Do Due: kompletní Due Diligence průvodce a kontrolní seznam pro Homebuyers

nákup domu je vzrušující, ale dříve, než se unést sní o tom, jak budete vyložit svůj nábytek, nezapomeňte: toto je legální transakce. Jako kupující to znamená, že musíte provést due diligence z praktického i smluvního hlediska.

co znamená due diligence v rezidenčních nemovitostech? A jak kupující vědí, jestli to udělali dobře?

Cesi Pagano, realitní agent s více než 30 let zkušeností v Orange County, Kalifornie, říká,

„je důležité, aby se kupující dívali na každý detail. Někteří lidé se jen zaměřují na domácí inspekci a to nestačí. Kupující opravdu potřebuje poznat domov, který kupuje, aby nedošlo k lítosti.“

proto jsme sestavili tuto příručku k due diligence pro kupce domů. Od výzkumu oblasti až po výzkum názvu, provedeme Vás tímto procesem-a poskytneme vám také kontrolní seznam pro tisk.

co je due diligence v oblasti nemovitostí?

Due diligence se týká povinnosti kupujícího zkoumat nemovitost a pochopit, co kupuje před převodem vlastnictví domu. Každá smlouva o nabídce nákupu stanoví určitou dobu, po kterou je kupující schopen plnit určité povinnosti due diligence.

co by mělo být na mém due diligence kontrolní seznam pro nákup nemovitostí?

Pagano říká, že když pracujete prostřednictvím kontrolního seznamu due diligence, váš realitní agent je vaším nejlepším zdrojem. Měly by vám pomoci řešit každý bod a nabídnout pomoc při hledání informací.

situace každého je jiná,ale váš agent se může spolehnout na minulé zkušenosti, které vám pomohou provést tento důležitý čas.

prozkoumejte oblast

slyšeli jste starodávné rčení o nemovitostech: umístění, umístění, umístění. A je to pravda! Pochopení toho, co oblast je a co přijde v blízké budoucnosti vám může pomoci učinit moudré rozhodnutí homebuying.

požádejte svého realitního agenta, aby vám pomohl odhadnout aktuální trh s nemovitostmi ve vaší preferované oblasti. Některé věci k poznámce:

• medián ceny domů: Některé čtvrti mají vyšší nebo nižší cenu. Zeptejte se svého agenta, co dělá domy v sousedství cennější než domy v sousedství B.
• dny na trhu: rychlost, s jakou se domy prodávají, může být vyprávění. Pokud domy sedí na trhu na chvíli, můžete získat lepší řešení … ale existuje důvod, proč se kupující vyhýbají určité oblasti?
• počet vlastníků: kupující často vidí vyšší obsazenost vlastníků jako známku větší stability a spokojenosti s oblastí. Tam může být více „pýcha vlastnictví“ vidět v údržbě sousedních nemovitostí oproti sousedství s velkým počtem pronájmů.
• kolik domů v uzavření trhu: vysoká míra zabavení by mohla být červenou vlajkou, pokud jde o ocenění sousedství, údržbu a obrat.
• trendy růstu cen: má vaše preferované sousedství konzistentní růst cen v průběhu času? Odpovídá trendům jiných okolních čtvrtí?
• budoucí vývoj: výzkum veškeré komerční pozemky nákupy nebo pronájmy v této oblasti a uvidíte, jak se hodí do vašich přání. Možná vás potěší, že se váš oblíbený obchod s potravinami pohybuje, nebo můžete být zklamáni, že se budete muset vypořádat s dalším provozem.

diskutujte o běžných místních domácích problémech

než si koupíte v určité oblasti, zeptejte se svého agenta-a současných obyvatel, pokud je to možné – na jakékoli jedinečné problémy, které by majitelé domů měli být připraveni řešit.

každý domov vyžaduje údržbu, ale některá místa jsou náchylnější k dodatečným výdajům kvůli počasí, flóře nebo fauně.

některé červené vlajky, které je třeba zvážit, mohou zahrnovat:

