In uno scambio 1031, tutti gli investitori devono rispettare la regola 180-Day che stabilisce che la transazione totale deve essere completata in 6 mesi o non più di 180 giorni. Indipendentemente dal tipo di scambio, si applica sempre la regola dei 180 giorni.
Non aderire alla regola dei 180 giorni presenta problemi per gli investitori. Incontra John, un cliente di Exchange Authority. Ha identificato un condominio in costruzione entro 45 giorni dalla sua vendita. Sfortunatamente, lo sviluppatore ha informato John che il condominio non sarebbe stato completato e pronto a chiudere con il passaggio del titolo entro il periodo di 180 giorni. John, senza colpa sua, è stato vietato di chiudere entro 180 giorni e soddisfare la regola di 180 giorni per gli scambi 1031. Quando le circostanze di John cambiano, non c’era nulla che l’Autorità di cambio potesse fare per far accadere lo scambio, perché la regola dei 180 giorni non veniva seguita. Di conseguenza, John non è stato in grado di ottenere uno scambio 1031 di successo per questa transazione immobiliare.
La linea di fondo è, la regola di 180 giorni è semplice, diretto e non negoziabile.
Immersione più profonda sulla regola dei 180 giorni
Il codice fiscale è chiaro, la sezione §1031 del codice fiscale richiede che l’acquisto e la chiusura di una o più delle nuove proprietà debbano essere una delle proprietà elencate nell’elenco di identificazione di 45 giorni. Una nuova proprietà non può essere introdotta dopo 45 giorni. Questi tempi vengono eseguiti contemporaneamente, quindi quando i giorni 45 sono in su, il contribuente ha solo 135 giorni rimanenti per chiudere. Non ci sono estensioni dovute a difetti del titolo o altro. Uno sviluppatore lento, come nel caso dello scambio del cliente John, non è una scusa. Chiuso significa che il titolo è richiesto per passare o prima del 180 ° giorno.
Inoltre, i venditori non possono toccare i soldi tra la vendita della loro vecchia proprietà e l’acquisto della loro nuova proprietà. Per legge il contribuente deve utilizzare una terza parte indipendente comunemente nota come exchange accommodator e/o Intermediario qualificato per gestire il cambiamento. La parte che presta servizio in questo ruolo non può essere una persona con cui il contribuente ha un rapporto familiare o, in alternativa, un rapporto d’affari durante i due anni precedenti.
La funzione dell’agente di cambio o dell’intermediario qualificato è quella di preparare i documenti richiesti dall’IRS al momento della vendita della vecchia proprietà e al momento dell’acquisto della nuova proprietà. L’intermediario detiene i proventi della vendita in un conto separato fino al completamento dell’acquisto della nuova proprietà.
Per vedere un’infografica su Come funzionano gli scambi 1031 e la regola dei 180 giorni, vai a Come funzionano gli scambi 1031.