Come disdire un contratto di locazione residenziale

06 Ott 2016

Introduzione

Ci sono un certo numero di diverse leggi che hanno un impatto sull’residenziale di leasing. Questo articolo esplora quelli rilevanti per la cancellazione di un contratto di locazione residenziale, e spiega la procedura corretta da seguire quando termina un contratto di locazione residenziale a seguito di una violazione da un inquilino.

Due diversi tipi di periodi di preavviso

È importante distinguere fin dall’inizio tra due diversi e importanti periodi di preavviso. Il primo è rilevante quando si tenta di annullare un contratto di locazione prima che il termine stabilito concordato del contratto abbia fatto il suo corso. Chiamiamo questo il ‘periodo di preavviso di terminazione anticipata’. A volte le locazioni hanno queste clausole, e talvolta non lo fanno. Se non esiste tale clausola, il contratto di locazione non può (salvo in situazioni in cui si applicano la legge sulla protezione dei consumatori o la legge sugli alloggi in affitto) essere annullato anticipatamente, a meno che entrambe le parti non concordino su questo.

Il secondo periodo di preavviso diventa rilevante quando un proprietario o inquilino ha violato il contratto di locazione, e l’altra parte vuole dare comunicazione scritta per la violazione da porre rimedio. Il mancato rimedio alla violazione nel periodo di tempo stabilito darà diritto alla parte innocente di annullare il contratto di locazione e, se del caso, chiedere i danni subiti dalla parte offesa. Chiamiamo questo il ‘periodo di preavviso violazione’.

Giorni del tribunale v Giorni di calendario v Giorni lavorativi

Prima di approfondire gli atti applicabili, è anche importante notare che i contratti di locazione di solito si riferiscono a giorni di calendario, vale a dire ogni giorno sul calendario, compresi i fine settimana e i giorni festivi. La legge sulla protezione dei consumatori si riferisce specificamente ai giorni lavorativi nella sezione 14, il che significa che è necessario ignorare i fine settimana e i giorni festivi. A volte le leggi o le locazioni si riferiscono a giorni di tribunale, il che significa che si contano solo i giorni che la corte è aperta e seduta, anche se i riferimenti a giorni di tribunale saranno pochi e lontani tra le situazioni di locazione. Se i tipi di giorni non sono definiti, è necessario considerarli come giorni di calendario e includere i fine settimana e i giorni festivi.

Noleggio Housing Act

Noleggio Housing Act prevede che se un inquilino rimane nell’occupazione dell’immobile dopo il periodo definiti per iscritto in un contratto di locazione scade, che il contratto di locazione continuerà a eseguire sulla stessa le condizioni e i termini contenuti nel documento scritto, salvo che la durata del contratto di locazione sarà solo un mese (cioè un mese per mese affitto situazione). In circostanze come queste, il Rental Housing Act prevede espressamente che il periodo di preavviso per la cancellazione da parte di una delle parti è di un mese. Questo vale solo per le situazioni in cui un padrone di casa vuole fermare il contratto di locazione di rinnovare per un altro mese – non si applica a una cancellazione da parte di un padrone di casa a seguito della violazione del locatario. Il Rental Housing Act non stabilisce quanti giorni il periodo di preavviso violazione deve essere.

La legge sulla protezione dei consumatori

La legge sulla protezione dei consumatori si applica alla fornitura di beni e servizi in Sud Africa. Questo atto definisce espressamente l’alloggio residenziale come un servizio, che influisce sui contratti di locazione residenziali. L’applicazione della S è esclusa solo in due casi; in primo luogo, quando il contratto di locazione residenziale è concluso tra due entità giuridiche e dove il locatario ha un fatturato annuo o un valore patrimoniale superiore a R 2 milioni; e in secondo luogo, quando il locatore non affitta la proprietà nel corso ordinario di affari. Questa legge prevede che un consumatore (cioè un inquilino) può annullare un contratto a tempo determinato (cioè un contratto di locazione) per qualsiasi motivo – che può essere del tutto estraneo a una violazione da parte del fornitore (cioè il proprietario) – dando al proprietario 20 giorni di preavviso scritto della cancellazione.

