Ci sono due modi in cui un contratto di locazione immobiliare può essere esteso:
Estensione del contratto di locazione legale
Se sei stato il proprietario registrato del contratto di locazione per almeno due anni, di solito hai un diritto statutario ad altri 90 anni a un affitto di pepe (nullo). La procedura viene avviata da voi servire un avviso sul freeholder che richiede una proroga dei contratti di locazione e suggerendo un premio (prezzo) in cambio della proroga.
Non possiamo fornire consulenza sul premio e quindi un perito specializzato dovrebbe essere assunto per farlo. La notifica del presente avviso avvia un calendario statutario per le varie misure da adottare. In genere, il freeholder si impegna la propria valutazione e ha due mesi per servire un contro avviso, che di solito, ma non sempre, accetta il tuo reclamo ma richiede un premio più alto.
Tra i due periti si svolgono quindi trattative per concordare il prezzo. La durata di questi negoziati dipende in gran parte dalla distanza tra le due valutazioni e dalla velocità e dall’efficienza con cui i valutatori corrispondono. Se i termini non sono stati concordati entro sei mesi dalla contravvenzione del freeholder, una domanda deve essere presentata al Tribunale della proprietà di primo livello per proteggere il tuo reclamo e per finalizzare le questioni.
È abbastanza insolito che il processo si traduca in un’udienza in tribunale. Oltre al premio, dovrai pagare la commissione di valutazione iniziale del freeholder e le spese legali ragionevoli (diverse da quelle relative al Tribunale), le tue tasse legali e valutatori e l’imposta di bollo (SDLT) in determinate circostanze (se il premio è superiore a £40.000).
Se stai cercando di vendere la tua proprietà e non hai i fondi e/o il tempo a disposizione per concludere il processo legale, c’è un meccanismo in base al quale l’acquirente può mettersi nei tuoi panni, in modo da non dover aspettare i due anni per estendere il contratto di locazione.
Nella nostra esperienza come avvocati Conveyancing, l’intero processo richiede in genere 6-12 mesi, ma può, a volte, differire da questo.
Voluntary Lease Extension
Prima di pubblicare un avviso, vale la pena considerare se un approccio meno formale possa essere più fruttuoso. In ogni caso, questa è l’unica opzione se non si qualificano per una proroga di legge. Che si tratti di un’opzione praticabile dipende in gran parte dal tipo di freeholder e da quanto sono cooperativi/reattivi.
Puoi chiedere al tuo freeholder se accetterà un’estensione del contratto di locazione e, in caso affermativo, a quali condizioni. Non devono rispondere o suggerire termini, ma, se lo fanno, non c’è un importo fisso di anni da aggiungere e l’affitto di terra non deve essere ridotto – tutti i termini sono per la negoziazione.
Come tale, è consigliabile ottenere un parere di esperti esperti sul pacchetto in offerta. Spesso un freeholder accoglierà con favore la prospettiva di ricevere un premio e l’ulteriore attrazione di essere più facile e veloce rispetto al processo legale. Altri insisteranno semplicemente sulla notifica di una costituzione in mora, a volte per motivi contabili/amministrativi.
Quando è necessario utilizzare i fondi di una vendita per pagare l’estensione, è spesso possibile completare le due transazioni contemporaneamente. Non esiste un calendario stabilito per completare un’estensione del contratto di locazione per accordo, in quanto sei “nelle mani del freeholder” in larga misura e sono liberi di ritirare/modificare i termini in offerta in qualsiasi momento.
Oltre al premio e ai propri costi, è probabile che ti venga richiesto di pagare i valutatori e le spese legali del freeholder. Se si dispone di un mutuo, sarà richiesto il consenso del creditore, che i nostri avvocati Conveyancing possono trattare con per voi.
Nella nostra esperienza, l’intero processo richiede in genere circa 3-6 mesi, ma può, a volte, differire da questo.
Questo fornisce un ampio profilo dei due modi per estendere il contratto di locazione di proprietà. Tuttavia, ogni caso è diverso e consulenza legale specifica su misura per le vostre esigenze particolari possono essere forniti dai nostri avvocati Conveyancing su richiesta.