Costruzione di self-storage: qual è il costo?
23 febbraio 2021 • Steve Hajewski, Marketing Manager
Se hai deciso di investire nel tuo progetto di self-storage, creare un budget di costruzione sarà uno dei tuoi primi compiti. Sarà anche sempre consumando.
Molti nuovi sviluppatori finiscono con un classico problema di pollo e uova. Vuoi sapere se un progetto vale la pena prima di investire nel lavoro di progettazione. Ma è necessario investire nel lavoro di progettazione prima che i fornitori / appaltatori possano darti un prezzo solido per il loro lavoro.
La soluzione qui è che devi capire per chi stai creando un budget. Nelle prime fasi della pianificazione, si sta creando un budget per il proprio processo decisionale. Per creare questo budget, è necessario avere una visione approssimativa di ciò che si sta creando. Il tuo obiettivo nella creazione di questo budget approssimativo è decidere se sei disposto a investire i soldi nel lavoro di progettazione per lanciare la tua attività.
Rough budgeting – Domande da porsi prima di iniziare
- Come vorrei gestire la mia proprietà? Se si prevede di eseguire una proprietà senza equipaggio, è molto probabile che sia necessario pianificare una posizione per installare (e budget per) un chiosco self-service e un cancello. Se ti aspetti di avere un manager ora o in futuro, dovrai budget per un ufficio o almeno pianificare di lasciare spazio per aggiungerne uno in seguito. Il tuo stile di gestione avrà un impatto sul design della struttura e sulle spese di gestione.
- Che tipo di deposito mi aspetto di costruire? Sarà tipico drive up unità, o stai prendendo di mira un mercato in cui clima controllato o multi-story è previsto? O forse si vuole concentrarsi su grandi unità per i proprietari di barche e camper. Capire il tuo cliente ti aiuterà a capire approssimativamente che tipo di edifici costruirai, che influirà sui costi e sull’utilizzo del suolo.
- Quali sono le mie priorità per il flusso di cassa? Se siete ben stabiliti, si può scegliere di costruire una fase iniziale più grande. Ci vorrà più tempo per andare in pareggio; ma costruire più grande può abbassare il costo per sq ft e ridurre il numero di volte che è necessario affrontare il fastidio di ottenere l’approvazione del consiglio di pianificazione, permessi di costruzione, prestiti aggiuntivi e il processo di costruzione. Oppure, forse sei un nuovo sviluppatore e hai bisogno di raggiungere un flusso di cassa positivo il più rapidamente possibile.
Con questi elementi in mente, si è pronti per iniziare a scavare in. Il vostro obiettivo sarà quello di sviluppare alcuni prezzi “ballpark”. Con ballpark, sto parlando di costi approssimativi per sq ft. Molti nuovi sviluppatori non apprezzano appieno la quantità di tempo che un appaltatore spende la preparazione di un preventivo formale. Se si chiama un imprenditore occupato e chiedere a lui o lei di fornire una proposta specifica per voi, ma non si presenta un piano di progetto dettagliato, si sta impostando te stesso per la delusione. Nella tua modalità di budget approssimativa, stai cercando numeri di budget semplici.
Le voci del budget del progetto dovrebbero includere (a cominciare dagli elementi più costosi): Terreno, classificazione, edifici, fondazioni in calcestruzzo, passi carrai, controllo accessi, elettrico/illuminazione, ingegneria civile, paesaggistica, segnaletica, permessi e dissuasori. Ulteriori elementi che potrebbe essere necessario considerare sono idranti o irrigatori, finiture per ufficio, ampia classificazione e caratteristiche architettoniche. La mia esperienza è che una singola storia di auto fino proprietà avrà un costo di circa $40 a 45 per sq ft (più terra) per sviluppare, e un clima controllato proprietà sarà di circa $60 a 70 per sq ft più terra. Tenete a mente questi numeri sono con il proprietario che serve come il General Contractor. Aggiungi 15% se hai bisogno di assumere un GC. Nel tuo budget, ti consigliamo anche di pianificare le commissioni bancarie, una contingenza di circa il 10% e contanti di avvio per pagare il mutuo durante l’affitto.
Il componente successivo della previsione finanziaria è la proiezione delle entrate. Se non si possiede la terra, non perdere tempo impantanarsi nei dettagli. Nel budget approssimativo, pensa in termini di costi e ricavi per sq ft. Utilizzando i tassi di affitto di proprietà esistenti nelle vicinanze, si determina il tasso di affitto per sq ft. Ho scoperto che la media del costo di un 10×10 e 10×15 ti dà un buon reddito per numero di piedi quadrati da utilizzare nei tuoi calcoli. Per essere più conservatori, utilizzare unità più grandi per le stime in quanto avranno un reddito inferiore per sq ft. Il tuo prossimo compito è determinare quale percentuale del lotto che stai guardando sarà costruibile. Abbiamo scoperto che per unità tradizionale fino edifici, il vostro hanno circa 30-35% del lotto diventare spazio affittabile. Con edifici climatizzati più ampi, è possibile ottenere una copertura dal 45 al 50%. Il resto sarà spazio verde e passi carrai. Moltiplicare le entrate mensili per piedi quadrati volte il sq ft affittabile a venire con le entrate potenziali.