• zvířata v okolí, která mohou být destruktivní pro základy nebo terénní úpravy
• oblasti náchylné k povodním nebo oblasti, které mají špatnou drenáž
• některé chyby nebo havěť, které mají potenciál zničit dřevo
• slaný plážový vzduch, který Rezaví klimatizační jednotky rychleji než obvykle
• vysoké stromy, které by mohly představovat hrozbu v bouřích
• invazivní vegetativní druhy, které omezují to, co jiného může růst
• teplo nebo chladné podmínky, které vyžadují speciální izolaci

najděte dům, který vyhovuje vašim potřebám

vyhněte se výčitkám kupujícího upřednostňování toho, co je pro vás důležité. Udělejte si seznam toho, co je neobchodovatelné, a seznam toho, kde byste mohli být ochotni dělat kompromisy. Spusťte seznamy vaším agentem, abyste se ujistili, že jste realističtí ve svém cenovém bodě a oblasti.

seřaďte své financování

získání předkvalifikace hypotéky a předběžného schválení pomáhá zajistit, že nebudete finančně nadměrně zatěžováni.

mezi oběma fázemi je rozdíl. Prequalification obvykle jen znamená, že hypoteční profesionál se podívat na vaše finance (aktiva, příjem a další dluh) a dává vám odhad výše úvěru, který může být schopen si dovolit.

Preapproval, na druhé straně, je obvykle více Oficiální proces, kdy věřitel vyžaduje více dokumentace vašich bankovních účtů a také se dívá do vaší kreditní historie. Dopisy před schválením jsou obvykle dobré pro 60 na 90 dny, takže nevstupujte do této fáze, dokud to s vyhledáváním domů nemyslíte vážně.

je ve vašem nejlepším zájmu nakupovat dobré hypoteční sazby a podmínky před tím, než se předem schválí. Jen proto, že jste preapproved určitou úvěrovou institucí neznamená, že jste povinni jít s tímto věřitelem pro vaši hypotéku … ale určitě to usnadňuje proces, pokud provedete tento výzkum na přední straně, spíše než se po přijetí nabídky míchat.

požádejte o zveřejnění prodávajícího

v mnoha státech jsou prodejci povinni dokumentovat a zveřejňovat jakékoli známé problémy s domem. To by mohlo zahrnovat problémy se základem, střechou, systémy, strukturou a dalšími.

Promluvte si se svým agentem o zveřejnění a zjistěte, co byste měli a neměli přijmout ve vaší konkrétní situaci. Zveřejnění může a mělo by ovlivnit jednání.

nicméně, některé státy jít námitkou emptor, nebo“ kupující pozor, “ pravidlo, pokud jde o nemovitosti, což znamená, že břemeno padá na kupujícího vyšetřovat vlastnost. Pokud žijete ve stavu caveat emptor, může být nutné, aby vaše due diligence zahrnovala specializovanější inspekce (viz níže).

další informace o zákonech o zveřejňování ve vašem státě naleznete v našem pověřeném průvodci zveřejňováním nemovitostí.

zkontrolujte CC&Rs

pokud se stěhujete do oblasti s Asociací majitelů domů (HOA) nebo asociací vlastníků bytů (COA), pak budou existovat smlouvy, podmínky a omezení (CC&Rs), které se vztahují na domov. Přečtěte si tato pravidla, předpisy, a poplatky, a ujistěte se, že jste s nimi v pořádku.

některé předpisy, které můžete najít v dokumentech CC&R, zahrnují:

• Domácí zvířata
• vnější architektura a vzhled
• použití a chování ve společných prostorách (bazén, fitness místnost,klubovna, dětské hřiště atd.
• zda si můžete pronajmout svůj domov
• hluk a chování
• zákonnosti, poplatky a hodnocení

získejte inspekci

domácí inspekce je pravděpodobně nejdůležitějším bodem due diligence.

to je, když profesionální inspektor projde domem a zdokumentuje všechny problémy, které zjistí. Typická domácí prohlídka by měla trvat dvě až čtyři hodiny a kupující mohou být obvykle přítomni. Po kontrole obdržíte podrobnou zprávu spolu se shrnutím všech problémů.

