorujete víkendy a státní svátky.

zákon o ochraně spotřebitele rovněž výslovně uvádí, že pokud jsou jeho ustanovení v rozporu s ustanoveními jakéhokoli jiného zákona, zákon, který dává spotřebiteli (nájemci) největší ochranu, převáží nad druhým. To je rozhodující z důvodů popsaných níže.

Common Law

Common law je relevantní, protože je to „výchozí“ pozice ,která „začíná“, když strany opomenou dosáhnout dohody o určitých podmínkách pronájmu. Ve skutečnosti k tomu dochází poměrně často. Například, strany by mohly zapomenout dohodnout na tom, kolik dní písemné oznámení je nutné pro nájemce napravit porušení před pronajímatel může zrušit, nebo kolik dní / měsíců oznámení musí být uvedeny, pokud některá ze stran chce ukončit nájem před jeho přirozeným koncem.

podle našeho obecného práva musí výpověď běžet po dobu kalendářního měsíce, což znamená, že výpověď nelze podat například od 15. dubna do 14. května, protože musí být podána od 1. každého konkrétního kalendářního měsíce do posledního dne daného kalendářního měsíce. Kromě toho, naše obecné právo stanoví, že výpovědní lhůty se shodují s intervaly plateb nájemného; to znamená, že pokud platíte nájemné každý měsíc, dané oznámení musí být nejméně jeden měsíc předem. V souvislosti s výpovědní lhůtou o porušení, pokud se strany nedohodnou na tom, zákon stanoví, že to bude „přiměřená“ lhůta. To, co je „rozumné“, závisí na skutečnostech každého případu a soud o tom rozhodne. Pokud se tedy strany dohodnou, že nájem může ukončit kterákoli ze stran před jejím přirozeným uzavřením, ale zapomenou stanovit, Jak dlouhá musí být výpovědní lhůta pro předčasné ukončení, pak odpověď zní, že k předčasnému ukončení nájmu kteroukoli ze stran je vyžadováno písemné oznámení alespoň jednoho kalendářního měsíce, a musí být dáno od 1.měsíce do konce tohoto měsíce. To je podmíněno tím, že tato výpovědní lhůta je považována za „přiměřenou“ – každý případ se posuzuje podle vlastních skutečností.

kolizní zákony

protože existuje tolik zákonů, které se vztahují na rezidenční Leasing v dané situaci, je často obtížné určit počet dní, které musí být uvedeny pro porušení a zrušení výpovědní lhůty. Obecné právo bude vždy podřízeno jakýmkoli právním předpisům, které byly následně přijaty k řešení konkrétního problému. Jakákoli přijatá legislativa, která se zabývá problémem obecně, bude obvykle podřízena právním předpisům, které byly následně přijaty k řešení problému konkrétně. Pro další zmatení věci zákon o ochraně spotřebitele (který není specifický pro leasing) říká, že pokud jsou jeho ustanovení v rozporu s jakýmkoli jiným zákonem, použije se zákon, který poskytuje spotřebiteli největší ochranu.

vyvstává několik obtížných otázek:

1. pokud váš nájem říká 7 je vyžadováno oznámení o porušení dnů, ale zákon o ochraně spotřebitele říká 20 písemné oznámení pracovních dnů je vyžadováno pro zrušení pronájmu,jak je sladíme?
2. je stále možné zrušit nájemní smlouvu po „třetí stávce“ (tj. třetím porušení) nájemcem, aniž by o tom dal další oznámení, jak stanoví mnoho nájemních smluv s ohledem na zákon o ochraně spotřebitele?
3. pokud nájemní smlouva (ústní nebo písemná) nestanoví dobu předčasného ukončení, „nastartuje“ zákon o ochraně spotřebitele a vede k situaci, kdy nájem není pronajímatelem předčasně ukončen a je ukončen pouze při porušení nájemcem?

#1: Porušení výpovědní lhůta a storno období

nejprve se podívejte na ustanovení samotného pronájmu. Většina leasingů obsahuje doložku o porušení, které označují dobu několika dnů, které je třeba dát nájemci oznámení o porušení. Pokud není stanovena žádná doba porušení, bude to „přiměřená doba“ z hlediska obecného práva.

pokud oznámíte porušení a není napraveno ve lhůtě pro oznámení porušení, znamená to, že můžete podniknout kroky k žalobě za dlužné nebo dokonce vydat předvolání a připojit zboží nájemce vyvoláním hypotézy vašeho pronajímatele, ale nemůžete zrušit nájem a vystěhovat se.

důvodem je to, že musíte mít 20 pracovních dnů písemné oznámení o zrušení nájmu (a tedy vystěhovat, protože nemůžete vystěhovat bez zrušení nájmu) ve smyslu zákona o ochraně spotřebitele. Pokud si tedy nakonec myslíte, že byste chtěli nebo potřebovali zrušit nájem a vystěhovat se, můžete to udělat až poté, co bylo dáno písemné oznámení 20 pracovních dnů – během této doby nájemce porušení neodstranil. Mnoho pronajímatelů.

zahrňte obě lhůty do oznámení o porušení s tím, že pokud porušení není napraveno do 7 kalendářních dnů (nebo jakýkoli počet dní je stanoven v pronájmu nebo jakýkoli počet dní je přiměřený z hlediska obecného práva), podniknou kroky k vymáhání dlužných částek; pokud však porušení nebude napraveno do 20 pracovních dnů, bude nájem zrušen a nájemce vystěhován. Tímto způsobem dáte jedno oznámení, ale platí pro obě časová období a nájemce je dostatečně upozorněn na důsledky nedodržení předpisů, jakož i na to, jak a kdy musí porušení napravit, aby se těmto důsledkům vyhnul.