Nel caso in cui l’inquilino decida di annullare il contratto di locazione prima che il contratto di locazione sia altrimenti terminato nel corso ordinario, il locatore ha diritto a una “ragionevole penalità di cancellazione”, le cui linee guida sono state previste dal regolamento 5 della legge sulla protezione dei consumatori. Alcuni proprietari semplicemente addebitare l’inquilino per l’intero importo che sarebbe stato altrimenti dovuto in termini di locazione, se avesse eseguito la sua piena durata.

Questo non è necessariamente l’approccio corretto. Il regolamento 5 richiama espressamente i parametri di “ragionevolezza” al riguardo ed elenca una serie di fattori notevoli, tra cui: la durata del termine di preavviso da parte del consumatore; la durata ragionevole entro la quale il proprietario sarebbe in grado di procurarsi un nuovo inquilino; e la pratica generale del settore. Osservando i fattori in modo olistico, è chiaro che tra uno e due mesi di affitto equivarrebbe a una ragionevole penalità, insieme a eventuali ulteriori richieste di risarcimento danni e affitti in sospeso sostenuti durante il corso del contratto di locazione.

Un locatore, d’altra parte, può annullare il contratto di locazione di un inquilino solo se l’inquilino ha violato il contratto di locazione, e se dopo aver dato 20 giorni lavorativi preavviso scritto al locatario di porre rimedio alla violazione, l’inquilino non è riuscito a farlo. Questo è fondamentale, perché si applica nonostante ciò che dice il contratto di locazione – quindi sovrascrive le disposizioni del contratto di locazione (o la common law, che si sarebbe applicata se alcune importanti disposizioni del contratto di locazione non fossero state accidentalmente concordate). Di conseguenza, la legge sulla protezione dei consumatori si occupa solo del periodo di preavviso di violazione e non del periodo di preavviso di risoluzione anticipata. I giorni calcolati in termini di sezione 14 della legge sulla protezione dei consumatori, sono giorni lavorativi, il che significa che ignori i fine settimana e i giorni festivi.

La legge sulla protezione dei consumatori afferma inoltre espressamente che, laddove le sue disposizioni siano in conflitto con quelle di qualsiasi altra legge, la legge che conferisce al consumatore (l’inquilino) la massima protezione prevarrà sull’altra. Questo è fondamentale per le ragioni discusse di seguito.

Common Law

Common law è rilevante perché è la posizione di “default” che “entra in gioco” quando le parti omettono di raggiungere un accordo su determinati termini di un contratto di locazione. In realtà, questo si verifica abbastanza spesso. Ad esempio, le parti potrebbero dimenticare di concordare il numero di giorni di preavviso scritto è necessario per un inquilino di fare una violazione prima che un padrone di casa può annullare, o quanti giorni / mesi di preavviso deve essere dato se una delle parti vuole risolvere il contratto di locazione prima della sua fine naturale.

In termini di common law, quando la notizia è data per terminare un contratto di locazione, l’avviso deve eseguire per la durata di un mese di calendario, il che significa che il preavviso non può essere dato dal 15 aprile al 14 Maggio, per esempio, come deve essere data dal 1 ° di ogni particolare del mese di calendario, fino all’ultimo giorno di quel particolare mese di calendario. Inoltre, la nostra common law prevede che i periodi di preavviso coincidano con gli intervalli di pagamento del noleggio; il che significa che se si paga l’affitto ogni mese, l’avviso dato deve essere almeno un mese di anticipo. In relazione al periodo di preavviso di violazione, se le parti non riescono a concordare su questo, la legge prevede che sarà un periodo “ragionevole”. Ciò che è “ragionevole” dipende dai fatti di ciascun caso e la corte deciderà su questo. Quindi, se le parti convengono che il contratto di locazione può essere terminato da una delle parti prima della sua naturale conclusione, ma non dimenticate di stabilire per quanto tempo il recesso anticipato, il periodo di preavviso deve essere, quindi la risposta è che almeno un mese di calendario, e in forma scritta è necessaria per riportare risoluzione anticipata del contratto da entrambe le parti, e di essa deve essere data dal 1 ° del mese per la fine del mese. Ciò è subordinato alla condizione che questo termine di preavviso sia considerato “ragionevole” – ogni caso deve essere giudicato in base ai propri fatti.

