na burze 1031 musí všichni investoři dodržovat pravidlo 180 dnů, které stanoví, že celková transakce musí být dokončena za 6 měsíců nebo ne více než 180 dní. Bez ohledu na typ výměny platí pravidlo 180 dnů vždy.
nedodržení 180denního pravidla představuje pro investory problémy. Seznamte se s Johnem, klientem směnárny. Identifikoval kondominium ve výstavbě do 45 dnů od jeho prodeje. Bohužel vývojář informoval Johna, že kondominium nebude dokončeno a připraveno k uzavření s titulem procházejícím v období 180 dnů. John, bez vlastní viny, byl zakázán uzavřít do 180 dnů a splnit 180denní pravidlo pro 1031 výměn. Když se Johnovy poměry změnily, nemohl Směnárenský úřad nic udělat, aby k výměně došlo, protože pravidlo 180 dnů nebylo dodrženo. V důsledku toho nebyl John schopen dosáhnout úspěšné výměny 1031 za tuto transakci s nemovitostmi.
Sečteno a podtrženo, pravidlo 180 dnů je jednoduché, přímočaré a neobchodovatelné.
potápění hlouběji na 180denní pravidlo
daňový řád je jasný, §1031 daňového řádu vyžaduje, aby nákup a uzavření jedné nebo více nových nemovitostí musí být jednou z vlastností uvedených na 45denním identifikačním seznamu. Nová vlastnost nemusí být zavedena po 45 dnech. Tyto časové rámce běží souběžně, proto když 45 dny jsou až poplatník má pouze 135 dny zbývající k uzavření. Neexistují žádná rozšíření kvůli vadám titulu nebo jinak. Pomalý vývojář, jako tomu bylo v případě výměny klienta Johna, není omluvou. Uzavřený znamená, že titul je povinen předat nebo před 180.dnem.
kromě toho se prodejci nemohou dotknout peněz mezi prodejem své staré nemovitosti a nákupem nové nemovitosti. Podle zákona musí daňový poplatník ke zpracování změny použít nezávislou třetí stranu běžně známou jako směnárník a/nebo kvalifikovaný zprostředkovatel. Stranou, která v této funkci slouží, nemůže být někdo, s kým má daňový poplatník během předchozích dvou let rodinný vztah nebo alternativně obchodní vztah.
funkce směnného ubytovatele nebo kvalifikovaného zprostředkovatele je připravit dokumenty požadované IRS v době prodeje staré nemovitosti a v době nákupu nové nemovitosti. Zprostředkovatel drží výnosy z prodeje na samostatném účtu až do dokončení nákupu nové nemovitosti.
Chcete-li zobrazit infographic o tom, jak funguje 1031 výměn a pravidlo 180 dnů, přejděte na Jak funguje 1031 výměn.