Acquisto di un appartamento con un contratto di locazione a breve – l’estensione del contratto come parte del processo

Quando l’acquisto di un diritto di superficie piana si deve considerare attentamente il numero di anni a sinistra sul contratto di locazione e il terreno affitto rischi di esporsi al. Ci sono due ragioni per questo:

1. È probabile che il tuo creditore ipotecario richieda un certo numero di anni per rimanere sul contratto di locazione e presterà solo se l’affitto di terra è “ragionevole”; e
2. La proprietà in cui stai investendo è un bene – un bene con un breve contratto di locazione e un brutto affitto di terra vale molto meno per i futuri acquirenti, quindi è qualcosa che devi considerare come un costo potenziale durante la proprietà della proprietà. È probabile che un acquirente utilizzi un contratto di locazione più breve e/o un affitto di terra brutto come strumento di negoziazione per ridurre il prezzo di vendita della proprietà. .

Il problema di 80 anni

Il punto principale da ricordare è che una proprietà in leasing è un bene deprezzamento. Come un contratto di locazione si accorcia, diminuisce di valore cioè l’appartamento diventa meno prezioso.

Un altro problema è che, man mano che il lease si accorcia, diventa più costoso estenderlo. Pertanto, è sempre consigliabile estendere il più presto possibile.

Valore del matrimonio

Un altro punto importante da notare è che quando un contratto di locazione scende sotto gli 80 anni, una forma aggiuntiva di compensazione diventa pagabile al freeholder come parte del prezzo da pagare per l’estensione del contratto di locazione. Questo è noto come’valore del matrimonio’. Questo valore matrimonio continuerà ad aumentare bruscamente come il contratto di locazione diventa sempre più breve.

Affitto di terra

I creditori sono diventati particolarmente negativi per aumentare o affitti di terra irragionevoli e alcuni stanno cominciando a rifiutare di prestare su alcuni aumenti di affitto di terra che erano precedentemente accettabili per loro.

Lease extension

Niki Adkins è un associato e uno specialista in leasing.

Niki dice “Se stai pensando di acquistare un contratto di locazione che si avvicina al marchio di 80 anni o che è già sceso sotto gli 80 anni, è essenziale per te studiare un’estensione del contratto di locazione. Infatti, la maggior parte dei prestatori di ipoteca può richiedere un’estensione da ottenere prima che presteranno contro la proprietà. Ricorda anche che, se non organizzi subito un’estensione, è probabile che dovrai farlo prima di poter vendere la proprietà in futuro. I requisiti dei prestatori stanno cambiando settimana su settimana e quindi è imperativo ottenere una consulenza specialistica in relazione ai termini di un contratto di locazione”.

Punti da considerare come un potenziale acquirente di una proprietà con un breve contratto di locazione

Ci sono due possibili percorsi da prendere in estendere un contratto di locazione.

1. Il venditore di avviare un Legale di locazione di estensione e di assegnare il beneficio di tale processo, come acquirente (se il venditore ha posseduto l’immobile per due anni); o
2. potrebbe essere possibile per il venditore per concordare e completo Informale di locazione di estensione con il freeholder prima di contratti di cambio a termine; in tal modo affrontare la questione nella sua interezza prima di acquistare l’appartamento.

Considerazioni sull’estensione del contratto di locazione legale

• I termini sono fissi, ovvero un ulteriore 90 anni a un granello di pepe terreno affitto, quindi, il freeholder in grado di offrire condizioni sfavorevoli;
• Se il prezzo da pagare per la vostra locazione di estensione non può essere concordati con il freeholder, è possibile applicare per il Primo livello di Proprietà Tribunale per la determinazione di un prezzo equo da pagare;
• Il freeholder è costretto a compiere e non può ritirare – quindi non importa se si è a conoscenza del tipo di freeholder sono;
• Il venditore può pubblicare l’Avviso legale per tuo conto se può assegnare il beneficio della loro proprietà di due anni (o più) a te. È quindi possibile continuare il processo di estensione del contratto di locazione una volta completato l’acquisto;
• Si accetta un prezzo ridotto per l’appartamento in considerazione del costo dell’estensione del contratto di locazione.

Considerazioni di estensione informale del contratto di locazione

• Il freeholder potrebbe offrire condizioni sfavorevoli in quanto non fisse (ad esempio una breve proroga ma con un affitto di terreno in aumento irragionevole);
• Non c’è assistenza da parte del Tribunale di primo livello;
• Il freeholder potrebbe recedere dalla transazione in qualsiasi momento. Soprattutto, se avete già acquistato la proprietà, a quel punto, si sarebbe dovuto attendere due anni per servire il proprio Legale di Preavviso, periodo in cui il contratto di locazione è di due anni più corto e “due anni più costoso” da estendere;
• È improbabile sapere quanto è affidabile il freeholder è in questa fase;
• a Condizione che l’estensione è stata completata prima di acquistare la proprietà, si dovrebbe pagare l’intero valore per la proprietà.

Niki conclude “C’è molto da considerare. Siamo molto felici di discutere i pro e i contro della tua situazione e della proprietà e guidarti attraverso il processo. Ci occupiamo spesso di estensioni di leasing come parte di un trasporto e i clienti trovano utile per noi essere in grado di gestire entrambi gli aspetti senza soluzione di continuità con i nostri colleghi del team di Conveyancing qui a Frettens. Si prega di mettersi in contatto se possiamo aiutarvi.”

Scarica ulteriori informazioni

Abbiamo una serie di schede informative e guide su questo processo disponibili dalla nostra pagina Estensioni Lease.

Il nostro team di estensione Leasehold, con sede a Christchurch, copre anche tutte le aree del paese in quanto il lavoro può essere svolto in remoto. Se avete domande, dovete solo chiedere a Frettens. Si prega di chiamare 01202 499255 e saremo felici di chiacchierare circa la vostra situazione e voi particolari esigenze.