#2: Jak zrušit nájemní bydlení

Jedná se o ustanovení v nájemní smlouvě, která stanoví, že jakmile nájemce třikrát poruší nájemní smlouvu (obvykle se zvláštním odkazem na pozdní platbu), je pronajímatel oprávněn zrušit nájemní smlouvu bez dalšího oznámení nájemci. V takových případech by pronajímatel nedal nájemci třetí příležitost k nápravě porušení, ale jednoduše by poslal dopis o zrušení.

je však sporné, zda je to právně přípustné s ohledem na zákon o ochraně spotřebitele, který stanoví, že pronajímatel může nájem zrušit pouze písemným oznámením 20 pracovních dnů a poté, co nájemce neodstraní porušení.

zdá se tedy, že tato ustanovení o třetí stávce již nejsou právně platná. Podle názoru autora je to vážná nespravedlnost vůči pronajímatelům, protože to znamená, že jsou navždy odsouzeni k přijímání opožděných plateb a jiných porušení nájemní smlouvy jejich nájemci. Za předpokladu, že nájemce odstraní porušení s výpovědní lhůtou 20 pracovních dnů, pronajímatel nebude oprávněn zrušit. Jediným způsobem, jak se v takové situaci zbavit otravného nájemce, by bylo umožnit nájemní smlouvu běžet naplno a zajistit zrušení bez dalšího obnovení.

#3: existuje doba předčasného ukončení, pokud nájem neuvádí, a co to je?

1. pokud se strany dohodly, že existuje lhůta pro předčasné ukončení platnosti a dohodly se na tom, jaká je tato výpovědní lhůta, může kterákoli ze stran zrušit poskytnutím požadované výpovědi druhé straně. To bude platit tak dlouho, dokud nájem není ovlivněn ustanoveními zákona o nájemním bydlení-tj. v případě, že písemná nájemní smlouva vypršela a strany jednoduše pokračovaly v nájemní smlouvě po dobu jednoho měsíce.
2. je-li nájemní smlouva měsíční nájemní smlouva, jak je uvedeno v zákoně o nájemním bydlení, může být ukončena kteroukoli stranou pouze poskytnutím písemného oznámení o jednom úplném kalendářním měsíci.
3. pokud strany vůbec neuvažovaly o tom, že předčasné ukončení by bylo přípustné, pak to není jiná možnost – než jak je stanoveno v bodě 3.2 výše, což je spíše odmítnutí Obnovit nájemní smlouvu znovu než předčasné ukončení nájmu.

1. pokud se strany dohodly, že existuje použitelná doba předčasného ukončení, ale nedohodly se, jaká je tato výpovědní lhůta, pak začne platit obecné právo a mělo by stačit jedno celé kalendářní měsíce – za předpokladu, že je to za daných okolností „přiměřené“.

1. v některých případech však bude použitelný zákon o ochraně spotřebitele-což znamená, že pokud existuje doložka o předčasném ukončení, která stanoví ukončení dohodou, pokud nájemce neporušil nájemní smlouvu, bude pronajímateli znemožněno takové oznámení na základě § 14 zákona o ochraně spotřebitele, který stanoví, že smlouvy na dobu určitou lze zrušit pouze písemným oznámením 20 pracovních dnů, pokud nájemce skutečně porušil nájemní smlouvu a pokud porušení nebylo napraveno. Zdá se však, že to bude platit pouze v případě, že zákon o ochraně spotřebitele je pro spotřebitele výhodnější než jiné zákony, které platí pro stejný scénář. Je to proto, že zákon o ochraně spotřebitele výslovně stanoví, že pokud dojde k rozporu s jeho ustanoveními a jakýmkoli jiným zákonem, použije se zákon, který je pro spotřebitele nejvýhodnější. Autoři jsou toho názoru, že se jedná o nepřiměřenou situaci, kterou zákonodárce vytvořil pro odvětví nemovitostí, protože vytváří obrovskou nejistotu ohledně toho, kdy budou dodrženy doložky o předčasném ukončení, protože to, co je v jednom případě prospěšné pro spotřebitele, může v jiném případě poškodit spotřebitele. Doufejme, že nám naše soudy poskytnou návod, jak se v tomto nepořádku brzy orientovat-ale do té doby, dávejte pozor, když se spoléháte na doložky o předčasném ukončení, protože mohou být zrušeny zákonem o ochraně spotřebitele.

závěr

Chcete-li si být jisti, poraďte se se zkušeným majetkovým právníkem před odesláním porušení a/nebo zrušení a/nebo předčasného ukončení a/nebo obnovení nebo neobnovení oznámení, abyste se ujistili, že nenacházíte, že dodáváte svému otravnému nájemci ubytování (a platíte mu náhradu škody) za nezákonné vystěhování.

můžete také najít následující článek zajímavý-mohlo by nezaplacení sazeb, daní, poplatků za vodu a elektřinu vést k ukončení dodávky vody a elektřiny?

(tento článek je poskytován pouze pro informační účely, nikoli pro účely poskytování právního poradenství. Pro více informací k tématu kontaktujte autora nebo příslušného poskytovatele.)