vy a váš realitní agent pak můžete diskutovat o tom, zda inspekce změní vaši touhu po koupi domu. Váš agent obvykle zahrne do vaší nabídky nákupu pohotovostní inspekci, která uvádí, že máte právo odhlásit se z nákupu kvůli problémům souvisejícím s inspekcí během období due diligence.

v některých případech můžete požádat prodejce, aby provedl opravy, pokud jde o kontrolu. Jindy může prodávající nabídnout hotovost při uzavření, aby kompenzoval jakékoli opravy, které budete možná muset provést po nastěhování. Na silném trhu prodávajícího může prodávající odmítnout zaplatit za jakékoli opravy a předat náklady na vás.

při hledání inspektora je nejlepší zkontrolovat, zda je Inspektor licencován, protože řádné licencování je známkou školení, zkušeností a ověřeného pojištění odpovědnosti. Ale ne každý stát licencuje inspektory, bohužel. Pokud tomu tak je ve vašem státě, požádejte svého realitního agenta o dobré doporučení.

zvažte speciální inspekce

Obecné domácí inspektoři mohou najít jen to, co mohou vidět. Pokud má Inspektor podezření, že by mohly existovat neviditelné problémy, mohou doporučit speciální inspekci. Jak název napovídá, speciální inspektoři jsou vyškoleni, aby překročili úroveň povrchu a testovali specializovanější problémy.

některé zvláštní kontroly, které byste mohli zvážit, zahrnují:

• Toxin inspekce (radon, azbest, plísně)
• inspekce životního prostředí (půda, olovo barva, azbest)
• nadace inspekce (trhliny, stabilita)
• střešní inspekce (pro poškození nebo věkové odhady)
• instalatérské inspekce (potrubí, studna, septik)
• elektrická inspekce (zejména ve starších domech)

získejte hodnocení

hodnocení je určeno k určení hodnoty domu. Profesionální odhadce porovná dům s jinými blízkými domy a poté provede úpravy pro různé funkce specifické pro dům.

hodnocení je důležitou součástí vaší due diligence, především proto, že váš věřitel bude vyžadovat, pokud jste získali hypotéku. Ale i když plánujete platit v hotovosti, hodnocení je ve vašem nejlepším zájmu, protože poskytuje profesionálnější ocenění.

to vám pomůže ujistit, že jste stále hodně na dům. Pokud je hodnocení nižší než vaše nabídková cena, můžete se vrátit k prodejci pro další jednání.

objednat průzkum

průzkum je Mapa vašeho majetku, která zobrazuje jeho hraniční čáry spolu s věcnými břemeny. (Věcná břemena odkazují na užívání pozemku někým jiným.) Průzkumy jsou obecně vyžadovány pouze v případě, že se díváte na venkovské nemovitosti nebo významné výměry. S většími vlastnostmi však mohou být důležité, protože přesné souřadnice průzkumu budou uvedeny na listině.

průzkum nebude vyžadováno většina věřitelů pokud se díváte na non-venkovské nemovitosti ve většině států, místo toho se bude spoléhat na titul pojištění. Ale na větších nemovitostí může být požadováno, aby si průzkum získat financování a pokud existuje nějaký rozpor (například soused plot zasahující do majetku), pak to může být nutné vyřešit dříve, než můžete uzavřít na hypoteční úvěr.

pochopte jakékoli zákony o územním plánování

požádejte svého realitního agenta, aby zjistil, zda existují nějaké zákony o územním plánování, které se týkají nemovitosti.

někdy zónování zakáže určité typy nebo počty staveb, jako jsou mobilní domy nebo přístřešky. Někdy územní zákony diktují možnosti pronájmu nebo druhy zvířat, které můžete mít na pozemku. Někdy zákony o územním plánování zakazují parkování určitých vozidel nebo přívěsů. Ujistěte se, že požadavky na zónování fungují pro váš životní styl.