Conflitto di leggi

Poiché ci sono così tante leggi che si applicano alle locazioni residenziali in una determinata situazione, è spesso difficile determinare il numero di giorni che devono essere dati per i periodi di preavviso di violazione e cancellazione. La common law sarà sempre sottomessa a qualsiasi legislazione che è stata successivamente emanata per affrontare un particolare problema. Qualsiasi legislazione emanata che si occupa del problema in generale, sarà normalmente asservita alla legislazione successivamente emanata per affrontare il problema in modo specifico. Per confondere ulteriormente la questione, la legge sulla protezione dei consumatori (che non è specifica per i contratti di locazione) afferma che se le sue disposizioni sono in conflitto con qualsiasi altra legge, si applicherà la legge che fornisce la massima protezione al consumatore.

Sorgono diverse domande difficili:

1. Se il contratto di locazione dice che è richiesto un avviso di violazione di 7 giorni, ma la legge sulla protezione dei consumatori dice che è necessario un avviso scritto di 20 giorni lavorativi per annullare il contratto di locazione, come possiamo conciliare i due?
2. È ancora possibile annullare un contratto di locazione dopo il “terzo sciopero” (cioè terza violazione) da parte di un inquilino, senza dare ulteriore preavviso, come molti contratti di locazione prevedono, alla luce della legge sulla protezione dei consumatori?
3. Se un contratto di locazione (orale o per iscritto) non specifica il periodo di risoluzione anticipata, la legge sulla protezione dei consumatori “interviene” e si traduce in una situazione in cui il contratto di locazione non è terminabile prematuramente da un proprietario e lo è solo in caso di violazione da parte dell’inquilino?

#1: Violazione periodo di preavviso e periodo di cancellazione

In primo luogo, guardare alle disposizioni del contratto di locazione stessa. La maggior parte dei contratti di locazione contengono una clausola di violazione, che indicano un periodo di un numero di giorni che sono necessari per essere dato come avviso al locatario di una violazione. Se non è specificato alcun periodo di violazione, sarà un “periodo ragionevole” in termini di common law.

Se si dà preavviso della violazione, e non è rimediato nel periodo di preavviso violazione, questo significa che si può agire per citare in giudizio per tutto ciò che è dovuto o anche emettere citazione e allegare beni del locatario evocando ipoteca del padrone di casa, ma non è possibile annullare il contratto di locazione e sfrattare.

La ragione di ciò è che è necessario aver dato un preavviso scritto di 20 giorni lavorativi per annullare il contratto di locazione (e quindi per sfrattare, perché non è possibile sfrattare senza aver annullato il contratto di locazione) in termini di legge sulla protezione dei consumatori. Quindi, se alla fine pensi che vorresti o hai bisogno di annullare il contratto di locazione e sfrattare, puoi farlo solo dopo che è stato dato un preavviso scritto di 20 giorni lavorativi, durante il quale l’inquilino non è riuscito a porre rimedio alla violazione. Molti proprietari.

includere entrambi i periodi di tempo nel loro avviso di violazione, dicendo che se la violazione non viene sanata in 7 giorni di calendario (o qualsiasi numero di giorni sia stabilito nel contratto di locazione, o qualsiasi numero di giorni sia ragionevole in termini di common law), allora intraprenderanno azioni per recuperare gli importi dovuti; ma se la violazione non viene risolta in 20 giorni lavorativi, il contratto di locazione verrà annullato e l’inquilino sfrattato. In questo modo si dà un avviso, ma è valido per entrambi i periodi di tempo e l’inquilino è adeguatamente avvertito delle conseguenze della non conformità, così come come e quando ha bisogno di porre rimedio alla violazione per evitare tali conseguenze.

#2: Come annullare un contratto di locazione residenziale

Si tratta di clausole in un contratto di locazione che prevedono che una volta che un inquilino ha violato il contratto di locazione (di solito con specifico riferimento al ritardo di pagamento) per tre volte, il padrone di casa ha il diritto di annullare il contratto di locazione senza ulteriore preavviso per l’inquilino. In casi come questi, il proprietario non darebbe l’inquilino una terza opportunità per porre rimedio alla violazione, ma sarebbe semplicemente inviare una lettera di cancellazione.

Tuttavia, è discutibile se ciò sia legalmente consentito alla luce della legge sulla protezione dei consumatori, che prevede che il proprietario possa annullare il contratto di locazione solo con un preavviso scritto di 20 giorni lavorativi e dopo che l’inquilino non è riuscito a porre rimedio alla violazione.