Armati di costi di costruzione e potenziali entrate, è necessario creare una stima delle spese mensili. Il mutuo è normalmente la spesa più grande-in modo da guardare il vostro costo di costruzione meno il vostro acconto ed è possibile utilizzare un calcolatore di prestito per stimare il pagamento bancario mensile. I banchieri saranno riluttanti a citarti un tasso di interesse senza sapere di più su di te e sui dettagli del tuo progetto. Aumenterai il livello di comfort del tuo banchiere chiedendo una gamma di budget in una telefonata piuttosto che chiedergli di scrivere un numero in una e-mail. Le tue spese rimanenti da considerare sono (a cominciare dal più grande) tasse di proprietà, dipendenti (se ne avrai), spese di elaborazione della carta di credito, utilità, assicurazione, rimozione della neve/tosaerba e marketing. Se applicabile, devono essere presi in considerazione anche i costi di servizio del chiosco e gli abbonamenti al software.
Se questo non ti ha ancora spaventato, sei pronto a mettere tutto insieme e vedere dove si rompe anche. Le spese mensili per un sito completato non dovrebbero essere superiori al 70% del reddito. Se lo sono, i costi sono troppo alti, i tassi di noleggio troppo bassi, o è necessario montare più unità sulla proprietà. Nella fase iniziale di un progetto, il pareggio può essere più alto e ciò è normale se la previsione del sito completata a lungo raggio fornisce risultati interessanti.
Per la versione online di questo approccio alla creazione di una proiezione finanziaria, visita /risorse/cost-calculators/basic-investment-calculator/. Questo strumento online ti consente di inserire le variabili che ho discusso e utilizzerà le tue cifre per produrre una proiezione di pareggio e un flusso di cassa di 2 anni. La proiezione del flusso di cassa è una parte importante della vostra pianificazione, soprattutto se si utilizza un programma di prestito SBA. Programmi SBA richiedono che il progetto di rottura anche in 2 anni o meno.
Questo primo budget approssimativo è una parte estremamente importante dello sviluppo di self-storage: se questa analisi mostra che un progetto è un disastro, puoi passare l’opportunità senza investire nel lavoro di progettazione. Questo metodo preliminare di budgeting può anche aiutare a identificare il massimo che si può pagare per un pacco e ancora fare soldi. Speriamo che i risultati mostrino un progetto interessante. Se questo è il caso, il passo successivo è quello di ottenere la proprietà sotto contratto, e quindi iniziare a lavorare con il vostro ingegnere civile locale sulla pianificazione dettagliata del sito.
Questo è anche il punto in cui dovresti considerare un consulente di fattibilità. Avere un consulente di terze parti pesare sul vostro progetto può aiutare a evitare errori costosi, e può essere richiesto dal vostro creditore.
Con una proprietà sotto contratto e pianificazione del sito in corso, ora sei pronto per iniziare a collaborare con i tuoi mestieri su lavori di progettazione e proposte dettagliate. Come si lavora attraverso questo processo, il vostro obiettivo è quello di sostituire ogni voce ballparked sul vostro budget con una proposta dettagliata dai vostri fornitori. Quando sei pronto a chiudere il tuo prestito, la tua banca richiederà questa documentazione.
Ho intenzione di concludere questo articolo con una massiccia parola di cautela per quanto riguarda il bilancio finale e il finanziamento del progetto. Le materie prime utilizzate nella costruzione possono fluttuare nei costi, a volte rapidamente. La situazione che tu come sviluppatore vuoi evitare è ottenere preventivi, ottenere finanziamenti in base a tali preventivi e poi scoprire che cinque mesi dopo, quando provi a ordinare materiali, le quotazioni non sono più valide.
La risposta a questa situazione è che dovresti assicurarti che tutte le quotazioni siano valide immediatamente (e aggiornare il tuo budget) prima di chiudere il finanziamento. Assicurarsi che i contratti consentono la consegna in un lasso di tempo realistico-discutere questo in profondità con i fornitori per essere sicuri che il prezzo contratto sarà consentire per il lasso di tempo che avete bisogno di materiali in cantiere. Infine, cercare di costruire in una sana contingenza. Una volta che il finanziamento è a posto, eseguire tutti i vostri materiali e contratti di lavoro.
Nonostante tutta la follia nel nostro mondo di oggi, è un grande momento per costruire. I tassi di interesse sono bassi e i tassi e la domanda di self-storage rimangono elevati. Buona fortuna con il tuo prossimo progetto.