provádět veřejný výzkum

Pagano říká, že je důležité zkontrolovat se dvěma místními vládními odděleními: plánovacím oddělením a stavebním a bezpečnostním oddělením.

plánovací oddělení vám bude moci sdělit, zda jsou plánována zařízení, která by mohla ovlivnit hodnotu vašeho domova(například vězení nebo zařízení pro nakládání s odpady).

stavební a bezpečnostní oddělení vám bude moci sdělit, jaké povolení bylo pro nemovitost vydáno. Povolení ukáže, že všechny aktualizace byly provedeny správně. Ukážou také, zda v zemi došlo k nějakým výplním nebo řezům,což by mohlo být důležité, pokud plánujete v budoucnu přidat.

poraďte se s odborníkem na stavbu, pokud máte nějaké dotazy týkající se povolení k domu.

Zkontrolujte stav povodňové zóny domu

zkontrolujte, zda se dům nachází v záplavové zóně FEMA. Můžete to udělat vyhledáním adresy na zdokumentovaných mapách FEMA. Většinu času, povodňová zóna FEMA je určena nadmořskou výškou od hladiny moře.

pokud je dům v záplavové zóně FEMA, budete potřebovat povodňové pojištění. Jedná se o samostatnou politiku, která stojí v průměru mezi 550 a 1350 USD ročně, v závislosti na umístění. Váš pojišťovací agent vám může pomoci získat povodňové pojištění, které je upsáno FEMA.

Zabezpečte pojištění majitelů domů

nejlepší je získat alespoň tři nabídky pro pojištění majitelů domů. Váš realitní agent a další majitelé domů v této oblasti mohou mít doporučení.

při porovnávání nabídek pojištění se ujistěte, že limity pokrytí a odpočitatelné částky odpovídají každé nabídce; tímto způsobem můžete správně určit, které pojistné je lepší hodnota.

Promluvte si s každým pojišťovacím agentem o tom, jaké možnosti pokrytí jsou ve vašem scénáři nejlepší. Ve vaší oblasti mohou být určité přírodní katastrofy, které doporučují pokrytí-zemětřesení , závrty, hurikány atd.-což může vyžadovat specializované termíny.

ale je také důležité, abyste nebyli příliš pojištěni. Podívejte se na pokrytí obydlí a ujistěte se, že se hodnota náhradních nákladů jeví jako vhodná. Náklady na výměnu jsou obvykle vyšší než tržní hodnota, protože se jedná o možnost přestavby domu zcela nového od základů.

zvažte výši vašeho krytí odpovědnosti

vaše krytí odpovědnosti je určeno k ochraně vás a vašeho domova v případě, že vás někdo žaluje za zranění. Vzhledem k nákladům na zdravotní péči ve Spojených státech by získání přiměřeného krytí odpovědnosti mělo být rozhodně součástí vaší due diligence, abyste se ujistili, že je to dostatečné k pokrytí potenciálních nároků.

Promluvte si se svým pojišťovacím agentem o pojištění odpovědnosti, které je pro vaši situaci nejlepší. Chraňte své investice!

Pořiďte si nějaké pojištění titulu

pojištění titulu by mělo být nejvyšší prioritou, jak děláte due diligence. Titulní společnost provede kontrolu titulu, který je navržen tak, aby odhalil všechny dědice nebo nesplacená zástavní práva před zakoupením nemovitosti.

ale recenze názvu není vždy komplexní. Pokud titulní společnost něco chybí, pojištění titulu vás chrání před bojem s následnou právní bitvou.

Pagano vybízí všechny své kupující, aby brali svou due diligence vážně.

„je lepší vzít si čas teď, než litovat později. Dům není něco, co můžete jen vrátit do obchodu!“

nezapomeňte, že nemusíte projít tímto procesem due diligence sám. Váš realitní agent je tu, aby pomohl na každém kroku. Jakmile dokončíte due diligence, můžete si být jisti, že jste udělali vše pro to, aby váš domácí nákup byl úspěšný.