Sembra quindi che queste clausole di “terzo sciopero” non siano più giuridicamente valide. Secondo l’autore, questa è una grave ingiustizia per i proprietari terrieri, perché significa che sono per sempre condannati ad accettare pagamenti in ritardo e altre violazioni del contratto di locazione da parte dei loro inquilini. A condizione che l’inquilino rimedi la violazione con il periodo di preavviso di 20 giorni lavorativi, il proprietario non avrà il diritto di annullare. L’unico modo per sbarazzarsi di un inquilino fastidioso in una situazione del genere sarebbe quello di consentire il contratto di locazione per eseguire il suo corso completo e garantire la cancellazione senza ulteriore rinnovo.

#3: C’è un periodo di risoluzione anticipata se il contratto di locazione non specifica, e che cos’è?

1. Se le parti hanno convenuto che esiste un periodo di risoluzione anticipata applicabile e hanno concordato su quale sia tale periodo di preavviso, ciascuna delle parti può annullare fornendo l’avviso richiesto all’altra parte. Ciò si applica fino a quando il contratto di locazione non è uno influenzato dalle disposizioni della legge sugli alloggi in affitto – ie. dove il contratto di locazione scritto scaduto e le parti semplicemente continuato con il contratto di locazione su base mensile in seguito.
2. Se il contratto di locazione è un contratto di locazione di mese in mese come previsto nella legge sugli alloggi in affitto, allora può essere risolto solo da una delle parti fornendo un avviso scritto di un mese di calendario completo.
3. Se le parti non hanno contemplato affatto che la risoluzione anticipata sarebbe ammissibile, allora non è un’opzione – diversa da quella prevista nella clausola 3.2 di cui sopra, che è più un rifiuto di rinnovare nuovamente il contratto di locazione che una risoluzione anticipata del contratto di locazione.

1. Se le parti hanno convenuto che esiste un periodo di risoluzione anticipata applicabile ma non hanno concordato quale sia il periodo di preavviso, allora la common law entrerà in vigore e un preavviso di mesi di calendario completo dovrebbe essere sufficiente, a condizione che ciò sia “ragionevole” nelle circostanze.

1. In alcuni casi, tuttavia, la Protezione dei Consumatori, la Legge applicabile, il che significa che se c’è già la clausola risolutiva espressa che prevede la risoluzione dal contratto in cui l’inquilino non ha violato il contratto di locazione, il locatore sarà preclusa la possibilità di dare il preavviso in virtù dell’articolo 14 della Legge sulla Protezione dei Consumatori, il quale stabilisce che il termine per gli accordi possono essere cancellate solo 20 giorni lavorativi di preavviso scritto, in cui l’inquilino ha effettivamente violato il contratto di locazione e in cui la violazione non è stata sanata. Tuttavia, sembra che ciò si applicherà solo quando la legge sulla protezione dei consumatori è più vantaggiosa per il consumatore rispetto alle altre leggi che si applicano allo stesso scenario. Questo perché la legge sulla protezione dei consumatori prevede espressamente che in caso di conflitto con le sue disposizioni e qualsiasi altra legge, si applicherà la legge più vantaggiosa per il consumatore. Gli autori sono del parere che questa è una situazione irragionevole per il legislatore di aver creato per il settore immobiliare in quanto crea enorme incertezza su quando le clausole di risoluzione anticipata saranno confermate, perché ciò che è vantaggioso per il consumatore in un caso può essere dannoso per il consumatore in un altro. Speriamo che i nostri tribunali ci forniscano indicazioni su come navigare presto in questo pasticcio, ma fino ad allora, fai attenzione quando fai affidamento sulle clausole di risoluzione anticipata in quanto potrebbero essere invalidate dal Consumer Protection Act.

Conclusione

Per essere certi, consultare un avvocato di proprietà esperto prima di inviare violazione e/o cancellazione e/o risoluzione anticipata e/o rinnovo o mancato rinnovo avvisi per garantire che non vi trovate a fornire il vostro inquilino fastidioso con alloggio (e pagare lui/i suoi danni) per sfrattarli illegalmente.

(Questo articolo è fornito solo a scopo informativo e non allo scopo di fornire consulenza legale. Per ulteriori informazioni sull’argomento, si prega di contattare l’autore/i o il fornitore pertinente.)